入居が決まったら何を渡す？鍵・設備・連絡先の引き渡しチェックリスト

椙田(すぎた)です、

「入居者さんが決まりそう。でも、入居の日までに何を準備して、何を渡して、何を説明すればいいのか分からない」。初めての1軒を貸す方から、よく聞く悩みです。

今日は、戸建て賃貸で入居が決まったときの引き渡しについて、お話しします。僕が入居者さんに渡しているものは、実は、鍵1本だけです。設備の説明書も、ゴミ出しの案内も、連絡先をまとめた紙も、僕からは渡していません。僕の物件で実際に渡しているものと、渡していないものを知っておくと、入居の日までにどこまで準備するか、線を引く材料になると思います。

※ここでお話しするのは、僕が自分の物件で実際にやっている方法です。入居者さんに何を渡し、何を説明するかは、契約の内容や、間に入る会社の進め方によっても変わります。入居者さんを見つけて契約の間に入る「仲介会社」や、大家さんの代わりに入居者さんの対応をする「管理会社」を通している場合は、その会社の手順を確認してください。契約書の書き方など、法律に関わる部分は、専門家に確認しながら進めてください。

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戸建て賃貸の入居が決まったら、まず「渡すもの」と「渡さないもの」を決める

入居が決まると、あれも用意しなきゃ、これも説明しなきゃ、と準備がどんどん増えていきがちです。設備の取扱説明書、ゴミ出しの案内、近所のお店の地図、緊急時の連絡先の一覧。やろうと思えば、いくらでも増やせます。

ただ、準備を増やせば増やすほど、入居の日までの手間と時間が膨らみます。そこで最初にやってほしいのが、「渡すもの」「渡さないもの」「契約で決めておくこと」を、はっきり分けることです。

僕の物件の引き渡しは、次の形が基本です。

では、鍵しか渡さないなら、キッチンやお風呂の使い方や、ゴミ出しのルールは、誰が確認しているのか。それぞれ順番にお話しします。

戸建て賃貸の鍵は、キーボックスの鍵1本を渡す

まず、鍵の渡し方です。僕の物件では、現地にキーボックスを取り付けています。キーボックスとは、暗証番号などで開け閉めする、小さな鍵の保管箱のことです。玄関の近くなどに取り付けておいて、その中に鍵を入れておきます。僕は、このキーボックスに入れてある鍵1本を、入居者さんに渡しています。

鍵について僕がやっていることは、次の3つです。

1. キーボックスに入れた鍵を、1本渡す
2. スペアキーは、渡さない
3. 鍵交換は、しない

スペアキーは渡さない

スペアキーとは、同じ鍵をもう1本、予備として作ったものです。僕は、スペアキーを渡していません。入居者さんがスペアキーを欲しいという場合は、入居者さん自身に作ってもらうことがあります。

鍵交換はしない

賃貸では、入居の前に鍵を交換する、という話を聞いたことがあるかもしれません。鍵交換とは、玄関の鍵の部品を新しいものに取り替えて、それまでの鍵では開かないようにすることです。僕の物件では、この鍵交換もしていません。

もちろん、これは僕のやり方です。仲介会社や管理会社を通す場合は、鍵交換を条件にしている会社もあるかもしれません。鍵交換をするかどうかは、費用と安心感を天びんにかけて決めることですので、通す会社の手順を確認したうえで、ご自身で判断してください。

手元に残す鍵も、分けて管理する

入居者さんに渡す1本と、大家さんの手元に残す鍵は、分けて管理しておくことをおすすめします。どの鍵が、どこにあるのか。それが分からなくなると、あとで困ることになります。

鍵を1本渡すだけで引き渡しが終わる、と聞くと、もう一つ気になることが出てくると思います。0円や激安で手に入る空き家には、前の持ち主さんが使っていた家具や家電、食器などが、そのまま残っていることがよくあります。こういう、前に住んでいた人が残していった物を「残置物(ざんちぶつ)」と呼びます。この残置物は、入居者さんにどう引き渡しているのか。次で説明します。

残置物は、贈与契約で入居者に譲る

残置物は、全て入居者さんに差し上げています。そのために、残置物を入居者さんに譲る、贈与の契約をしています。贈与とは、お金を受け取らずに、物を相手にあげることです。

この契約で、部屋に残っている物は、全部入居者さんのものになります。もし部屋の中から、価値のある金品が出てきた場合も、それは入居者さんのものです。

そして、要らない物の処分も、入居者さんにお任せします。処分とは、ゴミとして出したり、引き取ってもらったりして、物を手放すことです。使える家具や家電は、入居者さんがそのまま使えます。要らない物は、入居者さんに処分してもらいます。この処分を入居者さんに任せるためにも、この契約をしています。

大家さんが全部片付けてから貸す場合との違い

もし大家さんの側で、残置物を全部片付けてから貸そうとすると、入居の前に、片付けの手間と費用がかかります。僕の物件では、残置物を入居者さんに譲る形にしているので、引き渡しの前に、大家さんが部屋を空っぽにしておく必要がありません。

ただし、契約書にどう書くかは、物件の状況や、残っている物によって変わります。初めてこうした契約書を作るときは、専門家に確認しながら進めてください。

残置物の処分費用や、処分の進め方そのものについては、別の記事「空き家の残置物の処分方法と費用」で書いています。引き渡しの前に片付けるか、譲るかを迷っている方は、あわせて読んでみてください。

設備の使い方とゴミ出しのルールは、入居者が自分で確認する

設備とは、キッチンのコンロやお風呂、トイレなど、家に付いている機械や器具のことです。こうした設備の使い方は、僕からは説明していません。どう使うのかを確かめるところも含めて、入居者さんにお任せしています。

ゴミ出しのルールも同じです。燃えるゴミは何曜日に出すのか、どこに出すのか、どう分別するのか。こういったルールは、住んでいる地域の自治体、つまり市役所や町役場ごとに決められています。僕は、このルールを、入居者さんご自身に、自治体へ確認してもらうようにしています。

大家さんが地域のルールを調べて、紙にまとめて、入居者さんに渡す。そういうやり方も、もちろんあります。ただ、僕の物件では、そこは入居者さんにお任せしています。

鍵の引き渡しが終わったら、そこから先は、入居者さんがその家で生活している前提で考えます。暮らしの中のことは、入居者さんにお任せする。これが、僕のやり方です。

説明する派・しない派、どちらを選ぶか

説明をしないやり方に不安を感じる方もいると思います。引き渡しのときに、どこまで大家さんが関わるかは、考え方次第です。判断の材料として、次の表にまとめます。

どちらが正解、ということはありません。ご自身の物件と、想定する入居者さんに合わせて、決めてください。仲介会社や管理会社を通す場合は、その会社が案内資料を用意してくれることもありますので、確認してみましょう。

とはいえ、自治体に確認してください、とお願いしても、それ自体が難しい入居者さんもいます。たとえば、外国籍の入居者さんで、日本のゴミ出しのルールが分からない、日本語でのやり取りが難しい、という場合です。こういうときは、どうしているのか。次で説明します。

言葉のやり取りが難しい入居者には、通訳会社を入れる

外国籍の入居者さんで、ゴミ出しのルールが分からない、コミュニケーションが取りにくい、という場合は、通訳会社を入れています。通訳会社とは、日本語と外国語の間に入って、会話やメッセージを訳してくれる会社のことです。月額1,000円から2,000円くらいの費用で通訳をしてもらえるので、その会社と契約しています。

この通訳会社が便利なのは、ただ言葉を訳すだけではないところです。不動産に詳しい人が対応してくれるので、管理会社の代わりとしても使えます。管理会社とは、先ほどお話ししたとおり、大家さんの代わりに、入居者さんからの問い合わせや困りごとに対応する会社のことです。

つまり、入居者さんとの言葉のやり取りが難しいときに、そのやり取りを月1,000円から2,000円くらいで任せられる先がある、ということです。ゴミ出しのルールのように、本来は入居者さんご自身で自治体に確認してもらうことも、言葉の壁があるときは、こうした会社を間に入れて、伝わるようにしています。

通訳会社を選ぶときのポイント

通訳会社を選ぶときは、次の点を比べてから決めてください。

• 対応できる言語は何か
• どこまで対応してもらえるのか(翻訳だけか、不動産に関する相談も受けてもらえるか)
• 月額の費用はいくらか

金額や対応範囲は、会社によって違います。僕の例の「月1,000円から2,000円くらい」は、あくまで僕が契約している会社の場合です。そのまま当てはまるとは限りません。

入居者とは、契約のときにオンラインで顔を合わせる

入居者さんとは、賃貸借契約のときに、必ずオンラインで顔を合わせています。賃貸借契約とは、部屋や家を貸し借りするときに結ぶ契約のことです。この契約のときに、ZoomやLINE通話を使って、画面越しに入居者さんとお話しします。Zoomは、パソコンやスマホで、顔を見ながら話せるビデオ通話のサービスです。LINE通話も、ビデオにすれば、同じように顔を見ながら話せます。

実際に会うことは、ほとんどありません。例外は、入居の申し込みのときに、僕が現地の内覧に立ち会った場合です。内覧とは、借りる前に、物件の中を実際に見に行くことです。このときは、直接お会いすることもあります。それ以外で、入居者さんと直接会ったことは、一度もありません。

契約のときは、ZoomやLINE通話で顔を合わせる。残置物は、譲る契約をしておく。鍵は、キーボックスに入れた1本を渡す。鍵を渡したら、そこから先は入居者さんが生活している前提で、お任せする。入居者さんと直接会わないまま、ここまで進むのが、僕の物件ではほとんどです。

オンラインで顔を合わせる意味

会う機会が少ないからこそ、契約のときに顔を合わせて話すことで、誰に家を貸すのかを、お互いに確認できます。連絡先や連絡手段も、この場で確認しておくと、入居後のやり取りがスムーズになります。入居審査や、連絡手段の考え方は、別の記事「戸建賃貸の入居審査と家賃保証会社」「戸建賃貸の賃貸借契約書の基本」でも触れています。

設備の説明もしない、直接会うこともほとんどない、鍵を渡したらお任せ。このやり方で、困ったケースはなかったのか。次にお話しします。

過去に1回だけあった「住まないまま家賃を滞納」のケース

過去に1回だけ、こういうケースがありました。契約をしたのに、入居者さんが実際にはその家に住んでおらず、家賃も払われないまま、滞納になったケースです。滞納とは、決められた日までに家賃が支払われないことです。

このときは、3か月で、強制的に契約を終わらせました。

このケースでは、入居者さんが実際には住んでいなかったので、部屋に入居者さんの荷物も残っていませんでした。そのため、書類の上で解約の手続き、つまり結んでいた賃貸借契約を終わらせる手続きをして、それで終わりました。手間はそれほどかからず、大きなトラブルにもなりませんでした。

家賃の滞納が起きたときに、どのタイミングで、どんな手続きで契約を終わらせるかは、契約書の内容や、そのときの状況によって変わります。同じことが起きたときは、自己判断だけで進めずに、専門家に相談しながら進めてください。

住まないまま滞納されたケースは、僕の物件では、この1回だけです。

ただ、これは僕の経験であって、「必ず問題が起きない」という保証ではありません。引き渡しを簡単にすれば、そのぶん、確認の機会が少なくなります。だからこそ、契約のときの顔合わせや、入居の審査、家賃保証会社の利用など、入居前の段階で確認できることを確認しておくことが大切です。

戸建て賃貸の引き渡しチェックリスト(入居前・当日・入居後)

ここまでの内容を、時間の流れで整理します。僕自身は、引き渡しのチェック表や、写真の記録は残していません。初めての1軒でも、細かい引き渡し表を作るところから始める必要はない、と考えています。ただ、何を決めておくか、頭の中を整理するために、簡単なチェックリストにしておきます。ご自身の物件に合わせて、増やしたり減らしたりして使ってください。

入居前(契約のとき)

• 賃貸借契約を結ぶ(仲介会社・管理会社を通す場合は、その手順に従う)
• ZoomやLINE通話などで、入居者さんと顔を合わせる
• 残置物がある場合は、譲る贈与契約をどうするか決める(契約書の書き方は専門家に確認)
• 言葉のやり取りが難しい場合は、通訳会社を入れるかどうかを決める
• 連絡手段(電話、メッセージなど)を、お互いに確認する

入居の日(鍵の引き渡し)

• キーボックスに、鍵を入れておく
• 入居者さんに、暗証番号などを伝える(渡すのは鍵1本)
• スペアキーの扱い(欲しい場合は、入居者さんに作ってもらうか)を決めておく
• 大家さんの手元に残る鍵の管理場所を決める

入居後

• ゴミ出しのルールは、入居者さんが自治体に確認する(難しい場合は、通訳会社などに間に入ってもらう)
• 設備の使い方は、入居者さんに確かめてもらう
• 家賃の入金を確認する
• 入金がないときは、早めに状況を確認し、必要に応じて専門家に相談する

まだ物件をお持ちでない方は、まず「契約のときに、どうやって顔を合わせるか」だけでも、考えておきましょう。これを決めておくと、入居者さんが決まったときに、何を渡して、何を契約で決めておくかを、すぐに確かめられます。

仲介会社・管理会社を通す場合の注意点

ここまでお話ししたのは、僕が自分で入居者さんとやり取りしている物件の場合です。仲介会社や管理会社を通す場合は、状況が変わります。

• 鍵の受け渡しを、会社が行うことがある
• 鍵交換や、入居時の説明を、会社の標準の手順として行うことがある
• 入居者さんとの連絡窓口が、会社になることがある

どこまでを大家さん、どこからを会社が受け持つのかは、契約内容によって違います。会社を通す場合は、「入居の日に、誰が、何を、どう渡すのか」を、事前に確認しておいてください。管理を自分でやるか、会社に任せるかの比較は、別の記事「戸建賃貸の管理は自分でやる?管理会社?」で整理しています。

よくある質問

戸建て賃貸の入居が決まったら、入居者に何を渡せばよいですか?

僕の物件では、現地のキーボックスに入れた鍵1本だけを渡しています。ただし、これは僕のやり方です。契約の内容や、間に入る仲介会社・管理会社の進め方によって変わりますので、会社を通す場合は、その手順を確認してください。

スペアキーは、大家が用意して渡すべきですか?

僕は、スペアキーを渡していません。入居者さんが欲しい場合は、入居者さん自身に作ってもらうことがあります。大家さんが用意して渡すかどうかは、物件や契約の内容、会社の手順によって決めてください。

鍵交換は、必ずしなければなりませんか?

僕の物件では、鍵交換をしていません。ただし、仲介会社や管理会社によっては、鍵交換を条件や標準の手順にしていることがあります。鍵交換をするかどうかは、費用や安心感を考えて、通す会社の手順を確認したうえで、ご自身で判断してください。

設備の使い方やゴミ出しのルールは、大家が説明すべきですか?

僕は、設備の使い方は説明せず、ゴミ出しのルールは入居者さんに自治体へ確認してもらっています。大家さんが地域のルールを調べて紙にまとめて渡す、というやり方もあります。どちらが良いかは、物件や想定する入居者さんに合わせて決めてください。

前の持ち主の家具や家電が残っている場合、入居者にどう引き渡せばよいですか?

僕は、残置物を全て入居者さんに差し上げる、贈与の契約をしています。使える物はそのまま使ってもらい、要らない物の処分も入居者さんにお任せします。ただし、契約書の書き方は、物件の状況や残っている物によって変わりますので、初めてのときは専門家に確認しながら進めてください。

日本語でのやり取りが難しい入居者には、どう対応すればよいですか?

僕は、通訳会社を入れています。月額1,000円から2,000円くらいで、通訳をしてもらえます。不動産に詳しい人が対応してくれるので、管理会社の代わりとしても使えます。選ぶときは、対応できる言語や、どこまで対応してもらえるのかを比べてください。

まとめ

入居が決まったときの、僕の引き渡しをまとめます。

1. 渡すものは、キーボックスに入れた鍵1本。スペアキーは渡さず、欲しい場合は入居者さんに作ってもらうことがあります。鍵交換もしません。
2. 設備の使い方は説明せず、ゴミ出しのルールは、入居者さんに自治体へ確認してもらいます。
3. 残置物は、贈与の契約で入居者さんに譲り、要らない物の処分も入居者さんにお任せします。
4. 外国籍の入居者さんなど、言葉のやり取りが難しい場合は、月額1,000円から2,000円くらいの通訳会社を入れます。
5. 入居者さんとは、賃貸借契約のときに、ZoomやLINE通話で必ず顔を合わせます。

同じやり方にするかどうかは、あなたの物件の状態や、契約の内容、間に入る会社によって変わります。仲介会社や管理会社を通している場合は、その会社の手順を確認したうえで決めてください。

今日の要点は、3つです。1つ目は、鍵です。入居者さんに渡す1本と、手元に残す鍵を分けて管理します。2つ目は、残置物です。物件に残っている物があるか、あるなら何があるかを、記しておきます。3つ目は、顔を合わせる方法です。契約のときに、ZoomにするかLINE通話にするかを決めます。

僕が入居者さんに渡しているのは、鍵1本です。そして、ゴミ出しのルールを自治体に確認するのも、設備の使い方を確かめるのも、スペアキーを作るのも、要らない残置物を処分するのも、入居者さんです。僕の物件では、鍵1本と一緒に、その家での暮らしを自分で整える役割も、入居者さんに渡している、ということになります。初めての1軒でも、細かい引き渡し表を作るところから始める必要はありません。まずは、渡すものと、契約で決めておくことを、はっきりさせてください。

※繰り返しになりますが、ここでお話ししたのは、僕が自分の物件でやっている方法です。契約や法律に関わる部分は、状況によって異なります。仲介会社・管理会社の手順を確認し、必要に応じて専門家に相談したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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