椙田（杉田）です、
不動産投資で成功しようと思ったら、
「売却」をコントロールすることです。
最初に断っておきますね。
巷に出ている不動産本やノウハウのうち、
6割くらいは不動産業者が自社の
ブツ上げ（物件の仕入れ）のために書いた
プロパガンダ本です。
つまり「売却すると儲かるよ」と言って、
物件を売らせてその手数料などで儲ける、
その仕組みとしての出版だ、ということ。
なので、そういう人や業者に引っ掛かると、
ミスミス安い値段で売らされたり、
間違ったタイミングで売り急がされたり、
投資家にとってプラスになりません。
僕はあくまで不動産のプレイヤーとして、
自分の経験を本やセミナー等で
お伝えしています。
特に物件の売買の仲介等もありませんし、
どこかの悪徳業者を斡旋もしませんので、
安心いただいて良いです。
さて、不動産投資においてなぜ、
物件の売却がキモになるのか？
という話に戻しますね。
まず、なんと言っても不動産の融資は今、
自己資金がないと話になりません。
少し前ならフルローンとか、
下手したらオーバーローンとかやる
積極的な金融機関も多数ありましたが、
いまのご時世では良くて90%、
油断したら頭金２割、３割あたりまえ、
という感じの市況感です。
そのため、定期的に売却益を稼いで
自己資金を増やしていかないと、
手元資金は減るいっぽうです。
そんな状態では銀行からの評価は低くなり、
余計に融資は引っ張ることができません。
だから売却益で自己資金を
増やすことは非常に重要です。
もちろん、売却「損」ではいけません。
売却「益」を出さないと意味がないです。
そのためには物件購入は大事ですね。
二つ目は、減価償却の調整です。
不動産投資を継続していると、
いつかは減価償却が切れてしまいます。
毎年の所得税を節税するために、
償却期間を最短に設定している、
そんな人もいるでしょう。
減価償却はその年度には
キャッシュアウトしない経費なので、
償却期間中は、節税になります。
が、償却が終わると帳簿上の利益が
一気に膨らみ税金が高くなります。
人によっては、キャッシュフローよりも
帳簿上の利益が大きく税金負けする、
という場合も出て来ます。
そもそもはそうした買い方をしないことが、
不動産投資を長期で成功させるコツですが、
買ってしまったものは仕方ないです。
一定期間保有したら償却済み物件は
売却して入れ替えていく必要が出ます。
そのため売却は重要なんです。
他にも売却が大事な理由は有りますが、
まずはこの2点だけでも、
必要性は理解できると思います。
ぜひ、売却を上手に活用して、
賢く不動産投資したいものですね！
