椙田(すぎた)です、
「相続した実家、とりあえず3年くらい空き家のままでも大丈夫ですよね？」
こういう質問を、これまで何度も受けてきました。結論から言うと、「3年放置」には実は税制上の根拠があり、放置すればするほど所有者にとって不利になっていきます。今日はその理由と、なぜ僕がそういう物件を0円で引き取れるのかをお話しします。
なぜ「3年」がボーダーラインとされるのか
これは2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」、2023年の改正で新設された「管理不全空き家」制度が関係しています。
自治体は、適切に管理されていない空き家を「特定空き家」「管理不全空き家」に指定できます。「3年」という数字自体が法律に明記された絶対的な期限というわけではありませんが、相続した空き家を売却したときの3,000万円特別控除の要件(相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで)など、税制上のさまざまな制度で「3年」が一つの区切りとして扱われているため、目安として広く知られるようになっています。
「管理不全」「特定空き家」と判断される具体的な基準
具体的にどんな空き家が指定の対象になるのか、国のガイドラインでは主に次のような状態が挙げられています。
- 屋根や外壁が破損し、倒壊のおそれがある
- 雑草や樹木が生い茂り、著しく景観を損なっている
- 動物の侵入や衛生上の問題がある
- ごみの放置や不法投棄を誘発している
つまり、「ただ人が住んでいない」だけでは指定されません。管理が行き届かず、周囲に悪影響を及ぼし始めた段階で対象になる、というのがポイントです。逆に言えば、最低限の管理さえできていれば猶予はありますが、遠方に住んでいたり高齢だったりすると、その「最低限の管理」自体が難しいケースが多いのが実情です。
指定されると何が起きるか(固定資産税6倍のカラクリ)
一番インパクトが大きいのが固定資産税です。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、200㎡以下の部分は固定資産税が本来の1/6に軽減されています。ところが「特定空き家」に指定され、自治体から勧告を受けると、この特例が外れます。つまり住宅を解体していなくても、更地と同じ、実質最大6倍の固定資産税がかかるようになるのです。
さらに指定が進むと、自治体からの「助言・指導」→「勧告」→「命令」と段階が上がり、最終的には行政代執行(強制的な解体)で、その費用まで所有者に請求されるケースもあります。
「放置」以外に、実はもう一つの選択肢がある
こうした話をすると「じゃあ早く売らなきゃ」となるのが普通ですが、実際には
- 遠方に住んでいて管理も売却活動もできない
- 古すぎて不動産屋に「売れません」と断られた
- 解体費用(200万円前後)を用意できない
という理由で、身動きが取れずに放置してしまっている方がとても多いのが実情です。
僕が普段やっている「0円空き家投資」は、まさにこういう物件を対象にしています。所有者にとっては、固定資産税を払い続けるより、0円でも手放して身軽になれる方がずっと合理的な選択です。実際、僕たちのところに来る相談の多くは「タダでいいから引き取ってほしい」という内容です。
もし今、「実家が空き家のまま3年近く経ってしまっている」という状況なら、無理に自分で売ろうとする前に、こうした引き取りの選択肢があることも知っておいてもらえたらと思います。
まとめ
「3年放置」は数字そのものより、「所有者にとって空き家がどんどん重荷になっていく」という流れの一つの目安と捉えるのが正確です。固定資産税の軽減が外れるリスクを知った上で、売却・活用・引き取りなど、早めに動ける選択肢を検討することをおすすめします。
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