自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

西武信金、耐用年数を超えた融資は問題なのか?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

椙田(すぎた)です、

2018年はかぼちゃの馬車に対する
スルガ銀行の過剰な融資の問題、
TATERUの新築アパートに対する
西京銀行の融資などが問題になりました。

今度は不動産投資に積極的と言われる
東京の信用金庫である西武信金が、
これら二つの金融機関と同様に、
金融庁から立入検査を受け、
新聞紙面等にも取り沙汰されました。

この西武信金の融資には、
どのような問題があったのでしょうか?
また問題が他に波及する可能性は
あるのでしょうか?

-西武信金に金融庁の立入検査-

去る2018年10月31日に、
西武信金が金融庁から立入検査を
受けたとの報道がありました。

https://www.asahi.com/articles/ASLBZ46T5LBZUUPI003.html

この10月時点の報道によれば、
融資にあたって債務者の属性を
書き換えるなど改ざんが行なわれた
とする記載があり、

この内容だけを見れば、
スルガ銀行がスマートデイズ経由で、
シェアハウスを購入する人へ
書類改ざんして不正融資をしたのと
全く同じ不祥事のように見えます。

ローンを返済できない債務者が、
物件を手放さざるを得なくなる結果、
多額の不良債権が発生する可能性も
否定できないように思えます。

しかし、その後、
西武信金からの調査結果として、
改ざんがあったとされるのは1件だけで、
他は問題がないと報告が出されました。

その後、今度はまた
12月末に行われた報道の内容は、
法定耐用年数を超過して融資をしたことが
問題視される報道がなされました。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181225-00000004-mai-bus_all

この報道によると、
例に挙げられているのは木造アパートで、
22年の法定耐用年数に対し、
築10年の木造アパートを購入した時に、
12年の残存耐用年数を上回る
20年以上の返済期間を設定したことが
毎日新聞の疑義の対象となったようです。

-法定耐用年数超の融資は問題なのか?-

この毎日新聞の報道では、
法定耐用年数を超える融資期間の設定が
問題視されていますが、
これは問題なのでしょうか?

実は中古アパート物件を購入する時に
法定耐用年数を超える期間で
融資を行なうことは西武信金に限らず
珍しいことではありません。

例えば、政府系の金融機関である
日本政策金融公庫でも最長20年など、
中古物件でも長めの返済期間が
設定されることがありますし、

他の民間の銀行でも、
期間基準として法定耐用年数ではなく
経済耐用年数を用いたり、
あるいは債務者の完済年齢を重視したり、
様々な独自基準で期間設定されています。

一般的な地銀でも、
RC造であれば法定耐用年数は47年なので、
30年程度の返済期間を設けることは
珍しくもなんともありません。

木造物件では確かに新築以外で
長期融資が行われることは少ないですが、
投資用アパートでない一般の住居では、
ほとんどの人が住宅ローンを
35年の返済期間設定で購入するでしょう。

居住用物件だと木造建築でも
35年の融資が受けられるのに、
投資物件で同期間の設定ができないのは
あまりにも合理性に欠けるように思います。

法定耐用年数はあくまで目安であり、
それ以上の期間の融資を行なうことは
決して違法ではありません。

ましてや西武信用金庫の場合は独自に、
鑑定士や土地家屋調査士などを使って、
建物の状態などをチェックし、
長期融資に耐えられるか否かを
個別に検討しているため、
僕は問題視される点がないと考えます。

-SRCの名古屋城は木造で再建築される-

もちろん木造物件はRC造よりも
機能や外観が劣化しやすいことから、
融資期間を全く気にしなくていい
というわけではありません。

木造自体、RC造よりも
審査が厳しくなるのも事実です。

しかし最近は建築技術の向上によって、
建物の使用年数も長くなっています。

国としても地球環境保護の観点で、
同じ建物を補修しながら
長く使い続けることを推進しています。
ヨーロッパでは当然の概念ですよね。

またRC神話もどうかと思ったのが、
名古屋城の再建築の話です。

名古屋城は戦争で焼失したため、
戦後に天守閣を鉄骨鉄筋コンクリートで
再建築しました。SRC造ですね。

ところが最近になって腐食と風化が進み、
いまから2022年にかけて、
名古屋城を取り壊して再築するという
計画が履行されています。

新しい天守閣は昔ながらの木造建築で
再建築することが決まっており、
改めて木造が見直されています。

でもそう言われてみると、
日本の古いお寺などの重要文化財は、
ほとんどが木造建築で、
鉄の釘など1本も使用されていない
構造が長持ちする秘訣でもあります。

論理が飛躍し過ぎましたが、
このことからも木造が長持ちしないとは
言い切れないということです。

-不動産は耐用年数よりも立地を重視する-

投資用物件を購入する時は、
これら構造や築年数を気にしすぎるより、
むしろ立地を気にした方がいいと考えます。

築年数は新しいが立地が悪い物件よりも、
築年数はやや古くても立地の良い、
つまり賃貸需要が継続する物件を
買った方が資産価値を維持できます。

西武信金の問題は、
そういう訳で我々不動産投資家サイドでは、
全く問題ないというのが大方の見方で、
毎日新聞ナニ言ってんの?
という感じで見ている人が多いと思います。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。

コメント

  1. 田頭寿光 より:

    全く同感です。
    フラット35はなんなんだ!?
    と言いたいです。

    法隆寺の五重塔は築1,400年
    私の所有する倉庫は戦前の木造倉庫で築80年超えてますが現役です。

    他の金融機関のサラリーマン理事にも落合理事長の様な気概が欲しいです。

コメントを残す

*

Enter Captcha Here : *

Reload Image