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地方投資で注意すべきこと

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椙田(すぎた)です、

前回の記事で、
駐車場には注意という内容を書きましたが、
そのほかにも地方ならではの
注意すべきポイントがあります。

 
基本的に自分がその地方に
住んでいない限り、投資物件が
自宅から離れた場所にあります。

 
物理的に距離があれば、
管理をするのは大変だと思われるでしょう。

 
それは、その通りでもありますが
ある程度、オーナーが動くことで
円滑に運営する仕組みを
つくることができます。
 

そもそも地方物件は高稼働できなければ
単なる田舎の物件で終わってしまいます。

 
そのため運営がスタートしてからの
数カ月は積極的に管理会社へ
足を運ぶ必要があります。

 
管理運営については別途解説しますが、
初動をしっかり行ない
管理会社と信頼関係を築くことができれば
よほどのトラブルが発生しない限り
現地へ赴く必要はありません。

 
それよりは、そのエリアに
賃貸需要があるかどうかが重要です。

 
エリアや物件の選定を
間違ってしまうと命取りになります。
 

たとえば山の中に
ポツンと建っているアパートなど
誰も住みたがりません。
 

偉そうに言っている僕も
4棟目のアパートを購入したときは
大失敗しました。
 

日々の仕事の忙しさもありますが
いくつか物件を購入して
気のゆるみが出たこともあるでしょう。
 

しっかりと物件の立地を調べないまま、
物件を見もせず
不動産会社の「大丈夫です!」
という言葉を信じて買ってしまったのです。
 

購入後から4カ月の間に退居が相次ぎ、
最後は入居が7戸中で1戸という状況に
陥ってしまったのです。
 

ここまで空室が増えると、
その物件だけで返済できなくなります。
 

その他のマンションやアパートからは
家賃が順調に入っていたので、
全体として持ち出しにならないまでも、
単体として大赤字です。

 
ようやく物件を見に行くと、
のどかな田んぼの真ん中に
ポツンと僕のアパートが建っていました。
 

仲介をしてくれた不動産会社も、
現地へ一度も行っていなかったと
後に知りました。

 
投資家が物件を見に行けない場合は、
最低でも仲介会社が
現地調査すべきです。

 
不動産投資に詳しいプロが担当してくれる
不動産会社から買うべきだと
痛感しました。

 
この物件はその後、
管理会社と二人三脚
で賃貸付けを進めることで、
半年後には満室にできました。
 

当時の経験があるからこそ、
今はある程度空室のある物件を
買ったとしても、
埋めていく自信があります。

 
そのような意味においては
「大家力」がアップした
体験となりましたが、
本業に忙殺されて空室対策が
できない人も多いでしょう。

 
融資を受けて購入した物件で
空室が埋まらないのは死活問題です。

 
僕のように複数物件が
あるならともかく1棟だけでは赤字を
給料から補てんすることになります。
 

空室の多いタイミングで
大規模修繕など大きな支出があれば
完全にデフォルトの危機です。

 
だからこそ、
地方投資ではエリアや物件の選定は
とても重要といえます。

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