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再建築不可物件の可能性

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椙田(すぎた)です、

再建築不可物件とは、
建築基準法規によって
現在の建物を取り壊してしまうと
新しく建物を建築できない物件のことです。

今回はこの再建築不可物件について
解説します。

 
 
 

再建築不可には道路上の問題が多い

再建築不可となる理由は
さまざまありますが、
接道義務を満たしていない
ケースが最も多いです。

 
建築基準法では、
“幅員4m以上の道路に
敷地が2m以上接していること”
を定めています。
 

これはなぜかというと、
道路が狭いと火事や災害などの際に、
緊急車両が通行できないため、
安全が確保されないからです。

 
しかし自治体によっては、
独自ルールを設定している場合もあり、
必ず幅員が4m以上なければいけない
とは限りません。
 

たとえば京都市では、
平成26年より一定の条件で、
規定する幅員の緩和を行なっています。

 
 
 

建築不可になる理由はさまざま

再建築不可の理由は、
道路だけではありません。

物件が災害危険区域のため
再建築が不可であったり、
区画整理予定のため再建築が
認められないケースも存在します。

 
したがって、
“なぜ再建築不可物件”なのか?
を確認しておきましょう。
 

なぜなら接道義務を
満たしていなために
再建築不可である場合は、
対策次第では収益物件として
活用できるからです。

 
 
 

再建築できるようにする方法

たとえば建築する際に、
建物を後退させるセットバックで
前面道路の幅員を4m以上
とるようにします。
 

セットバックで幅員が4m以上になり、
敷地が2m以上接していれば、
再建築が可能になります。

 
また再建築不可物件の周辺の家は、
同じく再建築不可であることが多いです。

その場合は隣地の敷地を
自分に売ってもらうことで、
再建不可を再建築できる物件へと
変えることもできるのです。

 
しかし前述したように、
自治体独自のローカルルールが
設定されている場合もあります。

 
条件を満たせば再建築できる物件
であることも考えられるため、
事前に各自治体に
確認しておくとよいでしょう。

 
 
 

再建築不可が思わぬお宝物件に?

再建築不可物件は、
建物を新しく建築できないため、
建物の寿命がきてしまったら
出口が難しいです。

 
銀行からの融資が厳しいこともあり、
再建築不可物件は実勢価格の
半値以下の価格で売買される
ケースさえあります。
 

しかし再建築不可物件は、
再建築はできないものの、
リノベーションやリフォームは可能です。
 

また前述したように、
再建築不可を再建築できるように
活用する方法もあります。
 

場合によっては、
お宝物件に化けることもあるのです。
 

また賃貸の住人にとっては、
自分の家ではないため、
住む場所が再建築不可であるか否か?
は気にする人はいません。
 

したがって、
好立地の再建築不可物件は
たとえ出口が難しいとしても、
収益面でチャンスがある可能性は
大いにあるでしょう。
 

再建築不可物件の不動産投資は、
自治体や専門家などに相談しつつ、
可能性のひとつとして
選択肢にいれるのもよいですね。

 
しかし再建築不可物件は
法律が絡んでくるため、
決して安易には考えず、
慎重に行なっていきましょう。

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