自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

家賃の安易な値下げが招くリスク

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

椙田(すぎた)です、

不動産投資の運営をしていて、
なかなか入居者が決まらないと焦ってしまい、
客付けのため家賃の値下げを
検討する人も多いでしょう。

もちろん建物が経年で古くなれば、
周囲の相場と合わせた家賃の値下げは必要です。

しかし一度下げた家賃を、
また値上げするのは大変に困難なものです。

安易な値下げはじわじわと
自分の首を絞めることになり、
収益性を圧迫します。

では具体的に家賃の値下げは
どのようなリスクを招くのでしょうか。

-1.CFが減り修繕費を捻出できなくなる-

家賃を値下げすると、
当然ながら毎月の収入が減ります。

家賃を値下げしたとしても
ローンの残債がある場合、
毎月の返済額は変わりませんから、
手元に残るキャッシュフロー(CF)は
家賃値下げ分だけ下がってしまいます。

それでも十分なCFが残れば良いのですが、
クリアランスに余裕がない場合、
収入から捻出される物件の
維持管理費にも影響してきます。

維持管理費でも削減できるものと
できないものがありますが、
手持ちの現金が少ないとどうしても
「修繕費をかけるのを減らそう」
「 今年予定していた修繕を来年に回そう」
など費用のかかる修繕費から削減しがちです。

しかし修繕費を削るということは、
物件の機能や美観の低下に直結します。

管理も行き届かなくなり、
物件躯体の腐食や水漏れなど、
致命的な問題を引き起こす可能性もあります。

そうなると、
家賃を下げても入居者が決まりにくく、
さらに家賃を値下げしなくてはいけない
→手元にお金が残らなくなる
→建物の修繕費が無くなる・・
といった悪循環に陥ってしまいます。

修繕費が捻出できないような
レベルになるまでの値下げは、
絶対に避けましょう。

-2.利回りの低い物件は売れにくい-

不動産を効率的に運用していくと考えた場合、
購入から5年や10年で売却を考えて
出口戦略を立てることも必要になります。

売却時にはできるだけ購入時と同額、
もしくはそれ以上の値段で
売りたいところでしょう。

その時に注意しなくてはいけないのが、
利回りが悪い物件は
売れにくいという点です。

自分は利回り10%で
中古アパートを購入したが、
客付けのために値下げをしたので、
売却時には利回り8%になっていた。

仮に同じ三千万円で、
利回り10%の物件と8%の物件では、
どちらが欲しいかというと当然前者です。

利回りが高ければ、
それだけ注目を集めやすくなりますし、
場合によっては購入した時より
高く売れることもあります。

出口戦略を考えるのであれば
5年~10年間はきちんと家賃を維持して、
購入時と同程度の利回りで
運営できるように心がけましょう。

-3.ローン返済の額は増える可能性もある-

家賃は基本的には、
築年数の経過によって下がっていきます。

それと同時に毎月の出費も減っていけば、
手元に残るキャッシュフローは変わりません。

しかし変動金利で融資を受けた場合、
毎月の返済金額は減るどころか
増える可能性もあります。

特に現在は日銀のマイナス金利政策によって、
金利は非常に低い水準になっていますが、
もし日銀がマイナス金利を解除した場合、
変動金利の見直しによって金利が上昇し、
毎月の返済額も増える可能性もあります。

収入は減ったのに、
毎月の出費が増えてしまっては、
キャッシュフローの悪化に、
より拍車がかかってしまいます。

低い金利に慣れていると、
返済期間中ずっとその決められた金額を
返済するものだと錯覚しがちですが、
当然ながら変動金利の場合、
毎月の返済額が増えるリスクもあります。

このリスクを避けるのであれば、
繰り上げ返済を行なった場合は、
返済期間短縮よりも毎月の返済金額の圧縮を
検討した方がいいかもしれません。

ただし最終的な総返済金額は
返済期間を短縮した方が少なくなります。

返済リスクにも大きく影響してくるので、
家賃の安易な値下げは避けるようにしましょう。

家賃を下げないためには、
定期的に内外装の設備投資をして
物件の価値を維持するしかありません。

そのためには、
コストパフォーマンスの良い設備投資、
またリフォーム費用削減のため、
安く修繕をしてくれるリフォーム業者さんを
確保しておくことが重要です。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

椙田拓也(すぎたたくや)LINE@登録のご案内

椙田拓也(すぎたたくや)LINE@登録をいただいた方々に以下の特典をプレゼントしています。

・LINE@読者限定BLOG購読
・LINE@読者限飲み会
・セミナー優先ご案内

またブログと連動してブログでは公開できないナイショの情報をスマホにお届けいたします。
登録は、無料となっております。いつでもブロックや解除していただいても問題ありません。
是非お気軽にご登録ください。

2018年9月LINE@登録キャンペーン

・書籍プレゼント10名様限定
・通常個人コンサル60分3万円(税別)が5名様限定無料


LINE@の登録はこちら

SNSでもご購読できます。

コメントを残す

*

Enter Captcha Here : *

Reload Image