椙田（すぎた）です、
閑散期に空室が出てしまった場合、
なかなか入居者が決まらずに
苦心することもあるでしょう。
そのような時には、
不動産会社に広告費を支払い、
積極的に宣伝活動をしてもらうのも
一つの有効な手段です。
しかし、
むやみに広告費さえ支払えばいい
というものでもありません。
広告費はどれくらい支払うべきか、
またどのようなことに注意すべきか
について考えてみましょう。
-1.周辺の競合物件の相場を調べる-
まず広告を打つ前に、
広告費の金額を設定する必要があります。
大家サイドとしてはできるだけ
安く済ませたいと思うのが心情ですが、
周辺の相場に合わせなければ
広告費を出してもなかなか決まりません。
広告費の相場はエリアによって異なり、
地域によっては家賃4ヶ月分以上の
広告費を支払うのが当たり前・・
というエリアもあります。
もちろん多額の広告費を支払うとなれば、
客付会社も優先して紹介してくるので
決まりやすくなりますが、
その分経費もかさんでしまいます。
適切な相場を見ながらライバルより
少しだけ多目の額を出していきましょう。
もし空室期間が長い場合は、
相場を大きく上回る広告費を出して
早期に決めることも検討する必要があります。
-2.リフォーム費用との比較を検討する-
一方、仮に周辺の広告費の相場が
3ヶ月分も当然というエリアに、
ある物件を持っていたとします。
その場合家賃6万円だとすれば、
20万円近くものADがかかることになります。
20万円も支払うのであれば、
かなり質の良いリフォームが可能だし、
システムキッチンの入れ替えなどの
設備の更新も可能になって来ます。
広告費は一度支払ってしまえば
それで終わりですがリフォームや
設備更新だと物件の質が高まり、
以後の集客力がアップします。
ある程度まとまった金額の広告費が
かかってしまうのであれば、
長期的な視点に立って物件の
入居率アップに長く貢献できる
リフォームを考えた方が良い場合もあります。
と言いながら、
僕の場合はリフォームより
ADを支払うことで担当者さんの
期待感を常に上げるようにしていますが。笑
まあ、20万円を超える広告費を
支払う必要がある場合は、
リフォームによる物件力アップを
考えてもいいのかもしれません。
-3.最低入居期間を保証してもらう-
また高い広告費を支払わないと
空室が埋まらない場合でも、
そこでようやく入居が決まったのに、
あっという間に退居されてしまったのでは
たまったものではありません。
きちんとした客付け（審査含めて）を
してくれないヤンチャな客付会社の場合、
とにかく広告費をもらうためだけに
属性の良くない入居者を強引に勧誘し、
空室を埋めることがあります。
支払い能力のない入居者や、
またすぐ退居してしまう入居者が
決まったとしても大家としては
手放しでは喜べません。
そのようなことを防ぐためにも、
客付会社に「最低入居期間」を
設定してもらいましょう。
もし半年や一年未満で
退居してしまった場合には
違約金を支払うなどの条件を設定すれば、
不動産会社も真剣に良い属性の入居者を
決めてくれるはずです。
広告費は短期的な集客にはつながりますが、
掛け捨て保険みたいな性質であり、
無駄な出費になってしまうこともあります。
集客力を高めるためには何が必要なのか、
投資家としてケースバイケースで
最適な選択ができるようにしましょう。
