椙田(すぎた)です、
「安い空き家を見つけたけれど、周りにどんな人が住んでいるのか分からない」「近所に挨拶がてら話を聞いたほうがいいのか、かえって面倒を呼ぶのか迷う」。購入を考え始めた方から、よくいただく相談です。
今日は、空き家を買う前に近所で何を聞くか、聞いた話をどこで確かめるか、確かめられなかったことを誰に返すかについて、お話しします。
※この記事は、一般的な情報の提供です。境界、通行、登記、契約などの扱いは、物件や自治体、状況によって異なります。実際の購入にあたっては、売主、仲介会社、役所、土地家屋調査士や弁護士などの専門家に確認したうえで、ご自身の判断で進めてください。
空き家を買う前の近所への聞き込みは、毎回はやらない
最初にお伝えしておくと、空き家を買う前の近所への聞き込みを、僕も毎回やっているわけではありません。やるのは、だいたい半分くらいです。残りの半分は、あえて近所には聞かずに進めることもあります。これは僕の経験にもとづく感覚で、統計的な数字ではありません。
そして、聞く場合も、近所の人の話だけで、たとえば境界を決めるようなことはしません。近所で聞くのは、書類には出てこない定性的な情報の話が中心です。定性的というのは、数字や書類では表しにくい、様子や事情のことです。
- 前に住んでいた人のこと
- 事件や事故があったかどうか
- 近所付き合いはどうだったか
一方で、境界や通行のように、あとで揉め事になりやすいものは、お隣さんとの相互確認や、売主、仲介会社への確認に回します。聞き込みで聞くことと、別の方法で確かめることを、分けて考えるのが基本です。
手間はかかります。ただ、この手間をかけることで、前の持ち主が抱えていた揉め事を、買ったあとに丸ごと引き継がずに済みます。安く手に入る空き家は、安い分、物件の問題もそのまま手元にやってくるからです。
この記事で押さえる3つのこと
次に空き家を見に行くとき、次の3つが決まっていれば、内見の当日から、確認できたことと、まだ確認できていないことを分けて整理できます。内見というのは、物件を実際に見に行くことです。
- 近所で何を聞くか
- 聞いた話を、どこで確かめるか
- 確かめられなかったことを、誰に返すか
近所に聞く物件、聞かない物件の分かれ目
近所に聞くか、聞かないか。僕が一つの目安にしているのは、売主に質問したときに、どんな返事が返ってくるかです。
僕が扱うことが多いのは、いわゆるボロ戸建てです。古くて傷みのある一戸建てのことです。こういう物件は、所有者が困っていて、早く手放したい、というケースが多くなります。
中でも多いのが、所有者本人はそこに住んでいなくて、相続で、たまたま取得してしまった田舎の空き家や実家です。相続というのは、亡くなった親などから財産を受け継ぐことです。自分で選んで買った家ではないので、所有者本人も、建物の状態や、その家の周りの状況をしっかり把握していないことが多いのです。
そうなると、売主にあれこれ質問しても、返ってくる答えが「わからない」ばかりになります。建物のどこが傷んでいるのか。わかりません。前に住んでいた方はどんな方だったのか。わかりません。ご近所との関係はどうだったのか。わかりません。質問したことが、すべて「わからない」で返ってくるケースがあります。
| 売主の返事 | 僕の判断 | 理由 |
|---|---|---|
| 建物・周辺・近所付き合いまで、おおむね答えが返ってくる | 聞き込みは省くこともある | 売主から得られる情報で、確認したいことが埋まっているため |
| 質問の多くが「わからない」で返ってくる | 近所に聞くことがある | 売主から埋まらなかった穴を、近所で埋めるため |
| 答えは返ってくるが、現地の様子と食い違う | 近所や資料で確かめる | 売主の記憶があいまいな可能性があるため |
つまり、近所への聞き込みは、売主から埋まらなかった穴を埋めるための手段です。物件を見に行ったら必ずやる、決まったルーチンの作業ではありません。売主から得られる情報や、現地で残った未確認事項を見ながら、聞くかどうかを決めます。
では、その穴を近所の人に埋めてもらうとき、何を聞けばいいのでしょうか。そして、近所で聞いた話のうち、そのまま信じてはいけないのはどれでしょうか。
近所で聞くのは「書類に出てこない話」
近所で聞くのがおすすめなのは、定性的な情報です。具体的には、次のような内容です。
| 聞くこと | なぜ聞くのか |
|---|---|
| 前に住んでいた人(旧所有者)と、ご近所との関係 | あとで引き継ぐ形になる人間関係や、揉め事の有無を知るため |
| その家族の状況 | 空き家になった経緯や、今後の連絡先を探す手掛かりになるため |
| 事件や事故があったかどうか、あったならどういう出来事か | 物件の印象や、貸すときの説明に関わるため |
| 近所付き合いはどうだったか | 自治会や地域の決まりごとへの関わり方を知るため |
| 夜遅くまで大きな音が出る場所が周りにないか | 入居者さんの住みやすさにつながるため |
| ごみ出しは、どこに、どういう決まりで出しているか | 地域によって違うので、入居者さんへの説明にも使えるため |
こうした話は、登記簿を見ても出てきません。登記簿というのは、土地や建物の持ち主などが記録された、国が管理している書類のことです。持ち主の名前は分かっても、その家でどんな暮らしがあったのかまでは書かれていません。しかも、所有者本人が把握していなければ、売主に聞いても分かりません。その家の様子をいちばんよく知っているのは、長年お隣や向かいで暮らしてきた人たちです。
田舎の近所の方は、話し好きな方が多い印象があります。こちらが少し聞いただけで、昔のことから何から、いろいろと話してくれることもあります。
聞き方のマナー
聞き方としては、いきなり質問を並べるのではなく、まずあいさつをして、この家を見に来ていることを伝えてから話を聞くのが自然です。聞くのは、あくまでこの物件と、その周りのことです。話してくれた方ご自身の家庭の事情にまで、こちらから踏み込む必要はありません。
また、近所の方から聞いた話を、「誰がこう言っていた」と、別の人に広めるようなことは避けてください。購入後も、その地域で付き合いが続く可能性があります。
聞いた話は、すべて「手掛かり」
そして、近所で聞いた話は、どれも「手掛かり」です。事実として決まったわけではありません。特に、境界や通行のように、お金や権利が絡むことは、近所の人の「たぶん、この辺までだと思うよ」という話だけで判断しません。
境界というのは、自分の土地とお隣の土地の境目のことです。通行というのは、道路に出るために、どこを通るのか、という問題です。この2つは、話を聞いたうえで、必ず別の確認に回します。
境界が曖昧な空き家は、お隣さんと相互に確認する
田舎の物件だと、境界がはっきり決まっていなかったり、越境していたりする場合が少なくありません。越境というのは、木の枝や塀、物置などが、境目を越えてお隣の土地にはみ出している状態のことです。こちらからはみ出していることもあれば、お隣からはみ出してきていることもあります。
こういう場合、僕はお隣さんや周りの方と直接話して、「所有者が代わっても、今後も特に問題ないですよね」ということを、お互いに確認するようにしています。
実際には、田舎の場合、多少はみ出していたり、境目が曖昧だったりしても、お互いに問題なく生活していることが多いです。境界が曖昧というだけで、その物件をすぐに候補から外す必要はありません。大事なのは、持ち主が代わったあとも、これまでどおりでいいかどうかを、お隣さんと確かめておくことです。
お隣さんとの話は、確認の入り口にすぎない
お隣さんとの話で分かったことも、それだけで確定とはしません。土地の形や境目については、売主や仲介会社に資料を確認し、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家へ相談する方法があります。古い土地では、資料だけで確定できない場合もあります。
つまり、お隣さんとの話は、どこを資料で確かめるか、誰に確認するかを決めるための入り口です。登記や測量の基礎については、別の記事でまとめていますので、あわせて読んでみてください。
通行は別｜道路に直接面していない空き家は慎重に
境界とは違って、通行の問題では、揉めることがあります。特に注意が必要なのは、敷地が道路に直接面していない物件です。家の敷地から道路に出るために、他人の土地を通らなければならない。こういう物件では、「その土地を通っていいのかどうか」で話がこじれることがあります。
なので、道路に直接面していない物件の場合は、近隣の方と慎重に交渉を進める必要があります。境界のように「今後も問題ないですよね」と確認するだけで済ませず、どこを通るのか、これからも通れるのかを、時間をかけて話し合います。
| 項目 | 近所・お隣さんに聞くこと | 別に確かめること |
|---|---|---|
| 境界 | 今後も、これまでどおりで問題ないか | 売主・仲介会社の資料。必要なら土地家屋調査士などの専門家 |
| 越境 | 木の枝・塀・物置などのはみ出しを、お互いに把握しているか | 現地の状況と資料の突き合わせ |
| 通行 | どこを通っているか、これからも通れるか | 道路との接し方の資料。通る土地の持ち主との取り決め。専門家への相談 |
| 前の持ち主の事情 | 旧所有者とご近所との関係 | 売主・仲介会社への確認 |
通行まわりは、取り決めが口約束のままになっていることもあります。口約束は、持ち主が代わったときに、そのまま引き継がれるとは限りません。購入前に、誰とどんな取り決めがあるのか、書面などで残っているのかを、売主や仲介会社を通して確認してください。
境界や通行で揉めている空き家は「売主側で解決してから」引き取る
話を聞いてみたら、すでに境界や通行で揉めていると分かった。そういう物件はどうするのか。
境界や通行で揉めている物件を、そのまま引き取るとどうなるか。前の所有者が抱えていたお困りごとを、今度は僕が受け継ぐことになります。持ち主が代わっても、お隣との揉め事が自然に消えるわけではありません。
なので、僕は、そういう物件については、「境界や通行の揉め事を、売主側で解決したうえで、引き取りますよ」という条件を出したことがあります。
売主からすると、早く手放したいのに、面倒な問題を先に片付けないといけません。ですから、実質的にはお断りに近い返事です。僕も、そのつもりで出した条件でした。それでも、売主側がなんとか問題を決着させて、取引が成立したこともありました。
揉め事を、買ったあとに自分で解決すればいい、という前提で引き取らない。安く手に入る物件でも、揉め事まで一緒に引き受けたら、安く買えた分以上の手間を抱えることにもなりかねません。解決するのは誰なのかを、買う前に決める。これが、揉めている物件の扱い方です。
売主の話と近所の話が食い違ったら
揉め事とまではいかなくても、売主から聞いた話と、近所で聞いた話や現地の様子が食い違うことは、よくあります。そのとき、どちらの話を信じればいいのでしょうか。
早く手放したいボロ物件の場合、所有者には、その家への思い入れがほとんどないことがあります。だからこそ、悪気なく、事実と違う情報や、曖昧な話が出てくることが多いです。本人もよく知らないことを、なんとなく答えてしまうわけです。もちろん、中には、悪意があって、わざと間違った情報を伝えてくるケースもあります。
どちらを信じるかは、自分で決めない
どちらの話を信じるかを、僕が自分で決めて進めることはしません。食い違いは、売主の側に正してもらいます。
| 取引の形 | 食い違いへの対応 |
|---|---|
| 仲介会社が入っている | 仲介会社に解決を頼むことがある(仲介会社は、売主と買主の間に入って、取引をまとめる不動産会社) |
| 売主と直接やり取りする(直接取引) | 売主側に情報を修正してもらう。「この点は、実際にはこうでした。伝えてもらった内容を、正しいものに直してください」という形で依頼する |
| 修正してもらえない | 取引を成立させない。または、最悪の想定でも十分リカバリーできる安値で、指値して引き取る |
指値というのは、売り出し価格に対して、買う側が希望の価格を提示することです。前の持ち主が抱えていたリスクを、そのままの状態で引き継がないように心がけています。
近所の方に会えなかった、資料でも確かめられなかった、という項目も、確かめられたことにはしないで、未確認として分けておくのがおすすめです。分からないまま、分かったことにして買わない。そのうえで、売主や仲介会社に確認を求めます。
内見当日は「貸せるかどうか」を中心に見る
では、内見の当日、建物を見に行ったその場で、何を中心に確認すればいいのでしょうか。内見で確認するのは、建物の状態、設備の状態、周辺環境、そして立地の状況です。設備というのは、お風呂やトイレ、キッチンなど、暮らしに必要な機械や道具のことです。
この中で、僕が中心に見ているのは、取得したあとに賃貸付けができるかどうかです。賃貸付けというのは、入居者さんを見つけて、実際に家を貸すことです。手に入れた家を貸して収益にする考え方なら、ここが大きなポイントになります。
駐車場がない物件の見方
たとえば、敷地が狭くて、駐車場が取れない物件です。車が生活の足になっている地域では、駐車場があるかどうかが、貸せるかどうかに関わってきます。こういう物件のときは、次のことを確認します。
- ブロック塀を壊したら、駐車場が作れるのかどうか
- 周辺に貸駐車場があって、借りられる状態なのかどうか
駐車場の確認には、近所への聞き込みも使えます。「この辺りに空いている駐車場があるか」「近所で駐車場を借りている人がいるか」といった話は、近所の人に聞くと分かることがあります。ただし、聞いた話はあくまでも手掛かりです。実際に借りられるかどうかは、駐車場の持ち主や、管理している会社に確かめる必要があります。これは、すべてのことに言えます。
周辺の管理状況は、目で見て分かる
周辺環境については、目で見て確かめられることも多いです。周りの家や空き地の草が伸び放題になっていないか、ごみが溜まっている場所がないか。周りがどう管理されているかは、入居者さんが「ここに住みたいか」を考えるときの材料になります。
| 見るところ | 確認すること |
|---|---|
| 建物の状態 | 傷みの場所と程度。雨漏りや傾きの気配はないか |
| 設備の状態 | お風呂・トイレ・キッチンなどが使えそうか、交換が必要か |
| 周辺環境 | 周りの家や空き地の草・ごみの状況。騒音や臭いの元はないか |
| 立地の状況 | 道路との接し方、日当たり、買い物や通勤の便 |
| 駐車場 | 敷地内に作れるか。近くに借りられる駐車場があるか |
聞いたことは4つの欄に分けてメモする
内見の場で見たこと、聞いたことは、4つの欄に分けてメモしておくと整理しやすくなります。
| 欄 | 書くこと | 例(仮の例です) |
|---|---|---|
| 1. 聞けたこと | 近所の人や売主から聞いた話 | 「以前の住人とお隣は、塀のことで話し合っていたらしい」 |
| 2. 確認先 | その話を、どこで、誰に確かめるか | 売主、仲介会社、法務局の図面、お隣さん、専門家など |
| 3. 確認結果 | 確かめた結果、どうだったか | 「資料では問題なし」「お隣さんも把握していた」 |
| 4. 未確認 | まだ確かめられていないこと | 「塀の越境の有無はまだ確認できていない」 |
最初に入れる項目は、建物の状態、設備の状態、周辺環境、立地、そして駐車場です。ここまでが、貸せるかどうかに直結する部分です。そこに、境界、通行、前に住んでいた人のこと、事件や事故の有無を加えていきます。
そして、最後に未確認に残ったものは、そのまま売主に返す条件になります。「この点を、売主側で確認・解決してもらえるなら購入を検討します」という伝え方です。
近所への聞き込みは、物件を断る理由を探す作業ではありません。売主に何を片付けてもらえば買えるのか、その条件を作る作業です。
購入前の近所への聞き込みチェック表
次に空き家を見に行く前に、手帳かスマホのメモに、次のチェック表を写しておいてください。
| タイミング | 確認すること | 済 |
|---|---|---|
| 内見の前 | 売主に質問し、「わからない」が多いかどうかを見る/聞き込みをするか決める | □ |
| 近所を回る | あいさつをして、この家を見に来ていることを伝える/前の住人・事件事故・近所付き合い・音・ごみ出しを聞く | □ |
| 聞いた話の扱い | 「手掛かり」として4つの欄に書く/境界・通行は、近所の話だけで判断しない | □ |
| 確認に回す | 境界は、お隣さんと相互確認＋資料。通行は、慎重に交渉＋資料＋必要なら専門家 | □ |
| 食い違い | 売主・仲介会社に修正を求める/修正できなければ見送るか、安値で指値 | □ |
| 最後 | 未確認の項目を整理し、売主に返す条件にする | □ |
よくある質問
空き家を買う前に、近所への聞き込みは必ずやるべきですか？
毎回やる必要はないと、僕は考えています。僕自身も、やるのはだいたい半分くらいです。売主に質問して、「わからない」が多く返ってくるときや、現地で未確認事項が残ったときに、近所に聞くことがあります。
近所の人には、具体的に何を聞けばいいですか？
書類に出てこない話が中心です。前に住んでいた人とご近所との関係、事件や事故の有無、近所付き合い、周りで夜遅くまで音が出る場所がないか、ごみ出しの決まりなどです。話してくれた方ご自身の家庭の事情には、踏み込まないようにします。
境界が曖昧な空き家は、買わないほうがいいですか？
境界が曖昧というだけで、すぐに候補から外す必要はありません。田舎では、多少はみ出していても、お互い問題なく暮らしていることが多いです。大切なのは、持ち主が代わったあとも、これまでどおりでいいかを、お隣さんと確認することです。そのうえで、資料の確認や専門家への相談も検討してください。
道路に直接面していない空き家は、何に気をつければいいですか？
他人の土地を通らないと道路に出られない場合は、通行の問題で揉めることがあります。「今後も問題ないですよね」と確認するだけで済ませず、どこを通るのか、これからも通れるのかを、時間をかけて話し合う必要があります。取り決めが書面で残っているかも確認してください。
売主の話と近所の話が食い違ったら、どちらを信じればいいですか？
どちらかを自分で決めて進めず、売主側に正してもらってください。仲介会社が入っているなら、仲介会社に解決を頼みます。直接取引なら、売主に情報を修正してもらいます。それでも修正できないなら、取引を見送るか、最悪の想定でも対応できる安値で指値する、という判断になります。
聞き込みの結果は、どうメモしておけばいいですか？
「聞けたこと」「確認先」「確認結果」「未確認」の4つの欄に分けて残すのがおすすめです。確かめられなかった項目は、確かめられたことにせず、未確認として残してください。
まとめ
僕の場合、売主に質問して「わからない」が返ってくるかどうかが、近所に聞くかどうかを決める一つの目安です。近所で聞くのは、前に住んでいた人のこと、事件や事故の有無、近所付き合いといった、書類に出てこない話です。
境界が曖昧な物件は、お隣さんと、持ち主が代わっても問題ないかを相互に確認します。道路に直接面していない物件は、通行で揉めることがあるので、慎重に交渉を進めます。揉めていたら、売主側で解決してから引き取る。話が食い違ったら、仲介会社に解決を頼むか、売主に修正してもらい、それができなければ取引しない。
内見の当日は、建物、設備、周辺環境、立地を、貸せるかどうかを中心に見ます。そして、聞けたこと、確認先、確認結果、未確認の4つに分けて残します。未確認に残ったものが、売主への条件になります。
価値のない物件の見抜き方や、売買契約・登記の確認ポイントなど、具体的なやり方は、スクールでもお伝えしています。
※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。境界、通行、登記、契約などの扱いは、物件や自治体、状況によって異なります。実際の購入にあたっては、売主、仲介会社、役所、土地家屋調査士や弁護士などの専門家に確認したうえで、ご自身の判断で進めてください。
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