椙田（すぎた）です、
地方投資において
最大のデメリットとは何でしょうか？
都心に比べて、
人口が少ないから賃貸付けが厳しい？
たしかにそれもあります。
しかし、
これまでの記事で述べたように、
賃貸ニーズのある地域を選べば、
そこまでのリスクではありません。
そのため駅の乗降客数や
町の人口を気にするよりは、
需給バランスが崩れていないことを
確認します。
そうしたリサーチは大切なことですが
まずは物件が買えなければ
不動産投資がスタートできません。
物件を購入するにあたり、
注視すべきは「融資付け」です。
今、あなたが
東京に住んでいたとします。
そして、
東京にある地方銀行・信用金庫から
融資を受けて縁もゆかりもない地方に
ある物件を買うことを考えた時
それはとても難しいはずです。
なぜなら居住地である東京から
遠く離れた場所にある物件を
担保として見てくれないからです。
それでは、
その物件のある地方の地銀を
使うのはどうでしょうか。
今度は人的担保を問われて
断られることになります。
金融機関が重視するのは、
投資家の身柄が「どこ」にあるのか。
物件の場所より投資家が
「どこに住んでいるか」を重視します。
これを「居住地主義」と言います。
ここ最近、融資が閉じている…
と言われていますが、
たしかに融資を受けるための条件や
審査基準は以前より厳しくなりました。
それ以前に、
そもそも居住地から離れた物件は
買いにくいものなのです。
昨年まで居住地以外のエリアに
融資を出す地銀がいくつかありましたが
それこそイレギュラーな話だったのです。
（今でも地方融資が可能な金融機関は
少数ながら存在します）
そのため、
東京に住みながら地方物件の購入は
困難を極めます。
裏を返せばこのようなハンデがあるから
高利回りになります。
ファイナンスが難しくなるほど
買える人が減り、物件は売れ残ります。
すると、売り主は
「値段が高いのかな？」
と判断して値下げをします。
その結果、
どんどん高利回りになっていくので、
買主にとっては
大きなチャンスとなるのです。
不動産だけに限らず、
「欲しい！」という人が
多ければ多いほど
そして商品の数が少なければ少ないほど、
その価値はあがっていきます。
去年までは融資が受けやすい状況で
買える人が多くいました。
今年は融資が受けにくい状況です。
そうした中で、
地方の物件はより一層、
買いにくくなっています。
だからこそ、
お買い得な高利回り物件があるのです。
物件が買いにくいこの状況は、
むしろチャンスともいえます。
では、どのようにしたら
物件が買えるようになるのか。
このテーマについては長くなりそうなので、
また改めて。
