自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

躯体構造による融資条件の違い

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椙田(すぎた)です、

不動産投資で物件を購入する際、
建物によって融資を受けられる期間、
そして融資の受け易さが変わってきます。

そこで建物の構造による、
物件の特徴をを見ていきましょう。

 
 
 

木造の耐用年数と融資

まずは建築コストが安い木造です。
主にアパートなどに用いられており、
たいていの物件において20戸以下と
規模の小さなものが多いです。

 
価格も数千万円で購入が可能ですが、
木は火災には弱いのとシロアリなどの
対策も必要となります。
 

法定耐用年数は22年なので、
例えば築10年の中古物件であれば、
原則12年の融資しか受けられません。
(例外の金融機関もありますが)
 

そのため毎月の返済金額は多くなり、
キャッシュフローを圧迫しますが、
元本の減りは速いですね。

 
 
 

鉄骨造の耐用年数と融資

鉄骨造と一口に言っても、
鉄骨の肉厚の違いによって、
軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、
それぞれケイテツ、ジュウテツと
略して発音します。

 
軽鉄は大手アパートメーカーが、
地主系大家に販売するために、
より短い期間で償却できるよう
開発された商品で、木造よりも短い
法定耐用年数が設定されています。
 

特徴も木造とあまり変わらず、
小規模なコーポみたいなアパートが多く、
価格も数千万円程度です。

 
重鉄は大規模なマンションにも使われ、
4階建以上や50戸以上の物件もあります。

 
骨組みは鉄骨を使っていますが、
構造材には木材も多く使われているので、
火災には弱いのと構造部分の鉄も
熱には弱いという特徴があります。
 

耐用年数は4mm以上の厚さを持つ
重鉄は34年で、4mm未満の軽鉄は、
3mm未満のものが19年、
3mm以上4mm未満が27年と規定されます。

 
鉄骨厚が薄い物件は木造物件より
耐用年数が短くオーナーチェンジを
あまり想定されていませんでした。

 
重鉄は耐用年数が34年間なので、
長期間融資を受けることができます。

 
 
 

RC造の耐用年数と融資

RCは鉄筋コンクリート造の建物で、
主に大規模な物件に用いられ、
そのぶん価格も高くなるため、
億単位の資金が必要なことが多いです。

 
最大の特徴としては火災に強く、
耐震性も高いということでしょう。

 
また気密性や防音性にも優れますが、
手抜き工事の物件だとこうした効果の
恩恵に預かれません。
 

都心の耐火地域などで建物を建てる場合、
RC造が選択されることが多いです。

 
法定耐用年数も47年と長く、
築20年の物件を購入したとしても
30年近い期間での返済計画を立てられます。

 
 
 

長期融資であればRC造を選ぶ

不動産投資においてまず気にしすべきは
返済していけるかという点ですね。

 
たとえ利回りが高い物件だとしても、
ローン返済期間が短い場合だと、
毎月の返済額の負担は大きくなり、
空室が出ると返済できなくなることもあり得ます。

 
投資初心者においては、
返済期間を長く設定できる、
RC造が良いと言えるでしょう。

 
また規模拡大していくためにも、
積算性の出易いRCは向いていますが、
その分収益性は低いので、
多額借りて少ないキャッシュフローを得る
多少危険な投資にもなりかねません。
 

ある程度不動産投資に慣れてきたら、
利回りの高い物件が多い木造を選び、
効率よく投資を回していくことと、
減価償却を追加で取る人も多いです。

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