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店舗付き物件について考えてみた

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椙田(すぎた)です、

1階に店舗や事務所が入っている
マンションもたまに見かけます。

このような店舗付き物件は、
防犯や陽当たりなどの理由から
入居者が嫌いがちな1階部分を活用することで、
高い収益性を目指した造りと言えます。

一方で、
自分が投資物件として購入する際には、
店舗が入っていることで、
不動産投資にどのような影響が起こるかを
考えてみました。

-1:コンビニや飲食店で利便性が高まる-

マンションの1階に入っている店舗の多くは、
コンビニエンスストアやファーストフード店、
牛丼屋など一人暮らしの人に向けた
お店が多く見られます。

そういったテナントが入っている物件自体も
単身者向けのワンルーム、1Kといった
間取りの部屋が多いです。

つまり入居者にとっても利用頻度が高く、
テナント側にとっても上の階に
ターゲット客が多く住んでいるという、
需要と供給を相互に満たした関係となっています。

入居者の日常生活における
快適性や利便性を上げることに
テナントが貢献してくれるでしょう。

また最近では単身者向けの
ミニスーパーマーケットなどもありますし、
コンビニや飲食店以外にも、
美容室やクリーニング店、歯医者などが
入っている物件もあります。

いずれも単身世帯が利用するテナントであり
1階にテナントが入っている物件は
入居者にも歓迎される傾向にあります。

但しこれらは単身の入居需要が高い、
都心部の物件に限った話であり、
単身人口の少ないエリアや田舎では、
必ずしも該当しませんので注意が必要です。

-2:建物に不審者が入る可能性がある-

店舗付き物件のデメリットとして、
1階のテナントに人の出入りが多くなるため、
マンションのエントランス付近で
見知らぬ人間がいても気づきにくいです。

不審者の中には、
住居のオートロックが開く瞬間を狙って
建物内部に侵入しようとする人間もいます。

またオートロック設備がない場合は、
なおさら外部から立ち入り易いですね。

普通のマンションで、
入居者以外の人間がエントランス付近で
ウロついていると怪しく感じられますが、

店舗が1階にあると、
お店のお客さんと見分けがつきにくく、
不審者を発見しにくいでしょう。

また不特定多数の人が1階に出入りすると、
不審者でなくてもセールスマンも
入ってきやすくなります。

最低でもオートロックや防犯カメラなどの
防犯設備がしっかり備えられているかを
確認しましょう。

-3:騒音や衛生面での問題点-

また騒音や衛生面での問題も
発生しやすいです。

特に1階に飲食店がある場合、
2階の部屋にはお客さんの声や
調理場の音などが響く場合もあります。

さらに衛生管理が行き届いていないと、
ゴキブリが発生する可能性もあります。

さらにお店の排気や煙が外に出てしまう場合、
2階で洗濯物を干した時に臭いがつきます。

例えば5階など上の階に住んでいるのであれば
あまり気にならないかもしれませんが、
1階に飲食店がある時は、
2階や3階の部屋はそうしたリスクはあります。

-4:好立地の証でもある-

結論としては、
投資用物件として店舗付き物件を買うのは
それ自体が悪い投資でありません。

そのマンションに店舗が入っている理由は、
立地が優れているからとも言えるからです。

集客の悪い場所に店舗を出す
事業者はいません。

テナントを出しても十分に
経営が成り立つということは、
そのマンションの建つエリアに需要がある
という証拠にもなります。

テナントが入っていれば、
物件に対する需要の減少を抑えて
入居率の向上に貢献します。

ただし騒音や人の出入りを気にする
入居者さんも居るはずなので、
マイソクや募集用資料には、
「1階に飲食店あり」などの注意点を
記載することも忘れないようにしましょう。

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