自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

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「本当に大切なもの」に投資する

椙田(すぎた)です、

誰しも、より幸せにより健康に
老後を過ごしたいものですね。

そのためには何が必要かと言うと、
「お金」「食事」「睡眠」「運動」
などが真っ先に挙げられます。

勿論この4つが大事なのは
言うまでもありませんが、
真に幸福で健康な暮らしを送るために
必要なポイントは他にもあります。

-幸福と健康レベルを左右するもの-

人の幸福や健康について、
1938年にはじまった
Harvard study of Adult Development
という興味深い調査があります。

700人以上の人を青年期から老年期まで
75年にわたって追跡し続けた
その調査レポートによれば、
人の幸福や健康を左右する
最も大きな要因が何か
明らかになったのです。

その要因とは、
お金でも名声でも仕事でもなく、
「豊かな人間関係」なのだといいます。

つまり人間関係の質が良いと、
人はより幸せに、より健康になるのです。

さらにブリガムヤング大学による
コホート研究も紹介しておきます。

これは約30万人の中高年を
7年半ほど追いかけた健康調査です。

分析の結果、
「友人との関係がいい人は、
友人がいない人にくらべて
全死亡率が50 %も下がる」
という驚きの傾向が出たのです。

この数値は、
太った人がダイエットに成功した時や、
いつも家でゴロゴロしていた人が
運動を始めたときに得られる
健康メリットよりも高いことになります。

ダイエットや運動の前に、
人間関係を改善した方が寿命は伸びる、
というわけです。

ちなみにこの効果を得られるのは
中高年だけに限った話ではなく、
収入や社会的な地位などにも
共通で言える傾向だそうです。

データによれば、
老いも若きも男も女も、
金持ちも貧しい人も、
すべての人たちに対して
「良い友人」を持つことは
大きなメリットをもたらすものでした。

つまり友人関係に改善することが、
「より健康に」生きるための
最短コースと言えそうです。

たしかに我々の生活は、
お金がなくては成り立ちません。

しかし、
お金の心配がなく衣食住が足りていても、
そこに豊かな人間関係がなければ、
生きながらにして死んでいる・・
ようなものなのかもしれません。

反対に、孤独であることは、
精神面だけでなく健康面にも
ネガティブな影響を及ぼします。

-孤独がもたらす影響は軽視できない-

もともと、ひとりぼっちには
不健康そうなイメージがありますが、
そのダメージは想像をはるかに超えます。

先のブリガムヤング大学による
研究データでは、
孤独による具体的な悪影響のレベルも
「早死に」の確率という点で、
以下の数字で出ています。

・孤独感は早死の確率を26%高める
・社会から離れて暮らすと29%高まる
・一人暮らしは32%高まる

恐ろしいことに、
この数字は肥満による死亡リスクと
ほぼ変わりがありません。

家族や友人がいないというだけで、
あなたの死期は早くなるのです。

「ひとりぼっち」の寂しさが、
ここまで孤独が体に悪い理由は
人間の心に大きなストレスを
あたえるからです。

そのため、いったん孤独を感じると、
我々の体はストレスで
少しずつむしばまれていきます。

近ごろは、不動産投資においても
「孤独死」が問題になっていますが、
これも孤独の状況から
鬱病、心疾患、アレルギーといった
症状につながって行き、
死期を早めているのは間違いありません。

親しい人間関係が失われつつある現代、
まずは孤独感を癒やしていくことが、
真の健康を手に入れるための
最初の一歩になるでしょう。

-すぐに友人を作る最高の方法-

とはいえ、急に
「人間関係を改善しよう」と言っても、
困ってしまう人は少なくないでしょう。

そこで紹介したいのが、
2016年に発表された
ハーバード大学の研究チームの論文です。

これは、
「中高年が満足した暮らしを送るには
どうすればいいのか?」という
命題について調べたものです。

ここで研究チームは中高年の男女に、
以下の3つの「習い事」を
7カ月間だけ続けるように指示しました。

1. 合唱
2. 美術
3. 創作文芸

参加者はみんな「習い事」の未経験者で、
合唱やアートに興味を持っていた人は
いませんでした。

それにも関わらず、
実験が終わるころにすべての参加者に
大きな変化が現れました。

みんな生き生きとした表情になって
幸福度が向上し、
さらには体調まで改善したのです。

この結果をまとめた
ハーバード大学の研究チームは
こう結論します。

「参加者たちは自信が増し、
人生をコントロールしている
という感覚を得られ、新たな
チャレンジに向かうモチベーションも
アップした。(〜中略〜)
また自分が参加したクラスへの
所属感が大きくなるほど、
健康と幸福になる現象が確認された。」

つまり、
自分が入ったクラスに対して
愛着がわくほど参加者は、
より健康と幸福を手に入れたようです。

特に興味がない習い事でも、
とりあえず何かのグループに参加すれば、
人間関係の改善効果は得られます。

また、興味深い点として、
この実験で使われた3つのなかでは、
「合唱」に参加した中高年が
もっとも健康で幸せになったようです。

合唱のクラスには、
「全員で歌を歌う」という
行為がふくまれるため、
他のグループよりも関係を
結びやすかったことが要因です。

もちろん、基本的には
自分の好きなサークルやクラスに
参加するのがベストですが、
特に趣味がない場合は、
音楽やスポーツのように、
みんなで同じ行動を取れるものを
選べば良いでしょう。

それだけで、
あなたの幸福と健康は
大幅に改善することでしょう。

災害時にも役立つ食事術

椙田(すぎた)です、

先週西日本を広域に襲った豪雨災害。
そのほかにも地震、津波、暴風などの
自然災害や原発事故のような人災・・・
わが国は地政学的にも災害国家と言えます。

最近は予測できない出来事が多いので、
普段からの危機管理が大切だと
言われています。

備えあれば憂いなしとも言いますが、
災害などから身を守るためにも
日頃から備えをしておきたいものです。

ところで地震の際に最も危険なのは、
火災とパニックとデマの三つです。

特に災害時にはストレスに負けて
自分自身がパニックに陥ることがないよう、
ストレス対策をしておく必要があります。

今回は、普段の生活で行なえる対策として、
災害に遭った場合に冷静に対処できる
ための食習慣についてご紹介します。

-メンタルを強くする食事-

ここ数年の検証の末、
「SMILES」という食事法が
ストレスに強くなる効果があると
実証されたそうです。

「SMILES」は、
オーストラリアのメルボルン大学が、
メンタルを強くするために開発した
食事法です。

2017年に、
うつ病に苦しむ男女に対して、
12週間「SMILES」式の食事だけを
続けるように指示し実験しました。

その結果、なんと
「SMILES」を取り入れたグループは
うつ病の症状が3割も改善したのです。

3ヶ月の間、
カウンセリングや瞑想など必要なしに、
食事だけで改善したのです。

果たして被験者が
ストレスに強くなった食べ物とは
いったい何だったのでしょうか?

-ストレスに強くなる食べ物-

「SMILES」のガイドラインは、
次のようなものです。

・全粒粉:
パンは1日に5〜8枚、
パスタは1日に300〜480g

・野菜:
1日に握りこぶし6個分ぐらいの
新鮮な野菜を食べる。
どんな野菜でも構いません。

・フルーツ:
野球ボールぐらいの大きさの
フルーツを1日3つ食べる。

・豆類:
1週間に180gの豆類を食べる。

・ナッツ:
1日に手のひらに軽くのるぐらいの
ナッツを食べる。

・魚類:
最低でも週に120g以上を食べる。

・肉類:
脂肪の少ない牛肉、羊肉、豚肉。
週に180〜240g。

・鶏肉:
週に120〜180g。

・卵:
週に6個以上。

・オリーブオイル:
1日小さじ3杯。

・乳製品:
牛乳やヨーグルトは1日480ml、
チーズは1日80〜120g。

基本的には、いつもより
野菜とフルーツの量を増やし、
魚と脂身が少ない肉をしっかり
食べることを心がければよいです。

日本では全粒粉のパンやパスタは
手に入りづらいので玄米で補いましょう。

またサツマイモやタロイモのように、
優良な食物繊維が豊富なイモ類を
主食にしていくといいでしょう。

「SMILES」を行なう際のポイントは、
カロリーは気にせずに好きなだけ
楽しく食べることです。

カロリーを気にしながら食べると
ストレスが増えてしまうため、
メンタル安定のためには、
食事を楽しむほうが大事です。

実は「SMILES」のガイドラインには、
食べてはいけない食べ物リストも
挙げられています。

では次に、気をつけておくべき
食品をご紹介します。

-ストレスに弱くなる食べ物-

以下の食材はストレス耐性を下げ、
イライラしやすくなるので、
できるだけ避けましょう。

・酒:
基本的に禁止ですが、
赤ワインか白ワインはOK。
それでも1週間に300mlまでが上限。

・精製された炭水化物:
真っ白いパン、白米が代表格。
十分な量の食物繊維が
含まれていないため、
NG食品になります。

・お菓子:
スナック、クッキー、アイスなどは、
すべてストレス耐性を下げます。
カカオ70 %以上のダークチョコであれば
1日にひとかけらまでOK。

・揚げ物:
から揚げ、天ぷらなど、
油で高温調理したものは
いずれもNG食品です。
酸化した油が炎症を起こす原因となり、
ストレス耐性に関わる脳機能の
低下につながります。

・カップ麺:
ジャンクフードと呼ばれるものは
完全に撤廃しましょう。
こちらも揚げ物と同じく
酸化油のダメージが原因で
脳機能が悪化します。

・加工肉:
ベーコン、ハム、ソーセージなど、
保存性を高めるために
手が加えられた肉も控えましょう。
食べ過ぎによって体調の悪化に
つながります。

・清涼飲料水:
砂糖や人工甘味料が入ったドリンク類は、
多くても週に3本までが限度。
お茶やブラックコーヒーは構いません。

これらの食品をひかえつつ、
野菜、フルーツ、魚の量を増やした
食生活を試しに3カ月だけでも
続けてみてください。

いままで不摂生をしていた人ほど、
メンタルが大きく改善するはずです。

-まとめ-

今回はストレス耐性を高める
食事法として「SMILES」を紹介しました。

ストレス耐性を上げるには、
普段からの食事習慣を通して
取り組んだ方がラクです。

そうは言っても食習慣は
少しずつ少しずつライフスタイルを
変えていくことが大切です。

継続のコツとして、
実行記録を紙などに書いてみましょう。

ストレスに強い食品を食べたら高得点を、
ストレスに弱くなる食品を避ければ
高得点をつけるといった具合です。

慣れてきたら、摂取量も
適正になるほど高得点を
つけることができます。

「SMILES」で心が強くなるのは、
ジャンクフードなどによって
身体への余計な負担が軽減するからです。

また同時にビタミンやミネラルなど
大事な栄養素、必須アミノ酸、
身体に良い脂肪酸のおかげで
頭の働きがよくなるのも
大きな要素のひとつと考えられます。

ぜひ笑顔で3ヶ月間実践しつづけて、
ストレスに強い心に生まれ変われることを
実感してみてください。

家賃滞納を避けるためには?

椙田(すぎた)です、

収益物件を貸すときには、
貸主と借主の双方による同意のもと
「賃貸借契約」を締結します。

契約は双方が対等ではなく、
貸主よりも借主の権利が強いため、
家賃の滞納がおこっても
すぐには借主を追い出せません。

実は今回僕自身も、
都内に所有するアパートで、
滞納(+ゴミ屋敷)があり、
立ち退きの裁判を起こしました。

まず入居者の支払いが滞った場合は、
管理会社に対応してもらいますが、
そのまま滞納が続いた場合は、
裁判や強制執行などの法的手段に
移行ケースもあります。

しかし法的手段を実行するには
現実には時間と手間と労力が
かかってしまいます。

そもそも家賃を支払えない借主は、
収入がなかったり病気や借金などの
お金が無い事情があったりするので、
訴訟に持ち込んだとしても、
滞納分の家賃は回収できない
という可能性もありえます。

そのため、実際には
滞納の家賃を回収するのは諦め、
契約解除に同意してもらって
早く退居するように促すだけ
というケースも少なくありません。

-滞納で起こる「3つの負担」-

滞納があると以下のリスクが発生し、
オーナーの負担となります。

➢ 家賃収入がなくなる
➢ 新たに入居者を募集できない
➢ 滞納があっても税金が発生する

空室の場合だと当然ながら次の
入居者を募集することは可能です。
しかし滞納の場合は退居させないと
次の入居者を探すこともできません。

また実際には滞納によって
利益が出ていなくても、
税務上では利益があったとみなされて
税金がかかってしまうのです。

-滞納によるリスクの2つの予防策-

では、滞納を避けるためには
どうしたら良いのでしょうか?

以下の対応策を講じて、
事前に滞納リスクに備えていきましょう。

➢ 家賃保証会社の保証に入る
➢ 安い家賃の物件を購入しない

家賃保証会社を利用すれば、
万一滞納があっても督促の連絡を行ない、
借主から支払われなかった家賃の
保証をしてくれます。

家賃保証会社によっては、
ハウスクリーニングや
原状回復の費用などを
保証してくれるケースもあります。

支払い能力があるかもわからない
連帯保証人よりも家賃保証会社
へ加入してもらったほうが、
オーナーとしては安心といえるでしょう。

家賃保証会社の利用により、
滞納のリスクに脅かされる
心配もありません。

ただし、借主にとっては
家賃保証会社への加入が負担だったり、
家賃保証会社の運営能力が低く
破綻して保証が行われなかったりする
ケースもあります。

家賃保証会社への加入を
強制することによって、
入居者希望者が減らないかよく考え、
家賃保証会社の運営が
しっかりしているか見極めも
していきましょう。

また家賃滞納のリスクが上がりそうな
家賃1万から2万台の物件は、
最初から購入しないようにするのも
ひとつの選択でしょう。

高利回りの物件は、
築年数が古いアパートで
家賃が安い物件も多いため、
購入する際は現在の入居者が
家賃保証会社に加入しているのか、
また滞納歴がないかを
確認しておきましょう。

時間を生み出す極意(2)

椙田(すぎた)です、

もっと時間があればなぁ、とか
仕事が忙しくて手が回らない、とか
忙しい現代人は時間の悩みが尽きません。

しかし1日24時間である以上、
物理的に時間を増やすことは出来ません。

そうなると次には、
時間をいかに効率化するかが
ポイントとなってきます。

今日は、時間効率を上げる
秘訣についてレクチャーします。

‐スキマTo do を決める‐

時間を効率化する上で欠かせないのが
「スキマ時間」です。

このスキマ時間に、
何をするか決めておくことで、
効率良くスキマ時間を活用できます。

「1分のスキマ時間には瞑想する」
「10分のスキマ時間には読書する」
とあらかじめ決めておくことで、
迷うことなく行動に移せます。

スキマ時間に何をするか決めておかないと、スマホを見て終わったり、
ボーっと過ごして終わったりします。

たった1分でも積もり積もれば
大きな時間になるスキマ時間。

このスキマ時間を
いかに有効に使うかが勝負になります。

‐究極の時短術‐

究極の時短術があります。
それが「初歩を極める」ことです。

初歩を極めておくと、
応用が利くようになります。

応用が利くということは、
時短すべき個所を見定めることが
できるのです。

仕事の初歩を知っていると、
力の入れるべき個所と
力を抜くべき個所がわかり、
時間が生み出されます。

勉強の初歩を知っていると、
大幅にショートカットでき、
時間が生み出されます。

仕事にしろ、勉強にしろ、
初歩で躓いている限り、
永遠に時短は目指せないのです。

初歩を知っていると、
ロジックに考えることができるから、
注力すべきポイントがわかります。

‐時間が生まれる行動‐

意図的に時間を生み出す法則があります。
それが「エメットの法則」です。

エメットの法則とは、
タイムマネジメントの専門家、
リタ・エメットが提唱したものです。

「先延ばししたことは、
すぐにそれをやってしまうより、
2倍の労力を要する」
という法則です。

問題が発生した時に、
先延ばしにすると当然のことながら
問題が大きくなります。

すると問題解決の為の労力が
2倍になるのです。

反対に問題が発生した時、
すぐに行動することで、
問題解決の為の労力が最小限で済みます。

「準備がまだ」「時間がない」と、
言い訳をする前に行動することで、
結果的に時間が生み出されるのです。

‐まとめ‐

時間を生み出す方法は
意外とシンプルでした。

基本は「回り道をしないこと」です。
「回り道をしない」というのは、
いざという時に、いかに
初歩に舞い戻れるかということです。

「このまま進んだらどうなるか?」
と想像できれば、
ムダな時間を過ごさなくて済みます。

時短ばかりのテクニックを
追い求めるのではなく、
基礎を固めることで、
時間の無駄遣いを防ぐことができます。

成功体質へコミットする

椙田(すぎた)です、

今日7/7は七夕ですね。

短冊に願い事を書いて笹に吊るした
幼い記憶が蘇りますが、
願い事を意識するのは大人でも
十分に意味あることだったりします。

たとえばビジネスで成功している人は、
健康の大切さをよく知っています。

特に自分自身の心と体の連携に
目を向けることは大事です。

食事や健康法に関して、
知識をつけて体のために食事をしたり、
メンタルに気を配ったりすることは、
これから長くビジネスをしていくのに
大切なことです。

そのベースとなる食事と運動は、
非常に大事です。

勝負というのは何事も、
「事前の準備」「本番力」
という2つの要因に左右される、
とよくいわれます。

今回は本番力に直結する
体質改善への取り組み方、
トレーニング法および準備段階の
メソッドをお伝えします。

これを万全にして初めて
ビジネスの成功階段を駆け上がる
支度が整うというものです。

-疲れのメカニズムでわかる心と体の連携-

これはどの分野でも言えることですが、
どれだけ体や頭を鍛えても、
メンタルが伴っていなければ、
理想的な結果は得られません。

さらに問題なのはそうした身体の疲れは、
心の疲れにも直結するということです。

身体の疲労が長く続くと、
やがてはモチベーションを低下させ、
最悪の場合は、
鬱を発症してしまうこともあり得ます。

これではビジネスを
長く続けることはおろか、
日常生活にも支障を来たしてしまいます。

そこで注目したいのが、
「抗酸化作用」というものです。

抗酸化とは、
身体の老化を抑えること、
すなわちアンチエイジングのことです。

抗酸化のメカニズムを理解するためには、
呼吸に着目する必要があります。

人は呼吸をすることによって
酸素を体内に取り込み、
細胞内のミトコンドリアによって
化学合成させてエネルギーを生成し
活動しています。

この際、取り込んだ酸素の一部が、「活性酸素」と呼ばれる酸化力の強い成分とし
て体内に残ります。
いわば燃料を燃やした後の””燃えカス””のようなもので、これがたまりすぎると細胞や血管の正常な動きを阻害するほか、動脈硬化や生活習慣病を招くことにもつながります。

こうした現象を””サビる””と表現しますが、この老化現象によって身体の各機能が衰えるのです。

休暇をとっても疲れが取れないのには、酸化に大きな原因があるわけです。

―体質改善につながる食事―

疲れを感じにくい体質するには、抗酸化物質を摂取する事が肝要です。

疲労に関する研究の結果、「アスタキサンチン」という成分に抗酸化作用の働きがあることが判明しました。

このアスタキサンチンとは、β-カロテンやリコピンなどと同じカロテノイドの一種です。

赤橙色の色素を持っているのが特徴で、エビやカニなどの甲殻類、サケやタイといっ
た魚類など、主に海洋系の食材に多く含まれている成分です。

わかりやすい特性として、加熱した際に赤くなる海の食材は、アスタキサンチンを豊富に含んでいると考えていいでしょう。

―アスタキサンチンの効果―

はじめて1週間ほどでスッキリと起きられるようになります。

慢性的に疲弊した身体は常にだるさを伴い、今ひとつ寝起きがシャキッとしません。
これも老化によって回復力が衰えているからなのでしょう。

さらにアスタキサンチンを飲み続けて1カ月も経つと、今度は明確に疲労感が和ら
ぎはじめます。
週末に疲れがドッと蓄積することが少なくなっていきます。
これは身体が回復力を取り戻したということです。

そして3カ月後には、肉体のみならず、精神的なコンディションも申し分なく、業務を始める朝から脳が冴えわたり、常に視界がクリアに開けていることを実感できます。

ビジネスにおいて、こうした精神面のアドバンテージは大切です。

特に重要なプロジェクトはタスクでは、後から振り返ったときには必ず
「もっと効率的にできたのではないか」とか、「あそこでペース配分を間違えなければ」といった反省点が複数出てきます。

しかし、場面ごとの判断力が極限まで研ぎ澄まされると、考え得るかぎり理想的なペースで作業することができます。
本来の実力を100とするなら、120にも130にも感じられるコンディションになります。

―筋トレが抗酸化作用を高めるー

アスタキサンチンのはたらきにはもうひとつ、抗炎症作用の促進があります。
特に40代に入ってからのパフォーマンスアップに、大きく関係しています。

人の身体はトレーニングによって高い負荷がかかると、筋繊維が破壊され、いわゆ
る炎症を起こした状態に陥ります。
これが肉体疲労の原因にもなるわけですが、そこで十分な休養をとって回復させると、筋肉は元の状態よりも大きく発達します。

これが、筋力トレーニングにおける「超回復」の原理です。

この際、トレーニングの負荷によって破壊された筋肉のダメージを、抗炎症作用に
よって低いレベルに留めることができれば、筋疲労が少なく、素早い回復が見込めま
す。

回復が早ければ早いほど、アスリートはより密度の高いトレーニングを繰り返すこ
とが可能になりますから、能力アップのための上昇スパイラルが成立します。

連日トレーニングを行うのであれば、その質を上げることは大切です。

仕事を終えるたびに疲労がたまり、なかなか回復せずにレベルの低い運動をこなすという悪循環に陥いるのを防ぎます。

抗炎症という視点からの体質改善は、トレーニング効果を上げる重要なポイントとなるのです。

会社員の方であれば、通勤途中の駅やオフィスの階段で代用してもいいでしょう。

ポイントは、平地よりも階段がベターであるということ。

散歩程度の運動では肉体の状態は測りきれません。

階段を駆け上がるのは、場所さえあればいつでもできる手軽な全身運動なのです。
言いかえれば、階段は、自分の体と会話をするためのツールです。

重かったとすれば、今度登ってみて、脚が重く感じるか、それとも軽く感じるか。
はそれがどういった質の重さであるかを吟味します。

最初は重かった足取りが、登っていくうちに少しずつ軽くなっていくことがあります。

これは、血流が上がったことで身体が温まり、コンディションが整っていったものと考えられ、芯から疲労していない証しであると考えられます。

逆に、登っていくうちに脚が重くなっていくこともあります。
この場合は、十分な休息がとれていないと判断し、思い切ってもう1日休むなどの対処をしましょう。
あるいは休まないまでも、その日の仕事のペース配分を検討する材料になるでしょ
う。

どのくらい疲れているか、どこかに不具合がないかを身体にヒアリングできる、自分だけの場所を見つけてみてください。

―まとめー

単なるダイエット目的ではなく、スポーツや日常の活動で高いパフォーマンスを発
揮したいという目的があるなら、栄養摂取には常にセンシティブであるべきです。

重要なのは、抗酸化作用のあるアスタキサンチンを摂取できるバランスのとれた食事と運動の両方を習慣づけることです。

これらの要素は相互に作用し合いますから、パフォーマンスにその成果は必ず返ってくるでしょう。

健康だけでなく見た目のよさにもつながりますし、その方がクライアントやパートナーから信頼されやすいものです。

人生において、仕事とプライベートは両輪です。

銀行は紹介してもらう方が良い理由

椙田(すぎた)です、

不動産投資をやっている人、
もしくは始めたいという人なら誰でも
融資をしてくれる銀行を開拓することは、
重要なタスクの一つです。

僕自身も以前はそうでしたが、
日々自分で金融機関を開拓している
という人もいることでしょう。

しかし良い条件で融資を受けるには、
実は自分で開拓するのではなく、
紹介してもらった方が良いです。
以下にその理由を挙げてみます。

-1.金融機関は信用を重んじる-

金融機関は信用を非常に重んじます。
特に取引きのない個人がいきなり
飛び込みで融資してくれと言って来ても、
まず相手にしてもらえません。

それどころか一見客に対して銀行は、
「招かざる客ではなかろうか」
と眉に唾する思いで接するのが普通です。

既にそれなりの定期預金を預けている
などの付き合いがなければ、
なかなか融資は取り合ってくれません。

融資するに当たり銀行側は、
多額のお金を用意するわけなので、
融資先の返済能力や物件の担保力を
測ることは当然に重要です。

それをじっくり見極めるには、
時間もコストもかかるため、
個人投資家をいちいち相手にしていては
いくら人員がいても足りません。

銀行員の業務は多忙であるため、
付き合いのない新規の個人客に対して、
なかなか相手をしてくれません。

一方でその金融機関と既に付き合いのある
お得意様の客や税理士、会計法人、
不動産会社や経営コンサルなどの
紹介ルートであれば、

ある程度その個人の実績も把握でき、
これまでの経歴や収入も分かるので、
融資の検討にかける時間も削減できます。

-2.紹介者の顔を潰さない-

そして信用を重んじるということは、
融資先のメンツも尊重します。

金融機関にとって特に不動産会社は
毎回大口の取引を運んできてくれる
大変な上客となっていることが多いです。

不動産会社またはそのお客さんに
どれだけ融資できるか次第で、
大きく成績が左右される営業マンもいます。

個人で融資を申し込むと
信用を得るまで大変ですが、
不動産会社経由であれば、
銀行が不動産会社側の面子に関しても
忖度してくれることも多いので、

個人で最初から融資を申し込むよりも
ぐっと融資が通りやすくなります。

個人投資家は不動産会社という
組織の力を借りることで
融資も受けやすくなるのです。

-3.金融機関と不動産会社の関係-

なかでも不動産会社経由で
金融機関の紹介してもらうのは、
物件評価とセットとなるため、
比較的簡単に金融機関に入り込めます。

収益不動産を取り扱う不動産会社は、
日頃から銀行開拓していることが多く、
何度か取引の経験ができていれば
担当者同士がツーカーであることも
少なくありません。

逆に紹介可能な金融機関が少ない
不動産会社は金融機関と付き合いがない
つまり案件数が少ないか、
または特定の銀行とだけベッタリ…
というケースもあり危険です。

銀行との付き合いが少ない理由に、
金融機関の面子を潰すような行為を
過去にやらかしていたり、
評価が伸びる物件のサーチ力が弱い
などが考えられます。

そのような不動産会社は、
投資家にとっても信用のおける
会社とは言えません。

金融機関との関係を構築するには
ある程度時間がかかりますが、
関係が破綻するのは一瞬です。

積極的に融資を受けて
不動産投資を拡大したいのであれば、
金融機関やそこと繋がっている
不動産会社とも良い付き合いを
続けていくべきですね。

チャンスが舞い込む人の特徴

椙田(すぎた)です、

僕は昔から運が強いというか、
なんかチャンスが舞い込むことが多く、
ラッキーだなぁと思ってましたが、
それには理由があるはずと考え、
メカニズムを探ってみました。

まず心理学における特性5因子モデル、
通称ビッグファイブ理論という
性格診断テストの結果を、
成功者と比較してみたところ、
チャンスを招きやすいとされる人の
思考や反応が解明されてきたそうです。

自分を不運だと思っている人は、
希望を高める行動を取りにくい
という結果になっています。

一方で、
自分が幸運だと信じている人は
常に楽観的に物事を受け止め、
希望を高める行動を起こしやすい
傾向にあることがわかっています。

五輪連覇という偉業を達成した
羽生選手も後者の考え方の人です。

ケガの状態は必ず回復するはずだ、
と楽観的に考え、すぐに
希望を現実にするためのリハビリを始め、
本番ではチャンスをものにして見事、
金メダルを取りました。

こうした考え方や行動力が、
チャンスをつかむ力となっていくのです。

-行動がチャンスを作る-

行動を開始することの重要性は、
脳科学の研究でも証明されています。

手を動かす、作業に手をつける、
つまり行動を起こすと、
脳内でドーパミンが放出されます。

ドーパミンはホルモンの1つで、
「期待のホルモン」と呼ばれ、
不安や抑うつを低下させ、
やる気を高める働きがあります。

行動することによって、
「もっといいことが起こるのではないか」
という希望に向かって、
さらに行動が駆り立てられるのです。

ここで興味深いのが、
やる気が出たから行動するのではなく、
行動したからやる気が出てくる・・
という仕組みがあることです。

つまり、動き出すことで
チャンスが自然に増えていくのです。

チャンスをつかむ人とは、
最終的によい成果を出し、
本人のやる気が上がった状態に
自分自身を導ける人のことです。

-自分だけの幸福シナリオを意識する-

チャンスを掴むうえで大事なことは、
目の前の短期的な運や不運よりも、
どうすれば将来の幸福度が上がるのか、
成功シナリオを意識することです。

幸福度の研究では、
人は自分が成長している過程、
右肩上がりの状態にあるときに
最も幸せを感じるという結果が出ています。

人生において、
行動や考え方や見方を変えていくことが
結果的にチャンスを呼び込むことになるのです。

僕は、運の源泉というはすべからく
マインドセットにあると考えています。

どんな行動を起こせば、
失敗を遠ざけることができるのか。

どんな準備をしていると、
チャンスに気づくことができるのか。

そして、どんな習慣を身につければ、
やる気を持続的に味方にすることができるのか。

最初に必要な知識を身につけてしまえば、
チャンスを見極めるようになります。

しかも、知識を使えば使うほど
磨き上げられて新たな組み合わせや
独自の法則が見つかるなどして、
その力はますます高まっていきます。

-まとめ-

うまくいけば、運がよかった。
うまくいかなければ、不運だった。

そんなふうにぼんやりと
チャンスを捉えていては、
成長はありません。

朝、会社に向かう途中に
巻き込まれたトラブルから、
ビジネスチャンスのヒントが
見つかることもあり得ます。

すぐに動くか、動かないか。
すぐに試すか、試さないか。
すぐに気づくか、気づかないか。

そこに平等に存在するチャンスに対して、
あなた自身がどう向き合っていくか。

「ない」と思いこんでいれば、
見えるはずのものも見えません。

逆に「ある」と知っていれば、
見えるはずのものがきちんと
見えるようになります。

自ら動き、リスクを取りながら
試行錯誤を続けていくのなら、
人生という長い歩みにおいて
「当たり」を引く可能性は高まります。

逆境に強くなる5つの方法

椙田(すぎた)です、

最近の研究では、
独りになる時間を持ち考えることで
ストレスに対する免疫力が向上し、
逆境に強くなる効果がある、
ということがわかって来ました。

言い換えると、
孤独の時間を持つことによって、
自分を信じる力が育つのです。

逆境に強い経営者を追跡調査した結果、
講義や研修によく参加している
傾向があることがわかっています。

では、一人の時間を作って、
具体的に何をすれば良いのでしょうか。

今回は心理学の権威である
バンデューラ氏が提唱する、
「逆境力を育てる5つの方法」
を解説します。

-1.逆境を記録する-

まず日記や手帳を使って、
今日はどんな逆境を乗り越えたのか?
を記録します。

ポイントは、
過去に乗り越えた逆境を、
どのように乗り越えたのか具体的に
振り返れるように書くことです。

書く目的は、
自分は逆境を乗り越えることができる
という心理を作りあげていくことです。

また逆境を乗り越えたストーリーを
人に語ることも効果的です。

成功自慢は人のためになりませんが、
逆境を乗り越えた話は人に励みを与え、
結果として相互のためにもなります。

-2.成功経験をつくる-

次は自分で目標を設定して、
しっかりと成し遂げることです。

ポイントは、
自分で目標を決めることです。
目標は他人が決めるものではありません。

会社から与えられたノルマを
ただ達成しても独立してやっていける
と自信がつかないのはそのためです。

もしノルマを与えられているなら、
ノルマを自分の目標に再設定する
というひと手間が必要になってきます。

ノルマを達成することで、
自分は何を変えたいのか、
そのためにどんなチャレンジするのか、
を明確にしましょう。

-3.代理的経験-

伝記やビジネス本などを通して、
自分に似た境遇で成功した人を探し、
その成功体験を読みましょう。

はじめに、
自分と同じような境遇、
あるいは自分よりも悲惨な
状況にあった人の本を選びます。

次に、
どう立ち直って変わっていったか、
に注目して繰り返して読みます。

ポイントは、
程度の差はあれ自分と同じ境遇
もしくは悲惨な境遇でも、
成功する人できる人はいるんだ
という感覚を身に付けることです。

「自分にもできそうだな」
と結論に達することができればベストです。

-4.言語的説得-

自分を正しく評価して、
認めてくれる人=メンターを探します。

偉人や故人でも構いませんが、
直接話せる人がベターです。

「君ならできるよ!」と、
論拠をもって背中を押してくれる人を
探しましょう。

-5.生理的情動的歓喜-

自分で自分自身の
ご機嫌状態を保つことが大切です。

ポイントは、
「生理的+情動的」を意識することです。

たとえば、
基本的な生理的欲求のひとつ、
“美味しい食事”を通して、
情動的に感動することも、
ごきげんを保つ良い方法です。

要はご機嫌に生きる、
ということです。

成果を最大化する上で大切なのは、
「何をいかにご機嫌でやるのか」
という2つです。

「好きなものこそ上手なれ」
という諺があるように、
ご機嫌だと多少しんどくても
どんどん前に進めるものです。

-まとめ-

できるかできないかの時代というより
やるかやらないかの時代に
どんどんなっていくというのが
これからの時代の変化の特徴です。

目標を達成するためにも、
辛い、苦しいといった不機嫌な状態
あるいはストレスフルな状態を
気合いと根性でやり過ごす時代は終わり、
いまは精神衛生面も科学できる時代です。

今回取り上げた5つの方法のうち、
いずれかを実践し、何を狙って、
どんな結果を得られたか?また、
それがどれぐらい良かったのか?
次はどんな工夫をしていけばいいのか、
振り返ることを習慣にしましょう。

このように、一人の時間を作って、
自分のやったことを振り返り、
これからも前進していくために
自分の逆境力を育てていきましょう。

客付けに広告費を支払う時の注意点

椙田(すぎた)です、

閑散期に空室が出てしまった場合、
なかなか入居者が決まらずに
苦心することもあるでしょう。

そのような時には、
不動産会社に広告費を支払い、
積極的に宣伝活動をしてもらうのも
一つの有効な手段です。

しかし、
むやみに広告費さえ支払えばいい
というものでもありません。

広告費はどれくらい支払うべきか、
またどのようなことに注意すべきか
について考えてみましょう。

-1.周辺の競合物件の相場を調べる-

まず広告を打つ前に、
広告費の金額を設定する必要があります。

大家サイドとしてはできるだけ
安く済ませたいと思うのが心情ですが、
周辺の相場に合わせなければ
広告費を出してもなかなか決まりません。

広告費の相場はエリアによって異なり、
地域によっては家賃4ヶ月分以上の
広告費を支払うのが当たり前・・
というエリアもあります。

もちろん多額の広告費を支払うとなれば、
客付会社も優先して紹介してくるので
決まりやすくなりますが、
その分経費もかさんでしまいます。

適切な相場を見ながらライバルより
少しだけ多目の額を出していきましょう。

もし空室期間が長い場合は、
相場を大きく上回る広告費を出して
早期に決めることも検討する必要があります。

-2.リフォーム費用との比較を検討する-

一方、仮に周辺の広告費の相場が
3ヶ月分も当然というエリアに、
ある物件を持っていたとします。

その場合家賃6万円だとすれば、
20万円近くものADがかかることになります。

20万円も支払うのであれば、
かなり質の良いリフォームが可能だし、
システムキッチンの入れ替えなどの
設備の更新も可能になって来ます。

広告費は一度支払ってしまえば
それで終わりですがリフォームや
設備更新だと物件の質が高まり、
以後の集客力がアップします。

ある程度まとまった金額の広告費が
かかってしまうのであれば、
長期的な視点に立って物件の
入居率アップに長く貢献できる
リフォームを考えた方が良い場合もあります。

と言いながら、
僕の場合はリフォームより
ADを支払うことで担当者さんの
期待感を常に上げるようにしていますが。笑

まあ、20万円を超える広告費を
支払う必要がある場合は、
リフォームによる物件力アップを
考えてもいいのかもしれません。

-3.最低入居期間を保証してもらう-

また高い広告費を支払わないと
空室が埋まらない場合でも、
そこでようやく入居が決まったのに、
あっという間に退居されてしまったのでは
たまったものではありません。

きちんとした客付け(審査含めて)を
してくれないヤンチャな客付会社の場合、
とにかく広告費をもらうためだけに
属性の良くない入居者を強引に勧誘し、
空室を埋めることがあります。

支払い能力のない入居者や、
またすぐ退居してしまう入居者が
決まったとしても大家としては
手放しでは喜べません。

そのようなことを防ぐためにも、
客付会社に「最低入居期間」を
設定してもらいましょう。

もし半年や一年未満で
退居してしまった場合には
違約金を支払うなどの条件を設定すれば、
不動産会社も真剣に良い属性の入居者を
決めてくれるはずです。

広告費は短期的な集客にはつながりますが、
掛け捨て保険みたいな性質であり、
無駄な出費になってしまうこともあります。

集客力を高めるためには何が必要なのか、
投資家としてケースバイケースで
最適な選択ができるようにしましょう。

質問力を身につける

椙田(すぎた)です、

何かで成功するためには、
既に成功している人に
引き上げてもらうのが
手っ取り早いです。

引き上げてもらうために
不可欠なのが「質問力」です。

質問力があると
相手の心を打つ質問ができ、
一目置かれることになります。

今回はそんな、
質問力を身につける方法を紹介します。

‐質問をするには‐

良い質問をするのに
スキルは必要ありません。
必要なのは、
「普段からいかに考えているか」
という問題です。

普段から考えていると
疑問が浮かんできます。
疑問が浮かぶと答えを
見つけようとします。

ありきたりな疑問であれば、
すぐに答えは見つかります。

しかし「諸説ある答え」や
「解なしの答え」については、
「独自性の答え」が求められます。

普段から独自性の答えを考えている人は、
いざ質問する時にも独自性のある
質問ができるのです。

相手が凄い人物であるほど、
教科書に載っていないような
独自性のある質問に
心打たれるものです。

‐質問のクオリティを上げる方法‐

質問のクオリティは、
何に比例するのでしょうか?

それは「量」です。

相手の心を打つ質問は、
大量の質問を用意することで
生まれます。

たくさんの質問を凝縮することで、
クオリティの高い質問が
できるのです。

相手に質問をする場というのは、
概して時間が限られています。

その場で複数の質問をすることは
ご法度で1つの質問に絞る
必要があります。

つまり、しっかりとした
事前準備が必要なのです。

1つの質問に絞るためには、
質問の量を確保することから始まります。

‐質問力の鍛え方‐

質問力の鍛え方として効果的なのが、
「メタ認知能力を高める」ことです。

「メタ認知能力」とは、
自分が自分の思考や
行動を客観的に把握し、
認識する能力のことです。

自分が無意識に発した言葉や感情を、
第三者目線で見ることで、
自分が何を考えているかがわかります。

無意識で考えていることがわかると、
「自分が本当に知りたいこと」
が明確になるのです。

自分が本当に知りたいことというのは、
自分の興味のある部分なので、
無意識に情報を集めようとします。

情報が集まると、
さらに疑問が沸き、
答えを見つけようと行動します。

このサイクルによって、
質問力が鍛え上げられていくのです。

‐まとめ‐

質問とは、
質問する相手の距離によって
大きく変わります。

普段一緒に仕事をしている
同僚や上司であれば
質問までの距離が短いです。

逆に初めて会う人や目上の人だと、
質問までの距離が長いです。

この距離に合わせて、
質問する内容を変える
必要があるのです。

身近な人であれば
省略して良いのですが、
初めて会う人は
詳細なことから始まります。

この距離を考えておかないと、
いくら質問力を上げても
意味がないのです。

質問をする以前の段階で、
いかに距離を縮めるかが
ポイントになります。