自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

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店舗付き物件について考えてみた

椙田(すぎた)です、

1階に店舗や事務所が入っている
マンションもたまに見かけます。

このような店舗付き物件は、
防犯や陽当たりなどの理由から
入居者が嫌いがちな1階部分を活用することで、
高い収益性を目指した造りと言えます。

一方で、
自分が投資物件として購入する際には、
店舗が入っていることで、
不動産投資にどのような影響が起こるかを
考えてみました。

-1:コンビニや飲食店で利便性が高まる-

マンションの1階に入っている店舗の多くは、
コンビニエンスストアやファーストフード店、
牛丼屋など一人暮らしの人に向けた
お店が多く見られます。

そういったテナントが入っている物件自体も
単身者向けのワンルーム、1Kといった
間取りの部屋が多いです。

つまり入居者にとっても利用頻度が高く、
テナント側にとっても上の階に
ターゲット客が多く住んでいるという、
需要と供給を相互に満たした関係となっています。

入居者の日常生活における
快適性や利便性を上げることに
テナントが貢献してくれるでしょう。

また最近では単身者向けの
ミニスーパーマーケットなどもありますし、
コンビニや飲食店以外にも、
美容室やクリーニング店、歯医者などが
入っている物件もあります。

いずれも単身世帯が利用するテナントであり
1階にテナントが入っている物件は
入居者にも歓迎される傾向にあります。

但しこれらは単身の入居需要が高い、
都心部の物件に限った話であり、
単身人口の少ないエリアや田舎では、
必ずしも該当しませんので注意が必要です。

-2:建物に不審者が入る可能性がある-

店舗付き物件のデメリットとして、
1階のテナントに人の出入りが多くなるため、
マンションのエントランス付近で
見知らぬ人間がいても気づきにくいです。

不審者の中には、
住居のオートロックが開く瞬間を狙って
建物内部に侵入しようとする人間もいます。

またオートロック設備がない場合は、
なおさら外部から立ち入り易いですね。

普通のマンションで、
入居者以外の人間がエントランス付近で
ウロついていると怪しく感じられますが、

店舗が1階にあると、
お店のお客さんと見分けがつきにくく、
不審者を発見しにくいでしょう。

また不特定多数の人が1階に出入りすると、
不審者でなくてもセールスマンも
入ってきやすくなります。

最低でもオートロックや防犯カメラなどの
防犯設備がしっかり備えられているかを
確認しましょう。

-3:騒音や衛生面での問題点-

また騒音や衛生面での問題も
発生しやすいです。

特に1階に飲食店がある場合、
2階の部屋にはお客さんの声や
調理場の音などが響く場合もあります。

さらに衛生管理が行き届いていないと、
ゴキブリが発生する可能性もあります。

さらにお店の排気や煙が外に出てしまう場合、
2階で洗濯物を干した時に臭いがつきます。

例えば5階など上の階に住んでいるのであれば
あまり気にならないかもしれませんが、
1階に飲食店がある時は、
2階や3階の部屋はそうしたリスクはあります。

-4:好立地の証でもある-

結論としては、
投資用物件として店舗付き物件を買うのは
それ自体が悪い投資でありません。

そのマンションに店舗が入っている理由は、
立地が優れているからとも言えるからです。

集客の悪い場所に店舗を出す
事業者はいません。

テナントを出しても十分に
経営が成り立つということは、
そのマンションの建つエリアに需要がある
という証拠にもなります。

テナントが入っていれば、
物件に対する需要の減少を抑えて
入居率の向上に貢献します。

ただし騒音や人の出入りを気にする
入居者さんも居るはずなので、
マイソクや募集用資料には、
「1階に飲食店あり」などの注意点を
記載することも忘れないようにしましょう。

資産を殖やすための3つの心得

椙田(すぎた)です、

マネーに関する相談をあちこちで受けますが、
「お金が貯まらない」
「お金が殖やせない」
などと悩んでいる人は多いですね。

お金は、どうすれば
殖やしていくことができるのでしょうか?

今日はそんな、お金を殖やす上での
「3つの心得」を紹介します。

‐大枠で正しい流れに則(のっと)る‐

ます、お金を殖やす時の心得として、
「大枠で正しい流れに則る」ことが重要です。

大枠で正しい流れとは、
物事を「大分類・中分類・小分類」に分け、
徹底的に「大分類」にこだわるということです。

大分類とは本質のことで、
目指すべき方向性のことです。

中分類とは、
大分類をセクション化したものです。

小分類とは、
影響を与えるか否かの「可能性」の部分です。

これは、投資でも仕事でも共通します。

常に「大分類」の大枠から
逸れないようにすることで、
致命的なダメージを回避できます。

大分類を捉えるためには、
日頃から「本質とは何か」を
考えておくことがポイントになります。

‐リスクとの付き合い方‐

お金を殖やすというと、
まず投資が思いつきますね。

この投資をする上で一番重要なのが、
「リスクとの付き合い方」です。

どんなに利回りのいい投資でも、
どんなに安全な投資でも
「リスク」はつきまといます。

これを前提で考えていくと、
長期的に投資で成功できるのです。

投資資産の性格を参考に、
投資のリスクの大きさを選びます。

ファンドの過去データから、
リスクのある可能性を導き出し回避する。

ファンドのスペックを分析した
Webサイトを参考にするなど、
自らリスクコントロールすることで、
お金を殖やしていくことができるのです。

‐偉大な投資家のマインド‐

ここで株投資の神様と呼ばれる、
ウォーレン・バフェットの右腕、
チャーリー・マンガーの哲学をご紹介します。

マンガーは長年、
バフェットのブレーンとして、
投資や経営の意思決定を行なってきました。

そして辿りついた答えが、
「短期投資で利益を得るのではなく、
事業の成長による長期投資を目指すべき」
ということなのだそうです。

成長性の高い会社の株を
何年も持ち続ける方が、
節税面でも有利だし、
着実に一歩一歩進むことができるのです。

マンガーいわく、
「自分が何を知らないかを知ることは、
優秀であること以上に価値がある」

つまり、
自分の知らない分野に投資することは、
非常に愚かな行動という意味です。

自分の能力の範囲を超えないことが、
勝ち続けるためのポイントと言えます。

‐まとめ‐

お金を殖やそうと思ったとき、
人はどうしても、
短期間で大きな利益を得ようとします。

しかし、これが大きな落とし穴です。

リターンが大きいということは
リスクも大きく変動も激しいです。

そんなゲリラ戦のような状況で、
勝てる見込みは非常に少ないでしょう。

まずはこの考え方を、
しっかりとマインドセットするところから
投資は始まると言っても過言ではありません。

「今」を大切にすることの重要性

椙田(すぎた)です、

仕事がうまくいかずムシャクシャした、
家庭内が不仲でイライラしている、

など最近ちょっとしたことで、
キレる人が多くなっています。

それはもしかしたら、
「今」を忘れていることが
最大の原因かもしれません。

ということで今日は、
「今」を大切にすることの重要性について、
述べてみます。

‐未来ばかり大切にする人‐

何か将来の目標に向けて
努力している人がいます。

遊びも我慢し、
働いてばかりの日々を送っています。

確かに、何かを得るためには、
何かを犠牲にする必要がありますが、
我慢してばかりでは楽しい人生とは言えません。

では、どうすれば
今も未来も楽しくなる人生を
送れるのでしょうか?

それは、
「今か未来のどちらかが犠牲になる」
という考えを改める所からスタートします。

具体的には「今」を楽しみつつ、
将来の目標も実現できる計画を立てれば良いのです。

なんとなくTVを観ることとか、
意味ない人との付き合いをやめるだけで、
かなりの時間を確保できます。

このムダな時間を有効活用し、
今を大切にする時間と、
将来の目標のための時間に充てていきましょう。

‐ついイライラしてしまう人へ‐

すぐにイライラしてしまう人は、
「今を忘れている」可能性が高いです。

今を取り戻す方法として、
以前にもこのブログで書いた
「マインドフルネス」が効果的です。

これは瞑想などを通して、
「目の前の現実に対し客観的に気づく」
ことで、いま自分は何をしていて、
何を感じているのかに気づきます。

マインドフルネスの効能として、
もし自分がイライラしていたら、
「自分はネガティブな思考に陥っている」
ことに気づきます。

このことに気づくことができるだけでも
ネガティブ思考によって生まれた感情は癒され、
ポジティブな思考に転換するのです。

‐マインドフルネス呼吸瞑想‐

またマインドフルネスの具体的な方法として、
「呼吸瞑想」があります。

やり方は、
まずお腹に手を当てて
普通に呼吸をします。

息を吸った時「膨らんだ」
と心の中で呟きます。
次に息を吐いた時「へこんだ」
とまた心の中で呟きます。

「膨らんだ」「へこんだ」
と呟くことに意識を集中するのではなく、
「膨らんだ」「へこんだ」
と感じることに意識を集中します。

この呼吸に慣れていくと、
「膨らんだ」「へこんだ」
以外の思考は、ほとんどなくなります。

しかし、しばらくすると
雑念が出てきます。笑

この雑念を「雑念」と心の中で唱え、
一旦、雑念を棚上げしておき再び
「膨らんだ」「へこんだ」
を繰り返していきます。

雑念が浮かぶことは、
自然なことなので、
気にせず淡々とやることがポイントです。

1日に5分でも10分でも良いので、
この呼吸瞑想を続けることで、
ネガティブな思考は消え、
ポジティブな思考へとシフトしていきます。

‐まとめ‐

ところで「忙しい」という字は、
「心」を「亡」くしている状態です。
人は忙しいと思考が停止してしまうのです。

思考が停止すると外部の環境に
大いに影響を受けてしまいます。

嫌なことがあったら、
ダイレクトに嫌な感情でいっぱいになる。
クヨクヨしてしまったら、
ダイレクトにクヨクヨな感情でいっぱいになる。

こうなる前に、
意図的に気づいて対処することで、
この感情の落とし穴を
回避することができるのです。

賃貸併用住宅を知っていますか?

椙田(すぎた)です、

「賃貸併用住宅」をご存知でしょうか?
不動産投資をやっている人なら
誰でも知っているかもしくは、
知らなくてもすぐにピンと来る
コンセプトではないかと思います。

賃貸併用住宅とは、
賃貸物件が併用された住宅です。
つまり、一つの建物に賃貸アパートと
大家さんの自宅を併設している建物のことです。

主なメリットとしては、
①住宅ローン適用のため金利が安い
②同じくローン期間が長い
③同じく事業ローンより審査ハードルが低い
④自宅がほぼタダで手に入る
⑤大家さんが近いと入居者が安心する

などが挙げられますが、
特に⑤に関しては逆の意見もあります。

ただ、例えば女のコの初めての一人暮らしなど、
親からしてみると大家さんが住んでいる
賃貸併用物件はやはり安心してもらえます。

ちなみに僕自身も以前購入したアパートは、
賃貸併用住宅として住宅ローンで
取得した経験もあり、
返済が軽いため非常にキャッシュフローが出る
優秀な物件になってくれていました。

但し、賃貸併用住宅の最大のメリットである
住宅ローンの適用になる条件が厳しくて、
自分が実際に住む居住用面積が
全体の50%以上でないといけない、
という基準があるのです。

つまり、
二世帯住宅を買って半分貸すとか、
最初から賃貸併用住宅としてこの基準を満たす
設計で建築された物件か、
もしくは二階建てアパートのどちらかの階を
ブチ抜いて居住用に改築するか、

などのいずれかである必要があり、
市場に流通するタマ数が非常に少ない点が
賃貸併用住宅のネックになります。

そこでこの度、
僕の運営する不動産投資会社では、
設計事務所や建築会社さんと組んで、
この賃貸併用住宅の企画設計〜建築までを
ワンストップで供給する体制を作りました。

最初は工数的な問題から、
主に東京〜神奈川での展開にはなりますが、
賃貸併用住宅に興味あるとか、
賃貸併用住宅を建てたい・買いたい、
という人がいらっしゃれば、

こちらにエントリーしてもらえれば、
物件が出るたびに優先案内します。
http://sugitaya.net/heiyo

不動産投資を拡大すべき3つの理由

椙田(すぎた)です、

不動産投資は少なくとも数千万円、
ないし億単位以上のお金が動く投資です。

そのため物件を少し購入して
そこそこの家賃収入が得られれば、
それで満足してしまう人も多いです。

普通は借金の額が多いより少ない方が
安全と思う人が多いはずですが、
実際の不動産投資ではその逆になります。

なぜ、不動産投資は拡大していけば
リスクを抑えられるのか?について
3つの観点からまとめてみました。

-①分散投資によるリスクヘッジ-

不動産を複数所有すれば、
そのぶん空室が発生した際のリスクを
抑えることができます。

家賃10万円の物件を1室だけ所有して
入居者がいれば毎月10万円入ってきます。
しかし退去すれば収入は0になってしまいます。

一方で、同じ家賃10万円でも、
5万円の部屋を2つ所有していれば、
家賃収入が0になるリスクは低くなり、
1室退去が出ても5万円の収入は確保できます。

もちろん満室時には
10万円の収入が生まれるので、
収入は同じ金額でもリスクは半分になるのです。

家賃が高い部屋一つを所有するよりも、
低家賃~中程度の物件から投資を始め、
そうした価格帯の部屋をたくさん所有できれば、
収入が一気に減ってしまうリスクは低くなります。

複数の物件を所有していれば、
空室が多少発生しても
ある程度の収入が見込めるため、
返済計画も立てやすくなるのです。

-②実績により融資のハードルが下がる-

また物件を5棟、10棟…と
どんどん数を増やしていけば、
大家としての経験と実績が生まれます。

そういった投資家は、
金融機関からも実績を評価され、
融資が受けやすくなります。

実績を積み重ねていくうえで、
法人でも融資してもらえるようになれば、
信用が高まり更に融資が受けやすくなると共に、
様々な経費削減も可能です。

融資が受けやすくなれば、
不動産投資だけでなく、
それ以外の様々な事業を展開したい、
という人にとってもメリットが出ます。

不動産投資をこれ以上拡大しないから
もう融資を受ける必要は別にない・・
というふうに考えるのではなく、

不動産以外の周辺事業でも
収入を伸ばしていきたいのであれば、
常に融資が受けられるように、
金融機関から見た自分の評価を
保たなければなりません。

その意味でも不動産物件を複数所有し、
運用実績を作っていけば、
その過程で自然と金融機関との付き合いも
深くなります。

自分の実績を評価され、
さらに金融機関との関係も深くなるため、
いざという時の金策が立てやすくなります。

-③管理の手間は規模に比例しない-

不動産投資のメリットといえば、
やはり自分の工数をそれほど使わずに
毎月収入が得られるという、
いわゆる不労所得が得られるという点でしょう。

不動産は非常に歴史のある投資手法だけに、
利益を出すためのスキームやリスク対策が
しっかりと構築されています。

物件の購入後に自分の作業はほぼなく、
ルーチンでの客付けから管理運用、
さらには売却活動に至るまでを
不動産会社に任せることもできるのです。

そのため不動産物件を複数所有しても、
自分の作業時間が増えて多忙になる…
というわけでもありません。

まとめて管理できるようになれば、
さらに効率的に投資を拡大できるのです。

副業として収入を増やしたい時、
新しい事業を一つずつ起こすのは
非常に手間がかかりますし、
ネットショップの運営などの軽いビジネスも
多大な実作業と労力と仕入資金が必要です。

しかし不動産投資であれば、
仕入れを行なったり、
在庫を持ったりする必要もなく、
作業はアウトソースできます。

自分は決定をするだけでもよく、
実務は管理会社などに任せて
どんどん収入を増やす…
というフローを構築できます。

もちろん、
意思決定や判断ができるようになるまでは、
自分の工数で経験や知識などを
身につけていかなければいけませんが、
経験を積めば積むほど、
不動産投資で成功する可能性は増して行きます。

自分の手を動かしてお金を稼ぐのでなく、
お金が増える仕組みを作りたいのであれば、
不動産投資は最も適当な投資手法です。

買い進めていけばいくほど、
お金が増えやすくなるので、
不動産投資に関して言うと、
どんどん物件を買い進めた方が良い!
と言えるのです。

孤独力を磨け

椙田(すぎた)です、

facebookやLINEなどのSNSの普及で、
すぐに相手と繋がれる時代になりました。

そんな時代だからこそ必要なものがあります。
それが「孤独力」です。

今回は、
この「孤独力」の必要性について、
思うところを書きます。

‐孤独を恐れない‐

すぐに繋がれる時代は、
孤独の時間を奪います。

孤独の時間が奪われると、
新しいことを学んだり、
挑戦したりする時間が無くなります。

また、その集団の価値観に影響され、
自分ひとりで考えて行動できなくなります。

もし、自分に夢や目標があるのならば
孤独の時間を確保することが必須になります。
孤独の時間にしか自分磨きはできないのです。

孤独になると、
寂しくて不安になるかもしれません。

しかし、集団から外れた時、
あなたの目の前に残ってくれる人こそ、
真の仲間なのです。

自分が成長し、真の仲間だけが残る
「孤独」を恐れないことが、
結果的にあなたを幸せにしてくれます。

‐孤独になると才能が開花する‐

孤独を恐れずに向き合っていくと、
大きなメリットがあります。

それが「才能の開花」です。

まず、集団や組織に群れていては、
才能が開花しません。

組織とは、
連携して仕事をする場なので、
共同性が必要となります。

すると自分の才能を抜きにして、
組織人としての役割を全うする必要が出てきます。

つまり、才能というものは組織に属すると、
埋もれて殺されてしまうのです。

自分の才能を開花したければ、
組織や集団から飛び出し、
孤独になることが必要と言えます。

‐孤独になると自信がつく‐

孤独になると、さらにメリットがあります。
それは「本物の自信が手に入る」という点です。

そもそも自信とは何でしょうか?

自信とは「自立」のことで、
自信があるということは、
何でも自分で背負える覚悟がある
という意味です。

逆に言うと、自信がないということは、
誰かに頼らなければならない状態を指します。

大企業などの大きな組織に属している間は、
いざとなったら組織が助けてくれるので、
その姿勢が仕事に表れます。

これでは、質の高い結果は得られません。

質の高い結果を出し、
本物の自信を獲得したければ、
大きな組織から独立しフリーになったり、
少数精鋭で起業したりすることです。

そうすることにより、
すべて自分で責任を負う覚悟が仕事に表れ、
より高い成果を出すことができます。

‐まとめ‐

業界の突出した才能の持ち主や、
天才クリエイターと呼ばれる人は、
概して孤独を愛する人ばかりです。

つまり、
才能は「孤独」でいるからこそ
発揮され磨かれるのです。

孤独というと、
ネガティブなイメージを連想しますが、
それは孤独を味わったことがないからです。

本当の意味での孤独を愛し、
孤独がもたらすメリットを知れば、
もう大きな組織や社会集団には
戻る必要もなくなるに違いありません。。

自分を変える技術

椙田(すぎた)です、

自分を変えたいと思っても、
なかなか簡単に変わるものではありません。

読書やセミナーに勤しむも、
何も変わらないという人が、
ほとんどではないでしょうか。

今日はそんな、自分を変えたい人が
知っておきたい技術を紹介します。

‐目的の対象を変えると人生のステージが変わる‐

手っ取り早く自分を変える方法、
それは「○○の為」を変えることです。

「○○の為」を変えるとは、
目的を変えることです。

「自分の為」を「人の為」と変える。
「会社の為」を「社会の為」と変える。
すると人生のステージが一気に変わるのです。

自分の為だけに生きていると、
自分の活動範囲までしか変わりません。

他人の為で生きようとすると、
自分の活動範囲を超えて考える必要があり、
結果的に大きく成長することができるのです。

つまり、意識を変えることで、
目指すステージが変わり、
それに見合った自分になれるのです。

‐「次」を考えておく‐

目指すステージが変わり、
自分が成長していると実感した時、
「次なる一手」が必要となってきます。

なぜかというと、
成長には「ある法則」があるのです。
それが「成長カーブの法則」です。

成長カーブの法則とは、
「事業の成長には一定のパターンが存在する」
というものです。

これは、
正規分布曲線に基づいてつくられており、
「導入期」「成長期」「成熟期」の期間が、
ほぼ同じになるというものです。

この時、売上高全体を見て、
「導入期」にあたる期間がわかれば、
「成長期」がいつ頃終わるのかがわかります。

この時に「次なる一手」を打つことで、
更に飛躍できるのです。

この法則を自分の人生に当てはめて考えると、
今やっている仕事がどの時期なのか?を見極め、
「新たな一手」を常に考えておくことで、
自分の能力を伸ばしていくことができます。

‐今からでも遅くない‐

でも、もう自分は年だから…と、
あきらめてしまう人もいます。

そんな人にある事実を公開します。

それは、
「20~40代は脳が最も成長する時期」
というものです。

脳は年を取ると、
衰えていくと考えられていますが、
最新の脳科学でみると、
脳は20~40代が一番成長する時期
ということがわかっているのです。

20~40代は、
脳の栄養源であるアミノ酸が増加するため、
成長が促されます。

つまり、この栄養が供給されている間は、
いくつになっても脳は成長していくのです。

「もう年だから」とあきらめるのは、
もったいないです。

‐まとめ‐

自分を変えるためには、
まず意識を変えることが重要です。

意識を変えるためには、
「知る」ことが前提になります。

「こういう考えもあるのか」と感じることで、
意識が変わっていきます。

意識が変われば目先も変わり、
結果的に行動が変わっていくのです。

不動産投資で法人化するメリット

椙田(すぎた)です、

不動産投資を進めていくなかで、
個人のままで投資を行なうのか、
それともある程度の規模になったところで
資産管理法人を設立するかは
一つの大きな分かれ目になります。

実際には法人を設立する人が多く、
法人化は非常にメリットが大きい
と想像できることでしょう。

では具体的に不動産管理法人を設立すると
どのようなメリットがあるのか?
を見ていきましょう。

① 利益のコントロールが可能

法人になると個人事業主は異なり、
任意で減価償却費の計上が可能になります。

利益のあった年には減価償却を行ない、
損失が出た時には減価償却費を経費計上しない
という選択ができることで、
節税効果が大きくなります。

また損失の繰越も9年まで可能であり、
個人が3年までということと比べると、
非常にコントロールしやすいといえるでしょう。

但し、選択しなかった減価償却を
翌年に繰り越して計上することは出来ないので
そこは注意が必要ですね。

不動産投資は購入初年度に各種の税金がかかり
損失が発生しやすい投資手法です。

利益のあった年に損失を計上できるか否か?
はキャッシュフローに大きく影響します。

② 経費を計上できる範囲が拡大する

個人事業主でも不動産投資に伴う経費として、
交通費、交際費、その他物品費などを
計上することはできますが、
認められる範囲に限界があります。

しかし法人であれば出張時の交通費、
不動産会社などの交際費などで
認められる範囲も広がり、
利益の一部を経費として計上して
節税することも可能になります。

その他にクルマの購入なども、
車輌費という経費として認められます。

また法人で妻や子供などを雇えば、
身内に給料を与えられるので所得が分散され、
所得税率を下げる効果もあります。

人を雇うのが難しい時でも、
妻が経理を担当したという労働実態があれば、
妻の給与をすべて経費にできます。

330万円未満など所得税率が大きくなる
ギリギリのラインまで給料を拠出すれば、
夫一人に収入を集中させるよりも
世帯での所得税率を下げられますね。

③ 相続税対策に有効である

また資産管理法人を設立すると、
相続税対策でも有利になります。

子供や孫に不動産を相続させようとすると、
不動産の評価額に応じて相続税が発生します。

しかし不動産が個人の所有物ではなく、
法人の所有物になるので子や孫に
不動産を相続させても会社資産の引き継ぎ
ということにしかなりません。

但しその場合でも資産管理会社の
バリュエーション(株価算定)を行ない、
相続する株の価値が大きくなると、
相応の相続税は課税されることになるので、
注意が必要です。

相続税は現金で所有していると
その金額のまま評価されるので、
一番税率が高くなります。

現金から資産としての評価額を下げるには
不動産を購入、そして賃貸に出せば、
評価額をさらに下げることができます。

これはまさに僕が大和ハウス時代に
地主のお客さんに提案していた、
相続税対策の手法です。

ところが最近では、
現金を不動産に変える相続税対策も
国が目をつけるようになって来ており、
今後何らかの対策が講じられることが
確実視されている状況です。

そこに法人化による事業承継として
不動産を子孫に受け継がせていけば、
相続税で大きく資産を減らさずに
財産を次の世代に残せるようになります。

④ 個人と法人の税率の違いと規模拡大

また個人の所得税率と法人税を比較すると、
だいたい所得が900万円を超えた辺りで
法人の方が節税できるようになっています。

もちろん法人運営には手間や
コストがかかるのは否めないので、
個人所有のメリットもあります。

ただ、ある程度の規模になったあと、
更に資産規模を拡大していくには、
法人の信用があれば買い進めやすくなるのも事実です。

中古マンションなど、
コストパフォーマンスの良い物件を中心に、
積極的に不動産を買って、
法人の規模を大きくして行くのは一手です。

その際には、不動産賃貸業以外の事業も
併せて営んで行くと良いでしょう。

ビジネス初心者が陥りがちな罠

椙田(すぎた)です、

いま自分がやるべきことが明確でない人は、
流行りに流されやすいものです。

それは、
自分にとって本当に必要なものが何か、
不要なものは何かという自分軸が
しっかりしていないからです。

そうなると、
次から次へと登場するビジネスや
ノウハウに目移りしてしまい、
目の前にある大切なものに気づかず、
結果的に価値のないものを選んでしまう
リスクが生じてしまいます。

何かビジネスを始めようとしても、
何をすればいいかわからず、
とりあえず今旬なものに手を出してしまう。

プロのマーケッターであれば、
世の中で旬になっているビジネスを
始めるのはリスクが高いと気付いています。

すでに先駆者が稼げる仕組みを構築し、
競合しない分野を探すのに時間がかかること、
さらに「楽に儲かる」「空いた時間で出来る」
というイメージのせいで過当競争による
参入難易度上昇が考えられるからです。

では、
こうしたリスクを最低限に抑えながら
ビジネスを始めるためには、
何をすればいいのでしょうか?

-何をしようとするのか明確な目標を定める-

ビジネスを始めようとしている人は、
成長段階という点で分類すると、
幼児期と言えます。

進み方がまったくわからないゆえに、
何をすればいいわからない状態です。

そんな状態で、
年収1000万を手にする方法、
いわば青年期の方法に注目して
行動しようとしたらどうなるか?
は推して知るべし、ですよね。。

現在の多くの起業難民は、
このような成長の階段の飛ばして、
登り降りを繰り返しています。

しまいには事故を起こして破産
という大怪我をする方も少なくありません。

そんな怪我人をこれ以上増やしたくない
という思いで出版されたセス・ゴーディン著の
『ビジネスの始め方がわからない人へ(邦題)』
には以下のように書かれています。

“まず必要なのは、
自分の強みと弱みを見極めることである。
そうすれば事業を実現するだけの
資質があるかどうかがわかるものだ”

この助言を参考に、
目標を立てる際には、
「やることリスト」と
「やらないことリスト」
をつくることができます。

言い換えれば、
「自分にとって必要なもの」
「自分にとっていらないもの」
のリストを作成することになります。

-何をすべきか見極め、最短でゴールを目指す-

ビジネスを始めようとしている人は、
問題と課題とゴールを確認して、
そこを見ながら自分の目指すべき
最短距離を探していきましょう。

ビジネスにおける幼児期では、
自分が何をしようとしているか?
よくわかっていないという問題点があります。

この段階では課題として、
まずは何でも良いから販売によって
利益を初めて出す、という事を設定しましょう。

そして自社の商品やサービスが
市場に登場した際に、
徐々に消費者層に需要が広がっていくか?
検証できるまで販売を続けることです。

この段階で必要なスキルは、
実行力であり、段取り力であり、
商品を企画し売るというガッツです。

このステージでどうしたらいいか分からず
燻っている人は参考にしてみてください。

管理会社は何をしてくれるのか?

椙田(すぎた)です、

不動産投資における物件の管理運営は、
基本的には自主管理ではなく、
管理会社に委託することが多いです。

大家さん自身が自主管理する場合は、
よほど自宅から近い場所でないと難しいし、
夜間に緊急の連絡が来る可能性もあるため、
忙しいサラリーマン投資家が個人で
片手間で対応できるものではないです。

僕も以前、自主管理に挑戦しましたが、
入居者から「鍵を失くした」という電話を
2回目に受けた時に面倒臭くなって、
管理会社さんにお戻ししました(苦笑)。

不動産投資は手間がかからないので、
サラリーマンに向いた投資ではありますが、
それはやはり管理会社ありきで、
賃貸運営を外注化できるからに他なりません。

では、その管理会社は具体的にどのような
業務を担当してくれるのでしょうか。

① 客付け募集や内覧対応・入居契約

管理会社の主な業務といえば、
やはり入居者の募集です。

大家と不動産管理会社の間で、
この物件を何万円で貸す、
敷金・礼金・その他の条件は
どうするなどといった内容を設定すれば、
あとは全て管理会社が募集や契約を
代行してくれるのです。

マイソクと呼ばれる募集広告原稿の作成、
物件の外観・内部の写真撮影、
さらには管理会社の自社サイトへの掲載やSUUMO、athomeといった大手の
不動産情報サイトへの掲載もやってくれます。

そして、
媒体経由で部屋を見たいという人が来たら、
内見対応を行なってくれるのも管理会社、
実際の細かい契約をしてくれるのも管理会社です。

賃貸契約の締結に関して、
大家は同席する必要がありませんから、
本当に賃料などの条件さえ決めてしまえば
あとは全ての業務を任せられるのです。

② 家賃の集金や督促業務

また部屋を貸しても当然ながら、
毎月家賃を徴収しなければ収入にはなりません。

ここでも家賃の集金も管理会社が担当してくれます。

家賃の滞納が起きた場合は、
入居者に対しての催促もやってくれますし、
家賃が振り込まれない時は大家へ連絡を行ない、
どのように対処するかを
お互い相談して決定します。

家賃を入居者の口座から
自動引き落としにできる管理会社もあり、
そのような会社を使えば家賃滞納のリスクも低下します。

③ 退去時の立会や清掃及び手続き

退去が発生した場合の手続きも
管理会社がすべて行なってくれます。

書類の作成、退去時の立会い、
また敷金の精算などの業務を任せられます。

そして退去後の清掃業者の手配も
管理会社にやってもらうことになります。

ただしあまりにも汚れや破損がひどい場合に、
どのように対処するかは大家さんに
相談が持ちかけられるので、
大家と管理会社の間で方針を決定します。

④ 日常的な小規模修繕と清掃

また物件の管理といえば、
日常的な修繕や清掃業務も入ります。

インターホンが故障している、
共有エリアの照明が点滅している、
などの対応は管理会社が行なってくれます。

さらに物件のエントランスの清掃なども
行なってくれる会社がありますが、
樹木の断裁や草むしりなど手のかかる清掃は
別契約ということが多いでしょう。

よって管理会社との契約時には、
どの範囲まで清掃を担当してくれるかも
忘れず確認しましょう。

⑤ クレームや緊急対応は大変重要

そして個人での対応が難しく、
管理会社に任せる意味が大きいのが、
クレームや緊急対応です。

クレームは大家が直接受けて対応を誤ると、
大きな問題に発展する可能性もあるので
第三者かつクレーム対応のノウハウを持つ
管理会社を通して対応しましょう。

そして水回りの故障、
その他設備の故障などの緊急対応も
管理会社に任せるべき事項です。

特に故障は住人の帰宅後である夜間や深夜に
発生する可能性が高いので、
大家が担当するとしたら大変労力がかかります。

管理会社を利用するメリットを
いちばん享受できるのが、
設備トラブルの緊急対応でしょう。

ところで、管理費の相場としては、
平均的に家賃の5%と消費税です。

これだけの費用をかける意味があるかは
個人によって判断基準が異なるでしょう。

そのため部分的な業務を自分で対応し、
緊急対応だけを行なってもらうという
選択も可能は可能です。

ただし一般的には一括で管理業務を
委託した方が効率がよく管理できます。

余計な心労を負わず、本業に集中しながら
快適な不動産投資生活を行なうためにも、
なるべく管理会社に任せた方が良いでしょう。