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家賃滞納を避けるためには?

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椙田(すぎた)です、

収益物件を貸すときには、
貸主と借主の双方による同意のもと
「賃貸借契約」を締結します。

契約は双方が対等ではなく、
貸主よりも借主の権利が強いため、
家賃の滞納がおこっても
すぐには借主を追い出せません。

実は今回僕自身も、
都内に所有するアパートで、
滞納(+ゴミ屋敷)があり、
立ち退きの裁判を起こしました。

まず入居者の支払いが滞った場合は、
管理会社に対応してもらいますが、
そのまま滞納が続いた場合は、
裁判や強制執行などの法的手段に
移行ケースもあります。

しかし法的手段を実行するには
現実には時間と手間と労力が
かかってしまいます。

そもそも家賃を支払えない借主は、
収入がなかったり病気や借金などの
お金が無い事情があったりするので、
訴訟に持ち込んだとしても、
滞納分の家賃は回収できない
という可能性もありえます。

そのため、実際には
滞納の家賃を回収するのは諦め、
契約解除に同意してもらって
早く退居するように促すだけ
というケースも少なくありません。

-滞納で起こる「3つの負担」-

滞納があると以下のリスクが発生し、
オーナーの負担となります。

➢ 家賃収入がなくなる
➢ 新たに入居者を募集できない
➢ 滞納があっても税金が発生する

空室の場合だと当然ながら次の
入居者を募集することは可能です。
しかし滞納の場合は退居させないと
次の入居者を探すこともできません。

また実際には滞納によって
利益が出ていなくても、
税務上では利益があったとみなされて
税金がかかってしまうのです。

-滞納によるリスクの2つの予防策-

では、滞納を避けるためには
どうしたら良いのでしょうか?

以下の対応策を講じて、
事前に滞納リスクに備えていきましょう。

➢ 家賃保証会社の保証に入る
➢ 安い家賃の物件を購入しない

家賃保証会社を利用すれば、
万一滞納があっても督促の連絡を行ない、
借主から支払われなかった家賃の
保証をしてくれます。

家賃保証会社によっては、
ハウスクリーニングや
原状回復の費用などを
保証してくれるケースもあります。

支払い能力があるかもわからない
連帯保証人よりも家賃保証会社
へ加入してもらったほうが、
オーナーとしては安心といえるでしょう。

家賃保証会社の利用により、
滞納のリスクに脅かされる
心配もありません。

ただし、借主にとっては
家賃保証会社への加入が負担だったり、
家賃保証会社の運営能力が低く
破綻して保証が行われなかったりする
ケースもあります。

家賃保証会社への加入を
強制することによって、
入居者希望者が減らないかよく考え、
家賃保証会社の運営が
しっかりしているか見極めも
していきましょう。

また家賃滞納のリスクが上がりそうな
家賃1万から2万台の物件は、
最初から購入しないようにするのも
ひとつの選択でしょう。

高利回りの物件は、
築年数が古いアパートで
家賃が安い物件も多いため、
購入する際は現在の入居者が
家賃保証会社に加入しているのか、
また滞納歴がないかを
確認しておきましょう。

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