椙田（すぎた）です、
不動産投資に限らず投資には
それなりにリスクを伴ないます。
しかし、あらかじめ、
リスクの種類を顕在化させておくことで
その対策を講じることは難しくありません。
またリターンはリスクに比例するため、
ある程度のリスクを背負わなければ、
大きな利益を手にすることはできません。
単にリスクが低い不動産投資なら、
収支の予測が簡単な新築投資や、
金銭的に小さい中古戸建や
区分投資が該当しますが、
メンテナンスや退居後の支出として、
リフォーム費用や手間が掛かります。
「ローリスクな不動産投資は何か？」
と問われると僕は、
賃貸併用住宅と答えています。
賃貸併用住宅の主なメリットは、
過去の記事でも書いてますので、
別の観点から追記します。
-中古でも価格下落しにくい-
賃貸併用住宅は特殊な間取りの
住宅であるため建物部分は、
建売住宅と異なり注文住宅である事が多く
住宅部分の作りがしっかりしています。
建売住宅よりも内装や建物の品質に
こだわって建てられていることが多く、
また賃貸部分との間の防音性にも
気を配っている物件も珍しくありません。
しかし注文住宅・建売住宅に関係なく
建物が木造であれば築年数に応じて
価格はそれなりに低下していきます。
それでも賃貸併用住宅の場合は、
タマ数（市場での流通量）自体が少なく、
またクオリティも高いので、
賃貸併用住宅の価格が大幅に
下落する可能性は低いと言えます。
-現在の家賃と比較してどの程度毎月の出費が変わるかを見る-
金銭的なリスク面ですが、
賃貸併用住宅は住宅ローンを利用して
購入できるので投資用ローンよりも
毎月の出費が抑えられます。
仮に現在12万円ほどの家賃を払って
マンションなどに住んでいるとして、
融資額4,000万円、固定金利1.2％の
住宅ローンを35年で組んだ場合の
毎月の返済額は12万円未満です。
つまり賃貸併用住宅を購入して
仮に入居者が全くいなくても、
毎月の返済負担は変わりません。
逆に一室でも入居者が入ってくれれば
住宅費の負担は大幅に軽減されるし、
満室になれば賃貸部分の家賃収入が
住宅ローンの返済額を上回り、
家計にプラスのキャッシュフローを
もたらすでしょう。
住宅ローン返済において重視すべきは、
現在の出費と比べてどの程度金額が
変わってくるかという点です。
高い家賃を支払っている家計だと、
賃貸併用住宅を購入すれば、
ほぼノーリスクで家が持てるうえ、
実際には生活に余裕が生まれる
可能性が高いです。
リスクを抑えて不動産投資を
始めたいのであれば賃貸併用住宅から
始めるのも悪くないと思います。
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