椙田（すぎた）です、
不動産投資における物件の管理運営は、
基本的には自主管理ではなく、
管理会社に委託することが多いです。
大家さん自身が自主管理する場合は、
よほど自宅から近い場所でないと難しいし、
夜間に緊急の連絡が来る可能性もあるため、
忙しいサラリーマン投資家が個人で
片手間で対応できるものではないです。
僕も以前、自主管理に挑戦しましたが、
入居者から「鍵を失くした」という電話を
2回目に受けた時に面倒臭くなって、
管理会社さんにお戻ししました（苦笑）。
不動産投資は手間がかからないので、
サラリーマンに向いた投資ではありますが、
それはやはり管理会社ありきで、
賃貸運営を外注化できるからに他なりません。
では、その管理会社は具体的にどのような
業務を担当してくれるのでしょうか。
① 客付け募集や内覧対応・入居契約
管理会社の主な業務といえば、
やはり入居者の募集です。
大家と不動産管理会社の間で、
この物件を何万円で貸す、
敷金・礼金・その他の条件は
どうするなどといった内容を設定すれば、
あとは全て管理会社が募集や契約を
代行してくれるのです。
マイソクと呼ばれる募集広告原稿の作成、
物件の外観・内部の写真撮影、
さらには管理会社の自社サイトへの掲載やSUUMO、athomeといった大手の
不動産情報サイトへの掲載もやってくれます。
そして、
媒体経由で部屋を見たいという人が来たら、
内見対応を行なってくれるのも管理会社、
実際の細かい契約をしてくれるのも管理会社です。
賃貸契約の締結に関して、
大家は同席する必要がありませんから、
本当に賃料などの条件さえ決めてしまえば
あとは全ての業務を任せられるのです。
② 家賃の集金や督促業務
また部屋を貸しても当然ながら、
毎月家賃を徴収しなければ収入にはなりません。
ここでも家賃の集金も管理会社が担当してくれます。
家賃の滞納が起きた場合は、
入居者に対しての催促もやってくれますし、
家賃が振り込まれない時は大家へ連絡を行ない、
どのように対処するかを
お互い相談して決定します。
家賃を入居者の口座から
自動引き落としにできる管理会社もあり、
そのような会社を使えば家賃滞納のリスクも低下します。
③ 退去時の立会や清掃及び手続き
退去が発生した場合の手続きも
管理会社がすべて行なってくれます。
書類の作成、退去時の立会い、
また敷金の精算などの業務を任せられます。
そして退去後の清掃業者の手配も
管理会社にやってもらうことになります。
ただしあまりにも汚れや破損がひどい場合に、
どのように対処するかは大家さんに
相談が持ちかけられるので、
大家と管理会社の間で方針を決定します。
④ 日常的な小規模修繕と清掃
また物件の管理といえば、
日常的な修繕や清掃業務も入ります。
インターホンが故障している、
共有エリアの照明が点滅している、
などの対応は管理会社が行なってくれます。
さらに物件のエントランスの清掃なども
行なってくれる会社がありますが、
樹木の断裁や草むしりなど手のかかる清掃は
別契約ということが多いでしょう。
よって管理会社との契約時には、
どの範囲まで清掃を担当してくれるかも
忘れず確認しましょう。
⑤ クレームや緊急対応は大変重要
そして個人での対応が難しく、
管理会社に任せる意味が大きいのが、
クレームや緊急対応です。
クレームは大家が直接受けて対応を誤ると、
大きな問題に発展する可能性もあるので
第三者かつクレーム対応のノウハウを持つ
管理会社を通して対応しましょう。
そして水回りの故障、
その他設備の故障などの緊急対応も
管理会社に任せるべき事項です。
特に故障は住人の帰宅後である夜間や深夜に
発生する可能性が高いので、
大家が担当するとしたら大変労力がかかります。
管理会社を利用するメリットを
いちばん享受できるのが、
設備トラブルの緊急対応でしょう。
ところで、管理費の相場としては、
平均的に家賃の5%と消費税です。
これだけの費用をかける意味があるかは
個人によって判断基準が異なるでしょう。
そのため部分的な業務を自分で対応し、
緊急対応だけを行なってもらうという
選択も可能は可能です。
ただし一般的には一括で管理業務を
委託した方が効率がよく管理できます。
余計な心労を負わず、本業に集中しながら
快適な不動産投資生活を行なうためにも、
なるべく管理会社に任せた方が良いでしょう。
