空き家の退去後はすぐ動く｜次の入居者を逃さない片付けと確認の順番

椙田(すぎた)です、

入居者さんから「退去します」という連絡が入ったとき、多くの人が反射的にやってしまうことがあります。「早く次を埋めなければ」と焦って、その場ですぐ募集をかけてしまうことです。空室の間は家賃がゼロですから、気持ちはよく分かります。

今日は、退去の連絡が来てから次の入居者さんを迎えるまで、僕が実際にどの順番で動いているのかをお話しします。結論から言うと、急ぐべきなのは「募集」ではなく、その手前の「確認の段取り」です。片付けと確認の順番を守れるかどうかで、次の入居者さんが決まる早さも、もらえる家賃も変わってきます。

※この記事は、一般的な情報の提供です。賃貸借契約、保険、家賃保証の内容は、契約や商品によって異なります。実際の対応は、契約書や保険・保証の約款を確認し、必要に応じて不動産会社や専門家に相談したうえで、ご自身の判断で行ってください。

戸建0円ゲット 5日間LINE無料講座

退去の連絡が来たら、募集より先に確認の段取りを動かす

退去の連絡は、「明日出ます」といきなり来ることは少なく、だいたい1〜2か月前に入ります。賃貸借契約では、退去する側が事前に知らせるよう決められているケースが多いからです。契約書の解約予告の欄を、一度見直してみてください。

つまり、こちらには少しだけ準備の時間があります。この1〜2か月をどう使うかで、あとの結果が変わります。

ここで、退去後の流れを先に全体像として並べておきます。

この表のとおり、募集をかけるのは5番目です。以降の章で、1つずつ順に見ていきます。

最初に決めるのは「退去立ち会い」のやり方

退去の連絡が来て、僕がいちばん最初に決めるのは、退去立ち会いのやり方です。退去立ち会いとは、入居者さんが荷物をすべて出して部屋を空にしたあと、部屋の状態を実際に見て確認する作業です。壁や床にキズはないか、設備は壊れていないか、汚れはどの程度か、といったことを確かめます。ここが、退去対応の最初の分かれ道になります。

近い物件は自分で、遠方は頼む

物件が近ければ、僕は自分で立ち会いに行きます。ただ、僕の場合は遠方の物件が多いので、実際には自分で立ち会わないことのほうが多いです。全部の物件に毎回足を運んでいたら、時間も交通費もかかりすぎます。

立ち会わないときは、入居者さんが出たあとの空っぽの部屋を、自分以外の誰かに確認してもらいます。頼む先は、不動産会社さんか、便利屋さんです。

ここで知っておいてほしいのは、管理を委託していない物件でも、不動産会社さんに「退去の立ち会いだけ」を有料でお願いできる場合がある、ということです。管理委託とは、入居者さんの募集からトラブル対応まで、まとめてお任せする契約です。そこまで丸ごと任せていなくても、立ち会いというワンポイントだけを依頼できる会社があります。対応してもらえるかどうかは会社によって違いますので、事前に確認してください。

立ち会いは、プロに頼む価値がある

便利屋さんに頼むより、費用は少し高くなることが多いです。それでも僕は、不動産会社さんを選びます。理由は、プロが見てくれるからです。

素人が部屋を見ると、「汚れているな」で終わってしまいます。プロは、どこが傷んでいるのか、それは入居者さんに負担してもらうものなのか、貸主が直すものなのか、という区別まで分かったうえで確認してくれます。この区別は、あとの精算に直結しますので、多少お金をかける価値があると考えています。

自分で立ち会うと、その場で話ができる

近場で自分が行ける場合は、僕はなるべく自分で立ち会います。その場で入居者さんに「ここが汚れていますね」「ここは破損していますね」と、直接お伝えできるからです。

書面だけでやり取りすると、「そんなの、もとからだ」と言われて、話がこじれることがあります。目の前で一緒に確認できれば、汚れや破損を、敷金の精算(契約のときに預かっているお金からの差し引き)の話に、その場でつなげられます。これは、立ち会いに行ける人だけが持てる強みです。

副業として、あるいは初心者として始める方には、最初のうちは多少お金がかかっても、退去立ち会いに慣れた不動産会社さんに頼むことをおすすめします。自分ひとりで全部やろうとして、見るべきところを見落とせば、あとで直すのに余計なお金がかかります。最初はプロに頼んで、確認の型を覚える。慣れてきたら、近い物件は自分で、遠い物件は任せる、という形に少しずつ切り替えていけば十分です。

退去後の空き家の片付けと確認|見るのは4つ

立ち会いに行けない場合でも、不動産会社さんや便利屋さんが撮ってくれた写真や、部屋の様子の記録で、状態を確認できます。大事なのは、見る場所を決めておくことです。なんとなく眺めるのではなく、チェックする項目を決めておきます。僕が見るポイントは、次の4つです。

写真で確認するときは、部屋ごとに、同じ角度で撮ってもらうと比べやすくなります。入居時の写真と見比べられるように、入居前の記録も、日頃から保管しておくと安心です。

原状回復の考え方や、何を入居者さんに負担してもらえるかについては、別の記事で詳しく書いています。この記事では、見つけたものを「次にどう振り分けるか」に焦点を当てます。

見つけたものは、保険と保証会社に振り分ける

状態を確認すると、判断が分かれます。壊れているものや、荷物が残っているものを見つけても、いきなり「全部、自腹だ」と落ち込まなくて大丈夫です。まず、誰が受け止められるかを考えます。

入居者さんによる破損は、保険で直せる可能性を考える

壁に穴が空いていた、設備を乱暴に扱って壊されていた、というケースがあります。このような破損は、まず保険で対応できないかを検討します。

火災保険というと、火事や水害のような災害のときだけのものだと思われがちです。実際には、契約内容によっては、入居者さんの不注意による破損などを補償の対象にできるケースがあります。ここが、最初の一手です。ただし、補償の範囲は、保険会社や商品、特約の有無によって大きく違います。自分の契約が、どこまでカバーしているのかを、あらかじめ確認しておいてください。築古戸建ての火災保険については、別の記事でまとめています。

残置物は、家賃保証会社が見てくれることがある

次に、荷物が残っているケースです。残置物とは、置いていったもの、という意味です。入居者さんが大きな家具や家電を置いたまま出ていってしまうことは、実際にけっこう起きます。

この撤去費用を、家賃保証会社によっては負担してくれることがあります。家賃保証会社とは、家賃の滞納があったときに、入居者さんの代わりに立て替えてくれる会社です。契約の内容によっては、残置物の撤去費用まで見てくれる場合があります。その場合は、依頼します。

ただし、注意が必要です。保証会社によっては、残置物の撤去に対応しないところもあります。会社ごと、プランごとに、どこまで見てくれるかが違います。「対応してもらえると思っていた」とならないように、契約の内容を先に確認しておいてください。退去が起きてから慌てて調べるのではなく、保証会社と契約する段階で、どこまで補償されるのかを見ておくべきです。家賃保証会社の選び方については、別の記事で詳しく書いています。

次の入居者の家賃と募集は、状態を見てから決める

状態が確認できたところで、ようやく家賃と募集の話になります。僕は、部屋の状態を見てから、家賃をいくらにするか、誰に向けて募集するかを決めたいと考えています。同じ部屋でも、状態によって取れる家賃が変わるからです。だから、状態を見る前には、募集をかけません。

状態別に、僕の考え方を整理します。

きれいに使われていたら、家賃を上げる

たとえば、DIY型賃貸(入居者さんが自分で壁を塗ったり、棚をつけたりして、部屋に手を入れてよい貸し方)で貸していて、前の入居者さんがすばらしく丁寧に使ってくれた。元より良くなっている。そういうときは、僕は家賃を上げて再募集します。前よりいい状態になっているのですから、その分をきちんといただく、という考え方です。DIY型賃貸の入居者さんの集め方は、別の記事で詳しく書いています。

ペットでボロボロなら、対象を変える

犬や猫を飼っていた部屋は、どうしても傷みます。僕はこのとき、大きな修繕をあえてしないことがあります。新品同様に戻そうとすると、お金がいくらあっても足りないからです。その代わりに、もう一度ペットを飼いたい人に向けて募集し、家賃を少し下げる、という選び方をします。

ペットを飼いたい人にとっては、多少の傷は最初から気になりません。ボロボロを無理に元通りにして大金をかけるよりも、「ペット可で、その分お手頃」という物件として出したほうが、決まりやすく、トータルで得になることがあります。ペット可の戸建賃貸については、別の記事で詳しく書いています。

退去前に募集しない理由

退去の連絡が来た瞬間から、状態も見ないうちに次の募集を始める人もいます。空室の期間を、1日でも減らしたいという考え方で、これも一つのやり方です。

ただ、僕は、部屋の状態によって家賃を変えたいと考えています。上げられるなら上げたいですし、対象を変えたいなら変えたい。その判断は、部屋を見てからでないとできません。ですから、状態を見る前に募集をかけることは、僕はしていません。

募集の前に入れるのは、最小限のクリーニングと軽い修繕

そのまま出すと決まりにくそうなときは、再募集の前に、クリーニングや軽い修繕を入れます。水回りをきれいにする、目立つ汚れを落とす、そのくらいが目安です。大がかりな修繕は、あまりやりません。

そして、作業を頼むときは、本格的なリフォーム会社さんより、便利屋さんにお願いすることが多いです。ちょっとした手直しをリフォーム会社さんに頼むと、どうしても高くつくことがあります。便利屋さんなら、その程度の作業を早く、費用も抑えてやってくれることが多いからです。

頼む先の使い分けを、表にまとめます。

業者の選び方や見積もりの見方は、リフォーム会社・職人の探し方についての別の記事に書いています。どの作業にいくらかけるかは、家賃の水準と釣り合っているかで考えてください。

自分でやることと、人に任せること

ここまでをまとめると、役割がはっきり分かれてきます。

僕が自分でやるのは、2つです。近場の退去立ち会いと、状態を見たあとの「家賃と募集をどうするか」という判断です。この判断だけは、人任せにしません。ここが利益を左右する、いちばん大事なところだからです。

一方、外に任せられることは、どんどん任せます。全部を自分で抱えると、物件が増えたときに回らなくなります。

• 遠方の確認は、不動産会社さんか便利屋さんに任せる
• 入居者さんによる破損は、保険で受け止められないかを検討する
• 残置物は、家賃保証会社が対応してくれるかを確認する
• 軽い修繕やクリーニングは、便利屋さんに任せる

それぞれ得意なところに仕事を振り分けて、自分は判断という大事な部分だけを握る。この形が、無理なく続けるコツです。

管理会社に全部任せるのか、自分で回すのかという大きな選択については、別の記事で比べています。自主管理を選ぶなら、この振り分けの考え方が土台になります。

自主管理を支える「命綱」|保険と家賃保証

僕が「命綱」と呼んでいるものが2つあります。1つは、火災・地震などの保険。もう1つは、家賃保証です。自主管理、つまり管理会社に全部任せず自分で回していくうえで、この2つが本当に効きます。

破損が出たら保険が受け止めてくれる。滞納や残置物が出たら、家賃保証が受け止めてくれる。この2つがあるから、退去のたびに、ひとりで全部のリスクを抱え込まずに済みます。

正直に言うと、僕はこの2つにかなり頼っています。この2つの機能がなくなったら、僕はおそらく、この事業をやめると思います。それくらい、根っこの部分です。逆に言えば、ここさえしっかり押さえておけば、退去は必要以上に怖がるものではなくなります。

ただし、保険も保証も、「入っていれば何でも出る」ものではありません。補償の範囲、免責(自己負担になる部分)、申請の期限は、契約によって違います。入るときに一度、約款や契約書の該当箇所を読み、分からない点は、保険会社や保証会社に直接聞いておいてください。

空室は、どのくらいで決まるものか

気になるところにも触れておきます。「空室は、結局どのくらいで決まるのですか」という質問です。これは正直なところ、物件によって本当にバラバラです。

早いときは、購入の決済が終わる前に、すでに入居が決まっていることもあります。買っている途中で、次の人が見つかるというケースです。一方で、1年、1年半と、なかなか決まらない物件もあります。立地、間取り、家賃の設定によって、大きな差が出ます。ですから、「何か月で決まります」とは、一言では言えません。

そのうえで、僕がスクールの受講生の事例をたくさん見てきた感覚でお伝えすると、平均的には、だいたい3〜6か月くらいで決まるイメージです。ただし、これは僕の経験上の感覚で、きちんと集計した数字ではありません。あくまで目安として聞いてください。

逆に、6か月を超えても決まらないときは、苦戦している状態だと思います。次の点を見直すサインです。

• 家賃が、周辺の相場に比べて高すぎないか
• 募集の見せ方(写真、説明文、物件の特長の伝え方)が弱くないか
• 部屋の状態や設備が、探している人の希望に合っているか
• 客付けをお願いしている不動産会社さんに、物件が伝わっているか

空室期間を縮めるために、まず手を付けるべきは、家賃の見直しと、募集の見せ方です。家賃の決め方については、別の記事で詳しくまとめています。

退去後の動きでよくある失敗

• 退去の連絡を受けて、状態を見る前に募集を始めてしまい、家賃を上げられたはずの機会を逃す
• 空室の部屋を誰も確認しないまま放置し、破損や残置物の見落としに気づかない
• 保険や保証会社の補償範囲を確認しておらず、いざというときに対応してもらえない
• ペットで傷んだ部屋を、新品同様に直そうとして、費用をかけすぎる
• 小さな手直しを、本格的なリフォーム会社に頼んで、割高になる
• 6か月以上決まらないのに、家賃や見せ方を見直さず、そのまま待ち続ける

どれも、順番を守れば防げるものばかりです。確認の段取りを先に動かして、募集は状態を見てから、と覚えておいてください。

よくある質問

退去の連絡が来たら、すぐ募集を始めたほうがいいですか?

空室期間を1日でも減らしたい、という考え方もあるので、一概に間違いとは言えません。ただ、僕は、部屋の状態を見てから家賃と対象を決めたいので、募集は確認のあとにしています。急ぐのは、立ち会いや確認の段取りのほうです。

遠方の物件の退去立ち会いは、どうしていますか?

自分では立ち会わず、不動産会社さんか便利屋さんに確認してもらうことが多いです。管理を委託していなくても、立ち会いだけ有料で受けてくれる不動産会社さんがあります。破損の判断が必要なときは、プロの目を借りるほうが安心です。

入居者さんが壊した設備は、保険で直せますか?

契約内容によっては、入居者さんの不注意による破損が補償の対象になることがあります。ただし、保険会社や商品、特約の有無で大きく違います。まず自分の契約を確認し、不明点は保険会社に問い合わせてください。

入居者さんが荷物を置いていったら、どうすればいいですか?

勝手に処分せず、まず契約内容と、家賃保証会社の対応範囲を確認してください。保証会社によっては撤去費用を見てくれることがありますが、対応しない会社もあります。処分の進め方は、状況によって慎重な判断が必要ですので、不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

空室が決まるまで、平均でどのくらいかかりますか?

物件によってバラバラです。僕の感覚では、スクールの受講生の事例を見て、平均的に3〜6か月くらいのイメージですが、集計した数字ではありません。6か月を超えて決まらないときは、家賃や募集の見せ方を見直すサインです。

まとめ

退去の連絡が来たときにやることを、順番でおさらいします。

1. すぐ募集をかけない。まず、退去立ち会いのやり方を決める。
2. 空になった部屋の状態を、荷物・破損・汚れ・経年劣化の4つで確認する。
3. 破損は保険で、残置物は家賃保証会社でと、振り分けられるものを振り分ける。
4. 状態を見てから、家賃と募集の方針を決める。上げるのか、同じか、対象を変えて下げるのか。
5. 必要な範囲だけ、クリーニングと軽い修繕をして、募集する。

「すぐ動く」というのは、慌てて募集をかけるという意味ではありません。急ぐのは、その手前の確認の段取りです。募集はあえて急がない。この順番が身につくと、空室を埋める速さで消耗するのではなく、条件を決める判断で得をする側に回れます。

自分の物件で使えるところまで落とし込んだやり方は、スクールでもお伝えしています。まずは、保険と家賃保証の補償範囲を、ご自身の契約で確認するところから始めてみてください。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。賃貸借契約、保険、家賃保証の内容は、契約や商品によって異なります。実際の対応は、契約書や保険・保証の約款を確認し、必要に応じて不動産会社や専門家に相談したうえで、ご自身の判断で行ってください。

関連記事:【完全ガイド】空き家投資の始め方〜戸建0円取得から収益化までの全ステップ〜 / 戸建賃貸の退去と原状回復｜敷金の考え方と、トラブルを防ぐ写真の残し方 / 空き家の残置物の処分方法と費用の考え方｜業者選びの注意点つき / 入居が決まったら何を渡す？鍵・設備・連絡先の引き渡しチェックリスト