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融資期間は耐用年数に左右される

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椙田(すぎた)です、

不動産投資を拡大するには、
積極的に金融機関から
融資を受けることが必要です。
 

そして融資を受ける際には、
物件の収益性だけではなく、
物件の耐用年数も影響してきます。
 

融資を受ける際の基礎的な知識として、
物件の構造別耐用年数を
チェックしておきましょう。

 
 
 

建物の構造ごとの耐用年数とは?

アパートやマンションの構造体には
RC造と言われる鉄筋コンクリート造、
鉄骨造や軽量鉄骨造、木造など
様々なものがあります。

 
それぞれの工法によって
法的に定められた耐用年数があり、
RC造は47年、鉄骨造は34年、
木造は22年、軽量鉄骨は19年、
などとなっています。
 

ただし、この年数が経過したら
建物が使えないわけではなく、
建物が機能を損なうことなく
利用できる期間の大まかな目安として
設定されているものです。
 

そして金融機関も、
耐用年数を目安として
融資期間を決定する傾向があります。

 
 
 

耐用年数と融資期間の関係

基本的には耐用年数が長い物件ほど、
賃貸住宅としての機能を
長期間損なうことなく利用できるので、
融資期間が長くなります。

 
つまりマンションなどの
RC造物件を購入すれば、
35年から40年ほどの長期融資が
受けられることになります。
 

一方で築古物件を購入すれば、
それだけ耐用年数が短くなるので、
返済期間も短くなってしまいます。

 
例えば木造物件の場合だと、
耐用年数自体が22年なので、
20年以上の長期融資はなかなか
難しくなりがちです。
 

一般に融資期間が長くなれば、
毎月の返済金額が少なくなるので、
キャッシュフローは良くなります。

 
また、返済金額が低いければ、
退居等によって家賃収入が減っても
返済できなくなるリスクも抑えられます。
 
 
 

中古でも耐用年数は少し延長される

一方、木造物件の場合、
築25年などの築古物件を購入するケースも
僕は割とあります。

 
そうした物件の場合、
融資が全く受けられないのかと言うと、
必ずしもそうとは限りません。

 
収益性が確保されていて、
立地条件が良ければ、
十分に融資を受けることが可能です。
 

また耐用年数を超過していたら
十分な返済期間が設定できないかと言うと、
これもそういうわけでもありません。
 

耐用年数を経過した中古物件の場合、
以下のような計算式によって
耐用年数が設定されます。
 

耐用年数×20%

つまり、木造では4年、
RC造では9年程度になります。

 
あまり返済期間を長く設定できませんが、
融資が不可能というわけではありません。

 
 
 

築古は公庫の利用を検討する

それでも耐用年数の短い木造物件や
軽量鉄骨造物件は融資の観点において
あまり有利な条件ではないことに
変わりありません。
 

特に、メガバンクなどはあまり
アパートに融資したがらない
傾向にあるため、
他の金融機関を探します。

 
場合によっては、
金利の高いノンバンクからの
融資に頼らざるを得ないケースもあります。

 
そんな時に強い味方になってくれるのが、
政府系の日本政策金融公庫です。
 

最長の返済期間は15〜20年程度と
それほど長くありませんが、
公庫を利用して低価格の木造を買えば、
毎月の返済リスクが十分に抑えられます。
 

そして金利自体も若年層や高齢者、
女性であれば1.5%程度からです。
稀に見る好条件と言えるでしょう。
 

木造物件の中古アパートなどを中心に
投資を拡大したいのであれば、
日本政策金融公庫を利用できるように、
きちんと物件運営の実績と返済実績を
積み重ねましょう。
 

そして法人もしくは個人事業主として
毎期連続して利益を上げれば、
融資の可能性は高いでしょう。

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コメント

  1. 築古大家 より:

    以前セミナーでお勉強させてもらいました。
    耐用年数超えの物件で5棟購入しました。

    最初は公庫さんが正解かと思いますが、
    その後はトラストL&Fさんを利用できるかと思います。
    ノンバンクなのと利子高め(団信なし2.9% 5000万以上)ですが、
    期間は耐用年数関係なく30年まで引けるようです。

    既知の事と思いますが、記事の補足としてのコメントとなります。

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