杉田（椙田）です、
僕はいつも、
「不動産投資は事業」
と言い続けています。
これは一貫して
曲げるつもりがありません。
ただ、不動産投資の
「投資」色の部分がどこか？
と問われると、
当然ながらそれは
「数字」を無視できない点です。
もちろん超ベテランや、
キャッシュリッチな人で、
数字なんか無視して欲しい物件を買う
という人もいますが、
そういう人も
「数字」は知った上で、
それに囚われず買っているだけです。
なので不動産投資初心者は、
絶対にこの「数字」を
無視して物件購入してはいけません。
「数字」というと、
利回り、キャッシュフロー、積算、
など色んな数字が思い浮かびますが、
見過ごしていけないのは、
空室による家賃ロスを
いかに実際に即した形で見積もるか？
という点ですよね。
不動産投資本などでは安易に、
「空室率を10%見ておく」
とか書いている場合もありますが、
それだけではなく、
・入居期間
・空室期間
・次の募集までのリフォーム費用
・広告費および謝礼
なども踏まえて、
現実的にいくらの手残りになるのか？
というシミュレーションを
するべきではないでしょうか。
例えば、
広告費が1ヶ月で済む物件と、
4ヶ月分もかかる物件とでは、
同じ利回り、同じ空室率でも、
手残りの結果が大きく異なりますよね。
ランニングコストの面でもそうです。
例えば、
・固定資産税／都市計画税
・火災保険料／地震保険料
・管理費
・維持費
・大規模修繕費
などをしっかり把握することで、
単に「経費率○％」ではなく、
実際に即した形での支出を
計算しておくべきでしょう。
ここまで試算して初めて、
例えば木造とRC造における、
経費の違いが実感できるわけです。
その他にも税金や減価償却、
それに出口での建物解体費用などまで
視野に入れて本来計算して初めて
シミュレーションと呼べるでしょう。
しかし、そこまで精緻な
不動産投資シミュレーションソフトは
これまでありませんでした。。
それを今回、ゆめたか大家さんが
なんと自作で作成されました。
→ https://sugitaya.net/oeky7093
早速僕も使いましたが、
保有数年後の売却時点における、
元本返済による残債と、
減価償却費との差を考慮した
売却益ならびに譲渡税の計算という、
築古土地値物件の特殊メリットまで
反映されている内容で正直驚きました。
これは実は、僕の書籍
『自己資金ゼロからキャッシュフロー
1000万円をつくる不動産投資』
の132～135ページに書いた、
築古土地値物件の特殊性を
参考にして盛り込んで下さった…
ということで感動しました。
で、このシミュレーションソフト。
かなり詳細な80ページにも及ぶ
解説書とセットで、
なんと格安の5000円で
ゆめたか大家さんが販売されています。
不動産投資をやるなら、
絶対に活用した方が良いと、
僕が太鼓判を押すこのソフト、
こちらから購入できます。
