椙田（すぎた）です、
前回、地方投資のおける
特徴を述べましたが、忘れてはいけない
大きな特徴としてライバルが
地主大家さんであることがあげられます。
土地という資産を持った
地主大家さんがライバルだなんて
デメリットだと思った方、
それは大きな誤解です。
そもそも都心には
戦略的にアパートやマンションを
買っている不動産投資のプロや
セミプロがたくさんいます。
そのほかのライバルには
REITやファンドといった機関投資家、
それに大手資本が保有・運営する
マンションも多く、
個人投資家にとっては
圧倒的に不利な状況なのです。
一方、地方の不動産投資における
ライバルの地主大家さんは、
「不動産投資で成功したい」
「より収益を上げたい」
という思いはありません。
なぜなら、彼らは相続税対策のために
アパート・マンションを建てたのであり、
主な動機は「先祖代々の土地を守りたい」
というものだからです。
僕は今から20年前、大和ハウス工業で、
舗建築の営業職をしていました。
そのときのお客さんは
すべて地主さんでした。
そもそも相続した土地を
更地のまま放っておけば、
多額の税金が課せられます。
しかし建物を建築して第三者に貸せば、
他人の権利（賃借権）が発生しますから
土地の価値も下がります。
これを「貸家建付地」と言います。
所有者も高齢になり
相続を意識するようになれば、
貸家建付地にして相続税を圧縮すべく、
敷地にアパートやマンションを
建設するのです。
そのときの建設費は、
信用金庫や農協など地元の金融機関から
融資を受けます。
こうして「負の資産」を作ることにより、
さらに相続税評価の財産は目減りします。
入居者からの家賃収入でローン返済が
まかなうことができますので、
地主大家さんにとっては
相続税対策としての魅力があるのです。
そのような背景があるため、
地方では空室をあまり気にしない、
ゆとりのある大家さんが多いのです。
彼らは自分のアパートが
空室になったとしても、
これといった対策をしない人が多いです。
節税対策になれば、
それで満足といったスタンスなので、
物件を高稼働させて利益を上げる・・・
そんな概念が皆無なのです。
先代の建てたアパートを
息子が引き継いだものの、
さしてアパート経営に興味もなく、
管理を面倒くさがり放置したままにしたり、
売り払ってしまうケースもありますが、
それは地方でよく見かける光景です。
