家賃4万円の空き家に借り手がつく理由｜入居者が本当に見ているポイント

椙田(すぎた)です、

「家賃4万円で、本当に借り手がつくのだろうか」「そんなボロくて安い家に、そもそも住みたい人がいるの？」。空き家や築古の戸建てで賃貸を始めようとする方から、よくいただく疑問です。

この4万円という金額をどう受け止めるかで、空き家で安定して家賃を得られる人と、物件を抱えたまま身動きが取れなくなる人が分かれます。今日は、なぜ家賃4万円の空き家に借り手がつくのか、そして、入居を決める人が本当に見ているものは何なのかについて、お話しします。

※この記事は、僕自身の運用の経験にもとづく、一般的な情報の提供です。賃貸借契約や入居者の募集、審査の扱いは、法令や自治体、保証会社の基準によって異なります。実際の運用は、不動産会社や専門家に確認したうえで、ご自身で判断してください。

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家賃4万円は「安い家」ではなく「お得な家」

まず、大事な前提からお伝えします。「家賃4万円の家」と聞くと、多くの方は、狭くて古いワンルームを思い浮かべると思います。ところが、僕がお話ししているのは、部屋が4つも5つもあるような戸建てです。ここが、決定的に違うところです。

僕の感覚では、地方であっても、ふつうの戸建てをきちんと借りようとすると、月に8万円から9万円くらいはかかります。一方、狭いワンルームでも、月3万円から4万円くらいはします。狭いワンルームが3万円から4万円なのに、部屋が4つ5つある戸建てが4万円から5万円で借りられる。借りる側から見れば、とてもお得な話です。

もちろん、その分、ボロいです。ごめんなさい、という前提はあります。それでも、広さと価格のバランスで見れば、借りる人にとっては十分に魅力的です。「ボロい家イコール借り手がつかない」「安い家イコール入居者が集まらない」という思い込みは、実は逆です。安く貸せるからこそ選ばれる。そして、なぜ安く貸せるのかといえば、安く買えているからです。安く仕入れられているから、安い家賃でも収益が残る。ここが、空き家ビジネスの根っこの部分です。

空き家の家賃設定の目安

参考までに、僕の家賃設定の目安をお伝えします。標準的な家賃は、だいたい月5万円くらいです。駐車場が1台分あって、多少ボロくても、この価格帯なら入居が決まっていく、という手応えがあります。

ただし、これは物件の状態、地域、駐車場の台数によって変わります。どこでもこの値段で貸せるという話ではありません。あくまで、ひとつの目安として聞いてください。家賃を決める手順そのものは、別の記事で整理していますので、そちらも見てください。

空き家に借り手がつく入居者は、どんな人か

「安いのは分かった。でも、そんな家に住みたい人が、本当にいるのか」と思いますよね。ここを掘り下げます。

僕が主に想定している入居者は、住宅確保要配慮者と呼ばれる方々です。国土交通省が使っている言葉で、噛み砕くと、住まいを確保するのに、誰かの配慮や支援が必要な方、という意味です。つまり、一般の賃貸住宅では、審査に通りにくかったり、断られやすかったりする方々です。

具体的には、次のような方々が挙げられます。

• 生活保護を受けている方
• 高齢の方
• ひとり親世帯
• 外国人の労働者の方
• 災害で被災された方

一般の大家さんは、こうした方々を、敬遠しがちです。そのため、こうした方々は、行き場が少なくなっています。逆に言うと、貸す側にとっては、需要がある場所だとも言えます。

僕の感覚では、いちばん多い印象があるのは、生活保護を受けている方です。僕の物件では、3割近くが、生活保護受給世帯です。ただ、これはあくまで僕の物件の場合です。エリアや物件のスペックによっても、変わります。

僕は、自分のやっていることを、住宅の受け皿、いわばセーフティネットのような位置づけで考えています。世の中で住まいに困っている方に、住む場所を提供する。そこに、家賃という対価がきちんと生まれて、事業として成り立つ。だから、続けられます。

ペットとDIYを希望する人も、借り手になる

入居者の層は、それだけではありません。ほかにも、次のような方が、借り手になります。

• ペットを何匹も飼いたい方:普通の賃貸では、「ペットは1匹まで」といった制限がよくあります。
• 自分で家をいじりたい、DIYをしたい方:普通の賃貸では、「壁に釘を打つのは禁止」といった制限がよくあります。

そういう制約を嫌う方にとって、ボロ戸建ては、自由度が高く、ありがたい存在に映ります。ペットも、DIYも、条件で断られてきた方にとっては、ここでなら暮らせる、という理由になります。ペット可にする際の考え方や注意点は、別の記事で詳しく書きました。

競合が少ない場所に、借り手は集まる

貸す側の目線でも、大事な点があります。一般の大家さんが敬遠して、間口を狭くしている、まさにそこに、住まいを探している人が集まっているということです。つまり、多くの人が避けている場所こそ、借り手を見つけやすい場所になっています。

競争相手が少ない場所で、きちんと家賃を払ってくれる方に貸す。これが、安い家賃でも、収益がきちんと回る仕組みの、もうひとつの側面です。

無条件で受け入れているわけではない

ただし、注意点があります。僕も、誰彼かまわず無条件で受け入れているわけではありません。一般の大家さんが引き受けにくいリスクを、こちらが引き受けるかわりに、少なくとも、家賃保証会社の審査には通ってもらう、というのを入居の条件にしています。家賃保証会社とは、万が一、家賃が払われなかったときに、立て替えて支払ってくれる会社のことです。

この線引きは、家賃を安定して回収するために、大事です。優しさだけで貸してしまうと、今度は、自分の収益のほうが崩れてしまいます。大家業はボランティアではなく、商売です。ここは、間違えてはいけない、重要な注意点です。審査の流れや、保証会社の選び方は、別の記事で詳しく書いています。

入居者が本当に見ているポイントは、建物のきれいさではない

では、安い家に、きちんと借り手がつく本当の理由は、何なのでしょうか。

入居を決める方が本当に見ているのは、実は、建物がきれいかどうか、ではありません。見ているのは、「この家賃で、この広さで、この条件で、自分はきちんと住めるか」です。ペットが飼えるか、駐車場があるか、自分の暮らしがここで成り立つか。壁紙が少し古いとか、床が多少きしむとか、そういった見た目の粗は、条件さえ合っていれば、決定打にはなりません。

だから、僕たち貸す側がやるべきことは、部屋をピカピカにすることではありません。その人の暮らしが、きちんと成り立つ場所を、手頃な家賃で用意することです。必要な最低限のリフォームの考え方は、別の記事でまとめたとおりです。

安い家賃でも、収益が残る計算(仮の例)

「家賃4万円で、本当に利益が残るのか」と不安になる方のために、仮の例で計算してみます。数字は、考え方を説明するためのもので、実際の案件ではありません。

取得費と初期費用を合わせて、100万円かかった物件を、月4万円で貸すとします。年間の家賃は48万円です。ここから、固定資産税や火災保険などの年間の維持費として、10万円を引くと、手元に残るのは38万円です。100万円を回収するのに、おおよそ2年半から3年かかる計算になります。

同じ家賃でも、いくらで仕入れたかによって、回収の速さがまったく違います。高く買ってしまうと、家賃を下げて借り手を確保することが、難しくなります。安く貸せるのは、安く買えているから、というのは、こういうことです。維持費の内訳は、別の記事で整理していますので、自分の物件の数字に置き換えて、計算してみてください。

募集のときに、正直に伝えておくこと

ボロい戸建てを貸すときは、伝え方も大切です。見た目が古いこと、設備に限りがあることは、隠さずに伝えます。そのうえで、広さ、駐車場の台数、ペットやDIYの可否といった、入居者にとって意味のある条件を、はっきり示します。

• 建物の古さや、直していない箇所があること
• 家賃と、広さ、部屋数
• 駐車場が何台とめられるか
• ペット、DIYが可能かどうか。可能なら、その範囲
• 入居に必要な審査(家賃保証会社の審査など)

条件を最初に明確にしておくと、入居後の「聞いていた話と違う」というトラブルを減らせます。急がせて入居させるのではなく、条件に納得してもらってから、契約します。入り口で条件をそろえておくことが、あとの管理の手間を減らします。

借り手がつかないときは、リフォームより条件を緩める

「では、借り手がつかなかったら、どうするのか」という疑問もあると思います。

正直なところ、これまで、まったく決まらなかった物件は、僕の場合は特にありません。ただ、決まるまでに時間がかかった物件は、あります。そういうときに、僕が決してやらないことがあります。それは、決まらないからといって、追加のリフォームを繰り返すことです。

これを始めると、キリがありません。ここを直せば決まるかも、あそこもきれいにすれば決まるかも、と手を入れ続けるうちに、かけたお金がどんどん膨らんで、最終的に採算が合わなくなります。僕はこれを、リフォーム沼と呼んでいます。一度はまると、抜け出せなくなります。

条件を、段階的に緩めていく

では、どうするか。リフォームではなく、条件のほうを、段階的に緩めていきます。決まるまで、次のような手を、ひとつずつ足していくイメージです。

それも、やみくもにお金をかけるわけではありません。たとえば、「入居を決めてくれるなら、キッチンを新品にします」「エアコンを1台つけます」というように、成約を条件にして、スポットで対応します。

空室のまま先に投資してしまうのと、決めてくれる人のために投資するのとでは、同じお金でも、意味がまったく違います。前者はリフォーム沼、後者は、家賃につながりやすい投資です。どの条件を緩めるかは、地域や物件によって違うので、少しずつ試して、反応を見てください。

借り手がつくかどうかは、買う前にほぼ決まる

入居者がその家を見るずっと前、つまり、あなたがその物件を買う前の判断で、実は大半が決まっています。

僕は、物件を買う前に、建物の見た目以上に、その周りで人の生活が成り立つのかどうかを、必ず見ます。たとえば、山奥にポツンと建っている一軒家は、いくら安くても、需要がないと判断します。そもそも、そこに住みたい人がいない、いたとしても、ごく少数だからです。

一方、地方都市や郊外でも、住宅街がきちんと広がっていて、それなりの人数が実際に暮らしている地域なら、話は別です。周りに空き家が数軒ある程度なら、僕は気にしません。大事なのは、生活を支える施設がそろっているかどうかです。

周辺環境で見るポイント

• 生活を支える施設:スーパー、ドラッグストア、郵便局、学校など。近くにあれば、人が暮らせる土台があると言えます。
• 賃貸を扱う不動産会社:賃貸専門の店舗が近くにあれば、その地域に賃貸の需要がある、ひとつの判断材料になります。
• アパートやマンションの有無:実際に建っているかを見ます。

ただ、正直に言うと、そのアパートが実際に埋まっているのか、空室率がどうなのかまでは、僕は確認していません。あくまで、「賃貸で住む人がいる地域なんだな」という目安として、見ている程度に受け止めてください。

こうした周辺の様子は、現地に行かなくても、地図サービスのストリートビューで、かなりの部分が分かります。住宅街が広がっているか、お店があるか、賃貸の店舗があるか、アパートが建っているか。パソコンやスマホの画面の中で、一次的な判断ができます。そこで良さそうだと思った物件だけ、実際に足を運べば、時間の節約になります。物件の探し方の基本は、別の記事を参照してください。

周りの家賃が極端に安い地域は、避ける

ひとつだけ、僕が気をつけていることがあります。それは、周りの物件が、どれもこれも極端に安い地域です。ここは、ちょっと怖いなと感じます。自分が安い家賃で出しても、周りも同じくらい安いので、家賃で差別化ができなくなるからです。

僕が狙うのは、ふつうに生活が成り立つ住宅地で、そこを激安で買ってくることです。そして、その地域でいちばん安い家賃で、募集をかけます。すると、まわりに競合がほとんどいない状態をつくれます。ふつうに暮らせる場所なのに、自分の物件だけが飛び抜けて安い。これは強いです。

だから、よく言うことですが、買うときに、勝負が決まります。高く買ってきたら、安く貸せません。逆に、安く仕入れられていれば、安く貸せて、借り手がすぐ見つかり、家賃という収益が入ってきます。すべては入り口、買うその瞬間につながっています。

これはあくまで、1軒目、初心者の方に向けた基本の考え方です。慣れてくれば、あえて需要の読みにくい場所を狙う上級者向けのやり方や、空室率まで踏み込んで調べる方法もあります。ただ、最初の1軒は、シンプルに、生活が成り立つ場所を、安く買ってくる。ここから始めるのが、いちばん堅いと考えています。

入居者の目線で、その家を見る

購入や募集の前に、自分の目線ではなく、入居者の目線で、その家を見られているかを確認してください。この家賃なら、この場所なら、こういう属性の方なら、ここに住むな、と思えるかどうか。空室に頭を悩ませる人と、募集してすぐ決まる人の違いは、入居者と向き合うよりも前の、この一点に集約されます。

確認の流れを、表にまとめます。

この表を、購入前に埋めておけば、「買ったけれど借り手がいない」というリスクを、かなり減らせます。条件を緩める順番も、先に決めておくと、決まらないときに慌てずに済みます。

よくある質問

家賃4万円のボロい空き家に、本当に借り手がつきますか?

物件の状態や地域によりますが、広さのわりに家賃が安い戸建ては、需要があります。僕の場合、これまで、まったく決まらなかった物件は、特にありません。ただ、決まるまでに時間がかかる物件はありますので、条件を段階的に緩める用意をしておくと安心です。

空き家に入居する人は、どんな人が多いですか?

僕の場合は、住宅確保要配慮者と呼ばれる方が中心です。生活保護を受けている方、高齢の方、ひとり親世帯、外国人の労働者の方、被災された方などです。僕の物件では、3割近くが生活保護受給世帯です。ほかに、ペットを多く飼いたい方や、DIYをしたい方も借り手になります。エリアや物件によって変わります。

借り手がつかないときは、リフォームをしたほうがいいですか?

僕は、追加のリフォームは繰り返さないようにしています。キリがなくなり、採算が合わなくなるからです。家賃を下げる、ペット可にする、フリーレントをつけるなど、条件を段階的に緩めます。リフォームするなら、入居が決まることを条件にした、スポットでの対応にします。

山奥や過疎地の空き家でも、借り手はつきますか?

山奥にポツンと建つ一軒家は、いくら安くても、需要がないと僕は判断します。住宅街が広がり、スーパーや学校など、生活を支える施設がそろっている地域のほうが、借り手を見つけやすいと考えています。

入居者の属性にかかわらず、貸してしまって大丈夫ですか?

僕は、無条件で受け入れてはいません。少なくとも、家賃保証会社の審査に通ることを、入居の条件にしています。家賃を安定して回収するための、大事な線引きです。審査の運用は、保証会社や地域で異なりますので、不動産会社に確認してください。

周りの家賃も安い地域では、どう差をつければいいですか?

周りの物件が、どれも極端に安い地域では、家賃で差別化ができないため、僕は避けます。ふつうに生活が成り立つ住宅地を、安く買い、その地域でいちばん安い家賃で募集するほうが、競合が少なくなります。

まとめ

家賃4万円の空き家に借り手がつくのは、募集の腕が特別だからでも、運がよかったからでもありません。入居する人が見ているのは、ピカピカの建物ではなく、この家賃で、この場所で、自分の暮らしが成り立つかどうかです。

そして、その「安い家賃で出せる」という状態は、物件を買ったその瞬間に、手に入っているか、失われているかのどちらかです。高く買えば安く貸せず、安く買えば、安く貸して、借り手がすぐに見つかります。借り手がつかないときは、リフォームを重ねるのではなく、条件を段階的に緩めます。

次に気になる物件を見つけたら、周辺の生活環境、賃貸の需要、周りの家賃の水準を、地図サービスで確認してみてください。入居者の目線で、その家を見ることから始めましょう。買う前の判断のやり方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は、僕自身の運用の経験にもとづく、一般的な情報の提供です。賃貸借契約や入居者の募集、審査の扱いは、法令や自治体、保証会社の基準によって異なります。実際の運用は、不動産会社や専門家に確認したうえで、ご自身で判断してください。

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