自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

空室対策!募集条件を見直し間口を広げる

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椙田(すぎた)です、

物件が空室になると、
もう次の入居者は来ないんじゃないか…
などとと不安になってしまい、

管理会社に言われるがまま
安易に家賃を下げることで
問題を解決しようとする大家さんは多いです。

しかし、たとえ金額が僅かであっても、
家賃を下げることにより
キャッシュフローが悪化することは、
以前の記事でも述べた通りです。

家賃を下げるのは最終手段と捉え、
その前にまずは募集条件を見直し、
入居者の間口を広げるなど
工夫をしていきましょう。

-1.家賃は安易に下げない-

なかなか空室が埋まらないと、
「家賃を下げたら入居が決まるかも」
と考えてしまいがちですよね。

しかし、
物件購入当初に想定してなかった
家賃の値下げはキャッシュフローを
悪化させてしまう可能性があります。

もちろん全空アパートなどを
格安で仕入れて一目散に埋めたい場合など、
家賃をダンピングしてサッサと満室にする
という戦略も僕はよく取ります。

そうした方針ではない、
受け身な家賃の値下げはやめた方がいい
と思うわけです。

わかりやすいように、
具体的な例を挙げてみましょう。

①家賃を2,000円下げた場合

年間ベースで考えると、
(2,000円×12ヶ月の)24,000円も
収入が下がります。

それが5年続けば12万円ダウンします。

仮に1棟10部屋ある物件で、
全部の部屋を値下げすると、
1年で24万円、5年後には120万円の減収。
さらに10年後には240万円ダウンです。

これは売上であると同時に
仕入れの無い不動産賃貸業にとっては、
ほぼそのまま減益に繋がる数字となります。

②家賃を5,000円下げた場合

同様に、年ベースで考えると、
(5,000円×12ヶ月の)6万円もの
収入が下がります。

5年後には30万円ダウンし、
1棟10部屋ある物件で全部屋を値下げすると、
1年で60万円、5年後には300万円の利益率。
さらに10年後には600万円のダウンです。

「2,000円家賃を下げるぐらいなら…」
と思いがちですが今後5年10年後も
運営していくことを考えると、
慎重に検討していく必要があります。

繰り返しになりますが、
もちろんしっかりと計算した上で
採算が合うという算段が成り立つならば、
家賃を下げるのもひとつの手ではあります。

-2.入居率を上げるために間口を広げる-

家賃を下げる代わりに、
多少のコストを覚悟して、
間口を広げる戦略をとって行きましょう。

入居率を上げるための方法として、
以下のような対策があります。

➢ 敷金・礼金ゼロ
➢ フリーレント
➢ 家具を付ける
➢ インターネット無料
➢ ペット可

「敷金・礼金ゼロ」「ペット可」は、
賃金ポータブルサイトの検索条件として
設定されるほどニーズが高い条件です。

一般の入居者は、
原状回復にかかる費用を知らないため、
敷金・礼金について、
「必要のない高額な支払い」
という認識でいます。

よって、
駅近・新築・人気エリア等の
良い条件の物件以外では、
敷金、礼金が高すぎると最初から
候補からはじかれてしまうのです。

無料や相場より安い敷金、礼金は、
入居者から魅力的に映るため、
敷金、礼金の減額を検討してみましょう。

また「フリーレント」「家具付き」や
「インターネット」などは、
ライバル物件と比較したときの
アピールポイントとなります。

たとえば、
出張で同価格帯のホテルを選ぶ際は、
ポイントだったり朝食の内容などの
付加価値で最終的に判断をする人が
多いかと思います。

入居者にとってのお部屋探しも同じで、
同じ家賃でも付加価値があればあるほど
選ばれやすくなります。

競合する他物件の募集条件をチェックして、
取り入れてないものがあれば、
自分の物件に取り入れてみましょう。

-3.外国人や生活保護受給者を受け入れる-

間口を広げて外国人や生活保護受給者を
受け入れていくことも、
有効な空室対策となるでしょう。

外国人や生活保護・高齢者を
ターゲットにした不動産投資を行なう
投資家も存在するのです。

政府の調査では、
2012年12月の外国人移住者は203万人、
それに対し2017年6月の調査では
247万人と報告されました。

たった5年で約44万人もの
外国人移住者が増えています。

さらに現在、少子高齢によって
労働生産人口が減り続けていくことから、
政策誘導的に外国人労働者50万人の
受け入れ拡大を見込んでいます。

外国人はマナーが悪いという点から
「うちには入居させたくない」と、
外国人の入居に消極的である大家さんは
少なくありません。

しかし、外国人はこれから年々
増加していくことが予想されるため、
需要が見込めるのも事実です。

また生活保護受給者は、
家賃補助のように援助が払われる
「住宅扶助制度」を受けられます。

役所から直接オーナーや管理会社が、
家賃として住宅扶助を受け取れる
代理給付制度を利用できれば、
滞納のリスクも低減するため安心です。

ただし、住宅扶助の上限額や、
代理給付制度の有無は自治体によって
異なるので注意してください。

事前に自治体のホームページや役所に、
問い合わせることをオススメします。

間口を広げ隙間需要にはりこんでいけば、
客付けへの苦労が減ります。

信頼できてかつ、管理や対応を委託できる
優秀な管理会社を探して依頼しましょう。

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