椙田（すぎた）です、
不動産投資の新しい形として、
民泊や簡易宿所の運営を
検討している人も多いと思います。
しかし民泊による収入は、
通常の家賃収入とは異なり、
不動産所得に該当しない…
という見解が国税庁から示されています。
そこで不動産所得、
もしくは雑所得になるケースを
それぞれ見ていきましょう。
-民泊の収入は基本的に雑所得扱い-
基本的には民泊を個人が運営した場合、
その収入は雑所得に該当します。
そのため不動産所得のように
給与収入と損益通算することができません。
不動産所得の大きなメリットである
給与所得と合わせての節税が不可能なのです。
節税目的で不動産を購入する場合、
民泊の運営では節税効果が期待できません。
-事業としての民泊は事業所得-
ただしすべての民泊の利益が
雑所得になるわけではありません。
事業として不動産を運用しており、
その中の一つとして民泊を経営する場合、
つまり不動産の運営事業そのものに
携わっている事業者であれば、
民泊の収入は事業所得に該当します。
もちろん所得税は発生しますが、
いわゆる雑所得扱いにはならないため、
所得税のように最高税率45%まで
課税されることはありません。
-賃貸の空室期間中に民泊した場合-
では個人事業主が民泊を運営する場合、
その収入はすべて雑所得になるのでしょうか。
実は必ずしもそうではありません。
基本的には賃貸物件として運営しており、
空室が発生した期間だけ民泊物件として
運営するというケースにおいては、
その収入は雑所得ではなく、
不動産所得扱いになるのです。
運営する物件の基本的な運用が賃貸、
もしくは民泊物件に該当するか否かで
不動産所得か雑所得のいずれかに
変わってくるのです。
細かなQ&Aに関しては、
国税庁のホームページの、
以下のリンクからチェックが可能です。
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf
-宿泊料は課税対象になる-
民泊の宿泊料は課税対象になります。
不動産を貸し出した時の家賃収入は
当然に課税対象ではありませんが、
宿泊料には消費税が課税されます。
法人として民泊を運営していれば、
消費税を納めなくてはいけませんし、
個人でも1000万円以上の所得があれば、
こちらも消費税の納税義務が発生します。
ただし収入がそれ未満の個人であれば、
消費税の納付は免税されます。
小規模の個人事業主にとっては
損益通算できないデメリットはありますが、
消費税を受け取った後でも
国に収めなくてもよいというメリットも
しっかりと存在するのです。
民泊の運営には様々な規制が存在します。
安易に乗り出すのではなく、
しっかりと収支の予測を立ててから
運営を検討することが必要ですね。
