椙田（すぎた）です、
人気の不動産投資の手法の一つに、
中古戸建投資があります。
投資手法としては、
古くなった住宅を購入して
必要に応じてリフォームを施し、
物件の価値や魅力を上げて、
子育て世帯などに貸し出します。
中古戸建投資のやりやすさと魅力、
また実際にどういう投資家向きの
手法なのか、検証してみました。
子育て世帯数は減少する
まず中古戸建投資の
ターゲットを考えてみましょう。
基本的に戸建物件に住む人は、
子供のいる家族です。
中古戸建は面積が広く、
部屋数が多いため、
人数が多い世帯向けの住宅と言えます。
そのかわり、立地面は
駅から離れていることが多く、
駅から10分以上、もしくは、
徒歩圏内にないこともあります。
ただし、駐車スペースは
ほぼ確保されていますので、
車を持っている世帯に対しては
十分に訴求力があります。
一方、現在の日本の人口は
少子化の傾向にあり、
その傾向に歯止めが利かない状態です。
戸建てのターゲットとなる
子育て世帯の数が、
どんどん減っていることも
まず知っておきましょう。
土地に価値があれば融資が下りやすい
戸建の場合は土地も
セットになっているため、
土地に価値があれば融資は
比較的下りやすいと言えます。
中古物件の場合、
戸建は木造であることがほとんどで、
耐用年数である22年を過ぎれば、
建物の価値はほとんどと言っていいほど
なくなってしまいます。
建物の取得と同時に、
100平方メートル以上を超える
土地の取得が可能なケースも多いので、
地価=融資の額だと思っておきましょう。
そういう意味では、
区分マンション投資などの、
土地をほとんど取得できない投資よりも、
メリットは大きいと言えるでしょう。
客付けは難しいが入居期間は長い
また戸建投資の特徴として、
客付けの難しさがあり、
そしてその反面、一度入居が決まった後は
家族が長く住み続ける、
などという特徴が挙げられます。
先ほど挙げたように現在、
日本では子育て世帯が
どんどん減少しています。
また、子供がいる世帯でも
1～2人のケースが多く、
3人以上いる家庭はかなり稀です。
そのためあまり広い住宅を必要としません。
また、4人家族であれば、
70～80平方メートル程度の
マンションでも十分に住めます。
それゆえ駅から離れた戸建に住むよりも、
駅に近くて利便性の高いマンションへの
入居を好む人が増えています。
ただし、一度客付けができれば、
戸建の場合は近隣との関係も出来るため、
そこから頻繁に引っ越すことはありません。
特に、小学生や中学生など
義務教育中の子供がいる場合、
引っ越しに伴う転校が子供の成長に
悪影響を及ぼすこともあり得ます。
また、子供がいると必然的に
なにかと荷物が増えるため、
面倒な引っ越しを避ける世帯が増え、
義務教育期間中のおよそ10年間は
引っ越しを考えない家庭が
大半を占めるでしょう。
結果として安定した入居が見込めます。
融資は一棟アパートの方が良い
総合的に見て中古戸建投資の魅力は、
・長く入居が見込める点
・土地を取得できる点
だと言えるでしょう。
ただ子育て世代が減っている以上、
仮に今需要があっても、
将来的な出口戦略の面で不安があります。
その意味では、やはり、
一棟アパート投資の方がリスクは少なく、
運営も容易と言えます。
一棟アパート投資であれば、
土地も戸建同様に取得できるため、
融資が下りやすいということもあります。
また、短期の入退居が発生しますが、
家賃相場が比較的安く、
入居は決まりやすいのです。
更に直近で大規模な修繕の必要がない
築浅の一棟アパートであれば、
20年・30年と長期間にわたって
安定した収益が見込めるでしょう。
都心で築浅アパートを探すのは
なかなか難しいかもしれませんが、
郊外エリアの駅に近い場所、
また地方でも中心都市に近い場所であれば、
まだまだ人口も多いので、
安定したアパート運営ができますね。
