杉田（椙田）です、
レオパレス21が2020年3月期の連結最終損益において273億円程度の赤字（前期は686億円の赤字）になる見通しだと報道がありました。
レオパが最終250億の赤字見通しだそう。入居率低迷も怖いですね。
レオパレス、250億円赤字へ 2期連続、入居率低迷：日本経済新聞 https://t.co/zgMsPTl00x
— 杉田卓哉（椙田拓也） (@sugita_takuya) November 6, 2019
この問題について解説します。
違法建築問題とサブリースの仕組み
レオパレス21は「ガイヤの夜明け」という番組で違法建築であると追及されました。
そして調査の結果、1万4599棟ものレオパレス物件において施工不良が見つかり修繕対応が余儀なくされます。
違法建築問題について
違法建築の内容は、内壁の防音や外壁の防火が不十分など、いわゆる建築費の削減目的から生まれています。これらを修繕するために入居者は一時避難することとなりました。
この莫大な修繕費の補填、入居者転居のコスト、さらに新規入居者募集の停止によってレオパレスは大きな赤字を背負う事となったんですね。
レオパレスはなぜ違法建築をしてまで建築費を削減したのでしょうか。
レオパレスのサブリースの仕組み
レオパレス物件は、個人の不動産投資家がオーナーで、レオパレスは建築⇒管理までを担当しています。
個人投資家
１．銀行から借入⇒土地と建物（建築費）を負担
２．保証された家賃収入を得るが、高額な管理費をレオパレスに支払うレオパレス
１．建築、管理を担当
２．建築費・管理費が利益になる
レオパレスとしては建築費用を下げれば下げるほど利益が生まれる上に、所有権や借入もないためノーリスク。今回、大きく報道されるまで誰にも気づかれずに運営を続けていました。
レオパレスの問題から学べること
今回の報道とレオパレスの現状の赤字からはそれぞれ学べることがあります。
■不動産投資家目線
安易にはサブリース契約をしない。（家賃保証という甘言に乗らない）■経営者目線
短期的な利益に走り信用を失う経営をしない。
⇒長期的には損失が大きい
このような大きな問題にまで発展してしまったレオパレスは経営破綻も噂されています。
不動産オーナーである投資家は非常に気になるところですが、今後の動向を見守っていきましょう。
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