自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資で法人化するメリット

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椙田(すぎた)です、

不動産投資を進めていくなかで、
個人のままで投資を行なうのか、
それともある程度の規模になったところで
資産管理法人を設立するかは
一つの大きな分かれ目になります。

実際には法人を設立する人が多く、
法人化は非常にメリットが大きい
と想像できることでしょう。

では具体的に不動産管理法人を設立すると
どのようなメリットがあるのか?
を見ていきましょう。

① 利益のコントロールが可能

法人になると個人事業主は異なり、
任意で減価償却費の計上が可能になります。

利益のあった年には減価償却を行ない、
損失が出た時には減価償却費を経費計上しない
という選択ができることで、
節税効果が大きくなります。

また損失の繰越も9年まで可能であり、
個人が3年までということと比べると、
非常にコントロールしやすいといえるでしょう。

但し、選択しなかった減価償却を
翌年に繰り越して計上することは出来ないので
そこは注意が必要ですね。

不動産投資は購入初年度に各種の税金がかかり
損失が発生しやすい投資手法です。

利益のあった年に損失を計上できるか否か?
はキャッシュフローに大きく影響します。

② 経費を計上できる範囲が拡大する

個人事業主でも不動産投資に伴う経費として、
交通費、交際費、その他物品費などを
計上することはできますが、
認められる範囲に限界があります。

しかし法人であれば出張時の交通費、
不動産会社などの交際費などで
認められる範囲も広がり、
利益の一部を経費として計上して
節税することも可能になります。

その他にクルマの購入なども、
車輌費という経費として認められます。

また法人で妻や子供などを雇えば、
身内に給料を与えられるので所得が分散され、
所得税率を下げる効果もあります。

人を雇うのが難しい時でも、
妻が経理を担当したという労働実態があれば、
妻の給与をすべて経費にできます。

330万円未満など所得税率が大きくなる
ギリギリのラインまで給料を拠出すれば、
夫一人に収入を集中させるよりも
世帯での所得税率を下げられますね。

③ 相続税対策に有効である

また資産管理法人を設立すると、
相続税対策でも有利になります。

子供や孫に不動産を相続させようとすると、
不動産の評価額に応じて相続税が発生します。

しかし不動産が個人の所有物ではなく、
法人の所有物になるので子や孫に
不動産を相続させても会社資産の引き継ぎ
ということにしかなりません。

但しその場合でも資産管理会社の
バリュエーション(株価算定)を行ない、
相続する株の価値が大きくなると、
相応の相続税は課税されることになるので、
注意が必要です。

相続税は現金で所有していると
その金額のまま評価されるので、
一番税率が高くなります。

現金から資産としての評価額を下げるには
不動産を購入、そして賃貸に出せば、
評価額をさらに下げることができます。

これはまさに僕が大和ハウス時代に
地主のお客さんに提案していた、
相続税対策の手法です。

ところが最近では、
現金を不動産に変える相続税対策も
国が目をつけるようになって来ており、
今後何らかの対策が講じられることが
確実視されている状況です。

そこに法人化による事業承継として
不動産を子孫に受け継がせていけば、
相続税で大きく資産を減らさずに
財産を次の世代に残せるようになります。

④ 個人と法人の税率の違いと規模拡大

また個人の所得税率と法人税を比較すると、
だいたい所得が900万円を超えた辺りで
法人の方が節税できるようになっています。

もちろん法人運営には手間や
コストがかかるのは否めないので、
個人所有のメリットもあります。

ただ、ある程度の規模になったあと、
更に資産規模を拡大していくには、
法人の信用があれば買い進めやすくなるのも事実です。

中古マンションなど、
コストパフォーマンスの良い物件を中心に、
積極的に不動産を買って、
法人の規模を大きくして行くのは一手です。

その際には、不動産賃貸業以外の事業も
併せて営んで行くと良いでしょう。

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