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収益物件の“非公開物件”とは?

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椙田(すぎた)です、

収益物件を探している際に
“非公開物件”という記載を
目にしたことはありませんか?

非公開だから優良物件なのか?
と気になりますよね。

非公開物件とは何なのか、
また本当に存在するのか、
今回は不動産投資における
非公開物件について解説します。

-レインズに登録されていない非公開物件-

不動産を売却するときは、
媒介契約をもらった不動産会社が、
レインズに登録するのが一般的です。

レインズとは、
国が指定した不動産流通機構が運営しており、
全国の売り出し中の不動産の情報が、
オンライン上で検索・共有できます。

ただし一般の人は、
レインズをみることができません。
宅建業の免許を持った不動産会社のみが、
情報の検索や閲覧が可能です。

レインズは不動産会社版の
不動産ポータルサイトのようなものです。

不動産会社と締結する媒介契約のうち、
「専属専任・専任」の媒介契約には
レインズへの登録が義務づけられています。

そのため、
不動産会社が呼ぶ非公開物件とは、
広告を打っていないだけで、
実際にはレインズには登録されている
というパターンも存在します。
(つまり業者間では情報が知られている)

しかし、
レインズにも登録されていない、
本当の意味での非公開物件も存在します。

レインズに登録されていない非公開物件とは
どのようなものがあるのでしょうか?
それは以下のようなケースです。

① 売主が公開したくない物件
② 一般媒介契約を締結したケース
③ 自社で買い付けした物件
④ 媒介契約後~レインズに登録前の物件

-① 売主が公開したくない物件-

近所に知られたくない、
個人情報を明かしたくない
などの売主側の都合で、
レインズに登録しない場合があります。

また何ヵ月も買い手が見つからず、
レインズに掲載されたままだと
「売れない物件なのか?」
というマイナスなイメージがつくため、
レインズの登録を希望しない売主もいます。

-② 一般媒介契約を締結したケース-

媒介契約には、
「専属専任・専任・一般」
の3種類に契約形態があります。

3つの契約形態のうち、
一般媒介契約には不動産会社に
レインズの登録の義務はありません。

任意となりますので、
レインズに登録しないケースもあります。

一般媒介契約でレインズに登録されないと
いわゆる非公開物件となるのです。

ただし、一般媒介契約では
売主は複数の不動産会社と
同時に契約ができるため、
他の不動産会社がレインズに
登録する可能性もあります。

その場合は、いずれ
非公開物件ではなくなってしまいます。

-③ 自社で買い付けした物件-

自社で買い取りをした不動産は、
レインズへの登録義務がありません。

しかし不動産会社は、
いつかは売るつもりで買っているので、
保有している間は全て在庫です。

そういう意味で、
不動産会社が長期保有目的だとしても
収益不動産を買うことを、
「仕入れ」と呼んでいるのです。

不動産会社が自社で購入し、
レインズに登録しなかった場合も、
非公開物件となります。

-④ レインズに登録する前の非公開物件-

「専属専任・専任」媒介契約では
レインズ登録までに、
・専属専任・・・5日以内
・専任・・・7日以内
という猶予期間が定められています。

よって不動産会社は
定められた期限までに、
レインズに不動産を登録します。

媒介契約~レインズ登録までの
この短い期間内のうちに、
自社の顧客に情報を流し、
買い手をみつける会社もあります。

-非公開物件はお得な物件が多いのか?-

必ずしも「非公開物件=お得な物件」
という訳ではありません。

買い手は「安く買いたい」
売主は「高く売りたい」
とお互い相反する目的を持っています。

しかし、条件が良い不動産は
あっという間に売れてしまいます。

いかに情報を早く手に入れるか、
そして購入へまでの行動がスムーズに運ぶかどうかが成功への別れ道ともいえます。

非公開物件の情報も入手できれば、
購入できる物件の選択肢は広がるため
不動産投資は有利になります。

不動産会社に実際に相談に足を運び、
購入意思をアピールしたり、
不動産セミナーに参加したりして、
非公開物件の情報を入手するための
人脈づくりを行なっていくと良いでしょう。

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