椙田（すぎた）です、
例えば築年数が40年、50年など
古くてボロボロなアパートだと、
そのままで入居を埋めるのに
なかなか苦労します。
逆に言うと、そういう物件は
比較的安く取得することができるため
想定利回りは高いです。
あくまで想定利回りなので、
あとは実際に賃貸付けをして、
その高い利回りを現実のものに
する必要があります。
個性的なデザインや最新の設備などで
リノベーションした物件は、
新築物件よりは家賃が安く、
かつレトロ感あふれる古さと、
リフレッシュした新しさの両方の良さが
一部の人に人気が出ています。
しかし施工をミスってしまうと、
中途半端な新しさと古さが入り混じり、
どっちつかずになる可能性もあります。
リノベ物件の具体的なメリットを知り、
うまく活用する方法を考えてみましょう。
修繕費などのコストが安い
一般的に中古物件は価格が安い代わりに、
修繕費などのコストがかかります。
設備や使用している建材が古いため、
そのまま賃貸に出すのは難しいです。
機能的にも不十分なものがあるし、
躯体も老朽化により腐食などの
問題が発生する可能性があります。
そのため、
物件自体は安く購入できたとしても、
結果的に人が住めるようにするためには、
多額の費用がかかってしまうのです。
しかしリノベ物件であれば、
修繕が必要な部分を新しい設備や
デザインなどに変更しているため、
新築同様の安い維持費で、
賃貸運営することが可能です。
コンセプト次第で家賃を高く設定できる
リノベ物件の大きな魅力といえば、
独自性のあるデザインを盛り込める・・
という点でしょう。
入居者の中でも一般的なデザインの
普通のマンションでは満足できず、
レトロなデザインやペット同居可能な
物件など個性的なデザインや機能を持つ
住居を望む人もいます。
リノベ物件はデザイナーのセンスにより、
色々な顔を見せることができます。
個性的で他にはない設備を持つ
リノベーション物件であれば、
同等の立地や面積の物件よりも高い
家賃を設定しやすいです。
但し大事なのは、
一定のコンセプトに基づいて、
デザインをしていく必要がある点です。
最悪、自分で住むこともできる？
いくらリノベ物件と言っても
やはり元の建物の躯体は古いだけに、
築年数がさらに経過して、
施したリノベーションも古くなると、
客付けが難しくなってくることもあります。
人に貸すことが難しくなった場合は、
最悪自分で住むという選択肢も選べます。
自分で住むのであれば、
多少の不具合があっても我慢できるし、
追加のセルフリノベーションも可能です。
また場合によっては、
建物を取り壊して更地として売り出す、
もしくは新しく建て替えることもできます。
リノベ物件は購入費のうち、
ほとんどが土地の価値であり、
建物分の取得費は低いはずなので、
15年以上賃貸物件として経営していれば、
十分投資回収できるはずです。
建物価格が新築よりも安いというのは、
柔軟な運用を可能にしてくれるのです。
リノベ物件は差別化ができるだけでなく、
運用面でも臨機応変に活用ができます。
そのメリットを生かして、
不動産投資の収益性をあげていきましょう。
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