椙田（すぎた）です、
既に入居者が入っている賃貸中の
中古不動産を購入する時には、
「レントロール」と呼ばれる現在の
家賃管理表を見なければいけません。
このレントロールをチェックする時、
どのような点に注意をすればいいのか
まとめてみました。
短期間の入居者がいないか
投資用の不動産を購入する時には、
「空室が多い物件よりも現在、
満室運営されている物件を購入したい」
多くの人はそのように考えるでしょう。
ところが中古不動産を売るためには
何としても空室率を下げ、
できれば満室にしてから物件を
売ろうとする業者もいるのです。
熱心な客付けの結果、
部屋が満室になっているのであれば
問題はないのですが、
悪質な売主の中には一時的に人を住ませ、
満室に見せかける会社もあるようです。
そのような悪質な売主は、
アルバイトや知人を一時的に住ませ、
物件が売れた後に退居させます。
「物件が満室だからしばらくは
安定した収入が望めるだろう」
と思って購入した結果、
何部屋も同時に退居が出てしまい、
結果として収入が一気に減って
しまうこともあり得るのです。
これ、本にも書きましたが、
僕も実際過去に悪質な中国人売主に
やられた事だったりします（苦笑）。
なので全て入居2ヶ月以内など、
最近入った入居者が多い場合は、
売主が無理に客付けしている
可能性があるので注意しましょう。
家賃が周辺相場に沿っているか
不動産の価格は利回りで変わってきます。
売主からしてみたら、例えば
現況利回り5%の物件を
3,000万円で売るよりも、
その物件の利回りを8%にできれば、
価格が3,200万円でも売れるます。
そこで、
「利回りを上げるためには、
物件価格を下げるのではなく、
家賃収入の見かけを増やせばいい」
などと考える売主も少なからずいます。
家賃収入を増やすため、
周辺の相場よりも高い家賃で部屋を貸し、
利回りをアップさせて売り出す・・
そういう手口も容易に思い付きます。
もちろん本当に高い家賃で
借りている入居者がいるのならば
問題ありませんが、
これもサクラの可能性もあります。
周辺の相場よりも明らかに高い家賃で
入居している人間がいたら、
なぜその人はその値段で借りているのか
しっかりと聞き出しましょう。
そうしないと退居されてしまった後、
思いもよらぬ安い家賃で入居者を
再募集することになりかねません。
空室率だけではなく稼働率も見る
空室率とはあくまで瞬間的な数字です。
例えば4月時点での空室率を聞いても、
4月は最も入居者が多くなる時期なので、
高めに維持されているかもしれません。
年末など引っ越しや退居が多い時期に
どうなのか？なども考慮して、
家賃収入を想定すべきです。
年間の稼働率は1年間における
部屋の稼働率を示す数字であり、
その物件が年間ではどんな稼働率なのか？
を見る必要もあります。
例えば5部屋ある物件なら5×12＝60。
年間に家賃収入が得られる機会は60です。
その60のうち何件得られたのか。
この稼働率はチェックしましょう。
レントロールを見せてくれと言っても、
開示してくれないような場合は、
問題がある可能性もあります。
レントロールをしっかりチェックしましょう。
