ボロ戸建ては持っているだけで年いくらかかる？固定資産税・保険・管理の実額

椙田(すぎた)です、

「ボロ戸建ては、買うときは安くても、持っている間に税金や保険でじわじわお金が出ていくのではないか」「タダより高いものはない、と言うし」。これから空き家投資を始めようという方から、よく聞かれる不安です。

今日は、ボロ戸建てを1軒、ただ持っているだけで、1年にいくら出ていくのか、つまり維持費の年間の目安について、固定資産税、保険、掃除や草刈りといった項目を一つずつ分けてお話しします。そのうえで、家賃から手元にいくら残るのかを、実際に計算してみます。

※この記事は、一般的な情報の提供です。税金や保険の金額、制度は、自治体や物件、契約内容によって異なります。実際の判断は、役所、税理士、保険会社などに確認したうえで、ご自身で行ってください。

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ボロ戸建ての維持費は、年間いくらかかるのか

最初に、いちばん知りたい答えから言います。ボロ戸建て1軒を持っているだけでかかる年間の維持費は、高いほうの金額を全部積み上げても、だいたい年間10万円ちょいです。よほど大きな物件でも、戸建てなら、年20万円くらいが上限のイメージです。

もちろん、エリアによって上下します。たとえば都心で戸建てを持てば、固定資産税だけで年に何十万円も出ていくことがあります。ただ、僕がやっているのは、地方や郊外の、人気のないボロ戸建てです。土地の価値も建物の資産価値も大きくないので、びっくりするような金額が、青天井で出ていくものではありません。まず、この感覚を持っておいてください。

ただし、今言った「年20万円」は、全部を高めに見積もった、いちばん重い場合の話です。実際の金額は、次の3つで、けっこう変わります。

• 庭がどんな状態か(草刈りの費用に直結します)
• 保険をどこまで手厚くかけるか
• 今の家が、空室なのか、入居中なのか

この3つを意識しながら、費用の中身を割っていきましょう。

維持費①:固定資産税と都市計画税は年3〜5万円が目安

まず税金です。ボロ戸建てを持つと、固定資産税と都市計画税がかかります。この2つは、よくセットで請求が来るので、まとめて「固都税」と呼ばれることがあります。ざっくり言うと、家と土地を持っている人が、毎年払う税金です。なお、都市計画税は、課税される地域とされない地域があります。自分の物件がどうなっているかは、納税通知書か、役所の資産税の窓口で確認できます。

金額の目安ですが、一般的な地方都市のボロ戸建てなら、この固都税を合わせて、年3万円から5万円くらいが、ひとつの目安です。エリアが都会寄りか田舎か、建物が比較的新しいか古いか、土地が広いか狭いかで変わるので、一概にいくらとは言えません。それでも、「1軒あたり数万円」と思っておいてもらえれば、大きくは外れないと思います。

この固都税は、年に4回に分けて請求が来ることが多いです。4回の分割で払うこともできますし、まとめて一括で払うこともできます。僕は、月いくらという月額では考えていません。「年間でこれくらい出ていくお金」として、1年単位で捉えています。家賃は毎月入ってくるお金ですから、そこから年に数万円の税金を払う。家賃収入から見れば、最初に引かれる固定費、という位置づけです。

固定資産税と不動産取得税の仕組みそのものは、別の記事で詳しく書いたとおりです。ここでは、保有している間の費用として、年に数万円と見ておけば十分、という点だけ押さえてください。

維持費②:火災保険と地震保険は年4〜8万円の幅

次が保険です。火災保険と地震保険ですね。火事や自然災害で建物が傷んだときに、お金が戻ってくる保険です。ボロ戸建てほど、むしろこの保険は、きちんとかけておきたいところです。

僕自身は、火災保険と地震保険を合わせて、年に6万円から8万円くらいかけています。高めになっている理由は、万が一、建物が全部やられてしまう全損のような場合に、大きな補償が返ってくる内容にしているからです。ボロ戸建ては、建物自体が古いので、何かあったときに手厚く戻ってくる設計にしておくと、安心できます。

ただし、これはあくまで、僕が手厚めにしている場合の金額です。補償を最低限のシンプルな内容にすれば、年に4万円から5万円くらいで入れる、という認識です。つまり、保険は、どこまで手厚くするかで、年間2万円や3万円は、平気で変わってくる項目です。

保険料は、基本的に1年分を前払いします。税金と同じく、「年間コスト」として、1年単位で見ています。ここも、家賃から先に引いておく固定費、という位置づけです。保険の選び方や、築古戸建ての風災の扱いは別の記事に書いていますので、補償の中身を詳しく知りたい方は、そちらも見てください。保険料や補償の内容は、保険会社や物件の条件によって異なりますので、必ず見積もりを取って確認してください。

維持費③:空室中の掃除・換気にかかる費用

ここからが、金額の振れ幅が大きくなるところです。空室、つまりまだ人が住んでいない期間の管理費用です。

まず、掃除と換気です。誰も住んでいない家は、放っておくと湿気がこもってカビが出たり、傷みが早くなったりします。そのため、たまに風を通したり、掃除をしたりする必要があります。これを人に頼んだとしても、費用は年に数千円くらい、高くても1万円を超えないくらいが目安です。正直、ここは、そんなに大きな金額にはなりません。

ただ、金額が小さいからといって、やらなくていいわけではありません。空気の入れ替えをしない家は、床下や押し入れにカビが広がりやすく、あとで内装のやり直しにお金がかかります。数千円で防げるものを防いでおく、という考え方です。

自分で見に行ける距離の物件なら、月に1回くらい、窓を開けて風を通し、水を少し流して、郵便受けのチラシを片付けるだけでも違います。遠方の物件なら、近所の方や、地元の業者さんにお願いする形になりますが、それでも年に1万円を超えない程度、というのが僕の感覚です。

維持費④:庭の草刈りが、いちばん金額を左右する

問題になるのは、草です。広い庭のある戸建ては、空室のまま放っておくと、草がぼうぼうに伸びます。この草刈りや除草剤の散布を業者さんに頼む場合、一般的な庭で、年3回くらい除草剤までまいてもらうと、年間で5万円から6万円くらいを見込んでおく感じになります。ここが、けっこう効いてきます。

逆に言うと、庭がない物件や、砂利がびっしり敷いてあって草が生えない物件なら、この草刈り費用は、まるまるゼロになります。同じボロ戸建てでも、庭の状態ひとつで、保有コストが年に5万円、6万円変わってくるわけです。

住宅密集地の戸建てなら、庭も狭く、あったとしても日陰で、雑草がそれほど育たない物件も多いです。このあたりは物件しだいなので、物件を選ぶ段階で「この庭、草はどうなるかな」と見ておくと、あとの持ち出しがだいぶ違ってきます。内見のときに、庭のチェックを入れておくことをおすすめします。

草刈りの費用を抑えるために、物件選びで見ておくこと

• 庭の広さ(広いほど、草刈りの回数と面積が増えます)
• 地面の状態(土なのか、砂利なのか、コンクリートなのか)
• 日当たり(日当たりがよいほど、草は育ちます)
• 隣の敷地との境(隣の家に草や枝が出ると、近隣トラブルにつながります)

草が伸びて近隣に迷惑をかけると、お金の問題だけでなく、人間関係の問題になります。近隣トラブルを防ぐ管理の考え方は、別の記事で書いたとおりです。

維持費を全部積み上げると、年20万円になる内訳

ここまでの項目を、一つの表にまとめます。「高めの場合」は、全部を重めに見た、いちばんコストがかかるケースです。

高いほうで足し上げると、税金5万円、保険8万円、掃除と換気1万円、草刈り6万円で、ちょうど20万円くらいです。冒頭に言った「上限で年20万円」というのは、この積み上げの最大値のことです。低めの項目が多い物件なら、10万円ちょいで収まります。

これは、あくまで僕が運用している地方・郊外のボロ戸建ての目安です。都心に近いエリアや、土地が広い物件は、固定資産税の額が大きく変わりますので、購入前に必ず、物件ごとの税額を確認してください。

空室と入居中で、維持費はどう変わるか

面白いのは、今の「最大20万円」が、実は「空室のあいだ」の金額だということです。人が住んでくれている入居中は、これがぐっと下がります。

なぜかというと、掃除も、換気も、庭の草刈りも、住んでいる方が、自分の生活の中でやってくれるからです。自分が住んでいる家の庭ですから、当然、入居者の方で手入れをしていただく形になります。だから、空室中にかかっていた掃除・換気・草刈りの分が、入居中は、ほとんど大家の財布から出ていかなくなります。

つまり、いちばんコストがかかるのは「空室で放置している期間」です。きちんと客付けして、人に住んでもらえれば、家賃が入ってくるうえに、保有コストは、税金と保険くらいまで軽くなります。

空室の期間は、家賃が入らないうえに、管理の費用までかかります。いわば二重の持ち出しです。入居中は、家賃が入ってきて、管理も軽くなります。この差はかなり大きいので、空室を早く埋めることには、地味ですが、大きな意味があります。家賃の決め方や、入居審査の考え方は、それぞれ別の記事で書いたとおりです。

家賃4万円の戸建てなら、年にいくら手元に残るか

費用の話をしてきたので、今度は、家賃から実際にいくら手元に残るのかを、計算してみましょう。

たとえば、家賃が月4万円の物件だとします。年間の家賃は、4万円×12か月で、48万円です。ここから、入居中なので、固都税と保険だけを引きます。この2つを、高めに見て、合わせて13万円としましょう。すると、48万円から13万円を引いて、年間およそ35万円が手元に残る計算になります。1軒でこれだけ残れば、悪くないはずです。

一方で、もし空室の管理費まで全部乗っかって、年20万円かかるような状態だと、話が少し変わってきます。この場合は、そもそも、いくらで買ったのか、つまり購入価格が十分に安くないと、採算が合わなくなってきます。ここで効いてくるのが、入り口の値段です。

なお、この計算は、修繕費や、入居者が入れ替わるときの空室期間を含んでいません。実際には、空室の期間や、突発の修繕が入ることもあります。数字は、あくまで目安として使ってください。

保有コストの重さは、買った値段で決まる

ここで、少し視点を変えます。同じ家賃でも、いくらで買ったかによって、この保有コストの重さの意味が、まるで変わってきます。

たとえば、同じ物件を500万円出して買ったとします。すると、かけたお金を家賃で取り返すのに、かなり時間がかかります。ところが、本体価格が0円に近く、登記や契約まわりの諸経費が50万円くらいで手に入れたとしたら、どうでしょう。同じ家賃でも、家賃次第で、1年から2年くらいで、その50万円を回収できる計算になります。なお、本体が低い価格の物件でも、登記費用や契約の費用、修繕費などはかかることがあります。「タダ」で手に入るわけではない点には、注意してください。

僕が見ているのは、いわゆる利回りという収益の数字そのものよりも、「回収速度」です。出ていったお金が、どれくらいの速さで手元に戻ってくるか。回収が終われば、それ以降の家賃は、全部が利益になります。そして、戻ってきたお金を、また次の空き家に回します。この再投資で軒数を増やし、規模を広げていくわけです。

だから、保有コストが年20万円かかるかどうかは、入り口でいくらで仕入れたかで、意味がまるで変わります。0円に近い値段で入っていれば、多少コストが出ていっても、持ち出しはすぐに戻ってきて、誤差のようなものになります。逆に、高く買ってしまうと、同じ20万円が、ずっと重くのしかかります。

年間費用が高いか安いかを気にする前に、そもそも、いくらで買ったのか。勝負は、そこでだいたい決まっています。価格交渉の基本は、別の記事で書いたとおりです。

管理は自分でやる?委託するといくらかかる?

こうした管理を、自分でやるのか、業者さんに任せるのか、という質問もよくいただきます。僕は、戸建ては管理を委託せず、基本的に自分で管理しています。

では、仮に委託したらいくらかかるのか。これは、僕が実際に払っている金額ではなく、あくまで一般的な数字ですが、戸建て1軒だと、月3,000円、年にして3万6,000円くらいではないかと思います。一般的なアパートの管理は、家賃の5%が相場なので、家賃4万円なら月2,000円のはずです。ところが、戸建て1軒だけだと、最低でも月3,000円くらいは取られるのではないか、と思います。管理会社によって、考え方や基準が異なりますので、一般論として受け取ってください。

管理を委託する場合、年に3万6,000円の費用が、先ほどの年間コストに上乗せされます。家賃4万円の物件なら、手元に残る金額が、そのぶん減ります。自主管理か委託かは、費用だけでなく、物件までの距離や、自分の使える時間も含めて決めてください。管理の考え方の全体像は、別の記事に整理しています。

突発の修繕と老朽化は、どう備えるか

もう一つ、「急に何か壊れたらどうするの?」という疑問があると思います。ボロ戸建てですから、給湯器が壊れた、雨漏りした、といった突発の修繕は、あり得ます。

これについて、僕は、年間の修繕予算を、あえて決めていません。いつ、何が壊れるかなんて、予測できないからです。月いくら積み立てる、という組み方もしていません。もちろん、手元の資金がゼロの状態は怖いので、いくらかは残しておきます。そのうえで、いざ何かが起きたら、そのときの手元資金で、いったん立て替えます。しかも、突発的な事故は、火災保険で戻ってくることも多いです。だから、予算化するより、起きたら対応する、というスタンスです。

保険で戻るかどうかは、事故の原因や契約内容によって違います。実際に請求できるかは、保険会社に確認してください。

じわじわ古くなる老朽化には、DIY型賃貸借

では、少しずつ古くなっていく老朽化は、どうするのか。少しずつ壊れていく劣化は、保険では戻ってきません。ここは、DIY型賃貸借という契約の形で、住んでいる方に対応してもらう、という合意にしています。

DIY型賃貸借とは、ざっくり言うと、家をある程度、住む人の裁量で直したり、手を入れたりしてよい、そのかわり、細かい老朽化はご自身で面倒を見てください、という取り決めです。多少ボロい家でも、その前提で入居してもらっているので、こまごました劣化のために、僕のところにお金が出ていくことは、ほとんどありません。

入居者を付ける戸建ては、転売用の物件を別にすれば、ほぼ全部、このDIY型賃貸借で契約しています。ポイントは、いちばん大事なのが、最初の合意と契約だという点です。入り口で条件をはっきりさせておけば、あとからのクレームは、ほとんど出ません。この部分が曖昧なまま入居してもらうと、あとで「これ、直してよ」というトラブルになります。契約書の書き方は、別の記事で基本を整理していますので、合わせて見てください。

維持費を抑えるのは、入居の入り口づくり

管理にかかるコストを下げるうえで、僕が最も大事にしているのが、入居の入り口です。具体的な流れは、次のとおりです。

1. 内見してもらう
2. 家賃保証会社の審査に通る(万が一、家賃が払えなくなったときに、立て替えて支払ってくれる会社です)
3. 審査に通ってから、はじめて契約の対象者として扱う
4. Zoomで、条件をきちんと説明する
5. 合意した内容を契約書に反映して、電子契約を結ぶ

ここで僕が徹底しているのは、急かされても、条件に納得してもらえるまでは、入居させないことです。「早く入りたいんです」と言われても、条件が伝わりきっていない状態では、入居してもらいません。実際、条件が合わなくて、入居希望の方から辞退されたこともありますし、逆に、僕のほうからお断りしたこともあります。

審査前の希望者さんは、僕の中では、まだお客さんですらなく、言ってしまえば通行人のようなものです。ここをドライに割り切って、入り口をしっかり作る。これが、あとで揉めないための、いちばんの管理コスト削減だと思っています。家賃保証会社の審査については、別の記事で詳しく書きました。

購入前に確認したい、維持費のチェック表

気になる物件があれば、購入前に、次の表を埋めてみてください。年間の維持費の見通しが、かなりはっきりします。

特に、直近の固都税の税額は、売主さんから、納税通知書の写しを見せてもらうのが、いちばん確実です。保険の見積もりも、購入前に取っておくと、年間の維持費をより正確に出せます。

よくある質問

ボロ戸建ての維持費は、年間いくらくらいを見ておけばいいですか?

僕が運用している地方・郊外のボロ戸建ての目安では、高いほうで全部積み上げても、年10万円ちょいから、多くても年20万円くらいです。内訳は、固都税、火災・地震保険、空室中の掃除・換気、草刈りです。都心に近いエリアは固定資産税が大きく変わるので、物件ごとに確認してください。

固定資産税と都市計画税は、年にいくらくらいですか?

一般的な地方都市のボロ戸建てなら、合わせて年3万円から5万円くらいが目安です。エリア、建物の古さ、土地の広さで変わります。正確な金額は、納税通知書や、役所の資産税の窓口で確認できます。

ボロ戸建てに、火災保険や地震保険は必要ですか?

僕は、ボロ戸建てほど、きちんとかけておきたいと考えています。僕自身は、火災保険と地震保険を合わせて、年6万円から8万円くらいで、手厚くしています。補償を最低限にすれば、年4万円から5万円くらいで入れる、という認識です。補償の内容と保険料は、保険会社に確認してください。

空室のままだと、維持費はどのくらい増えますか?

掃除と換気で年に数千円から1万円ほど、草刈りが必要な庭なら、さらに年5万円から6万円ほどが加わります。入居中は、掃除や草刈りを住んでいる方がやってくれるので、この分は、ほとんど大家の財布から出なくなります。空室を早く埋めることが、そのまま維持費の削減になります。

管理会社に委託すると、費用はいくらかかりますか?

僕が実際に払っている金額ではなく、一般的な数字ですが、戸建て1軒だと、月3,000円、年3万6,000円くらいではないかと思います。アパートは家賃の5%が相場ですが、戸建て1軒だけだと、最低額が設けられていることが多いようです。管理会社によって基準が違うので、見積もりで確認してください。

突発的な修繕費は、どう備えればいいですか?

僕は、年間の修繕予算は決めず、手元資金を残しておいて、起きたら対応しています。突発的な事故は、火災保険で戻ることもあります。老朽化による劣化は、DIY型賃貸借で、住んでいる方に対応してもらう合意にしています。いずれも、契約内容や保険の条件で変わるので、事前に確認してください。

まとめ

ボロ戸建ての保有コストは、高めに全部積んでも、年20万円くらいが上限のイメージです。内訳は、固都税、火災・地震保険、空室中の掃除や換気、そして草刈りです。庭の状態と、保険の手厚さで大きく上下し、人が住んでくれている入居中は、掃除も草刈りも住む人がやってくれるぶん、ぐっと軽くなります。

ただ、いちばん覚えておいてほしいのは、金額そのものではありません。年に何万円かかるかを心配する前に、その家を、いくらで手に入れたのか。0円に近い値段で入っていれば、出ていくお金は、1年、2年ですぐに戻ってきて、あとは家賃が積み上がっていきます。同じ費用でも、入り口の値段しだいで、重荷にも誤差にもなります。「持っているだけで、いくらかかるか」という問いは、実は「いくらで買ったか」という問いと、ぴったり裏表です。

次の物件資料を開いたときは、固都税、保険、庭、空室の管理、買値、の5つを、確認してみてください。

安く仕入れるための物件の見極め方や、契約・リフォームの進め方など、具体的なやり方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。税金や保険の金額、制度は、自治体や物件、契約内容によって異なります。実際の判断は、役所、税理士、保険会社などに確認したうえで、ご自身で行ってください。

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