素人が見落とす「安い理由」図鑑｜築古物件が安いのには訳がある

椙田(すぎた)です、

ポータルサイトを眺めていて、「えっ、この物件、こんなに安いの?」という価格を見つけたことはありませんか。そのとき「掘り出し物だ」と思ったなら、実はその瞬間がいちばん危ない、と僕は考えています。

今日は、築古物件が安いのには訳がある、というお話を、「安い理由の図鑑」という形で整理します。物件が安いのには、たいてい理由があります。しかも厄介なことに、その理由は、写真でぱっと目に入る派手なところではなく、みんなが見過ごしてしまう地味なところに隠れています。

プロは、その1つ1つを見つけて、すべて「値引きの材料」に変えていきます。この記事では、その見つけ方を、7つの場所に分けて説明します。

※この記事は、一般的な情報の提供です。不動産の告知義務や、害虫・設備の扱い、契約の内容は、物件や状況によって異なります。実際の購入や契約は、不動産会社、専門の業者、弁護士・税理士などに確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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築古物件が安い理由は、素人ほど見落としやすい

安い物件を見たとき、反応は大きく2つに分かれます。1つは、「掘り出し物だ」と思って、理由を確かめずに飛びついてしまう人。もう1つは、「安いのは何か問題があるはずだ」と思って、安い理由を探しにいく人です。前者は、買った後に痛い目に遭うことがあります。

逆の失敗もあります。本当は値引きできる理由がたくさん転がっているのに、気づかずに言い値でそのまま買ってしまうことです。これは、損をしているのに、損をしていることにも気づけない、という状態です。

どちらの場合も、原因は同じです。安い理由が見えていないのです。安い理由が見えれば、危ない物件は避けられますし、買う物件なら、その理由を値引きの根拠にできます。この「値引きの根拠」が、指値の材料になります。指値とは、売り出し価格から「いくら引いてください」と伝える値引きの交渉のことです。

指値の具体的な計算方法は、別の記事で書いたとおりです。この記事では、その手前にある「何を見て、何を材料にするか」に絞って整理します。

築古の「安い理由」図鑑｜7つの見落としポイント

最初に、全体像を示します。以降の章で、1つずつ詳しく説明します。

表の「見落とされる理由」を見ると、共通点があります。面倒なところ、見えないところ、先入観で決めつけてしまうところです。安い理由は、そうした場所に埋まっています。

図鑑その1｜残置物は「量」でなく「質」を見る

1つ目は、残置物です。残置物とは、前の持ち主が置いていった、ゴミや家財道具のことです。この残置物を、「処分費がかかる厄介者だ」と思っている方は、多いと思います。しかしプロは、少し違う見方をしています。

多くの方は、残置物の「量」に目が行きます。こんなに荷物がある、片付けが大変そうだ、処分費が高そうだ、と。現地を見ずに購入してしまうと、荷物は少ないだろうと思って開けたら、天井までゴミが積み上がっていた、という「開けてびっくり」もあります。量に身構える気持ちは分かります。ただ、プロが見ているのは、量ではなく「質」、つまり、どんなものが置いてあるかです。

骨董品や金属は、買い取ってもらえることがある

たとえば、置いてあるのが骨董品ばかりだったとします。買取専門の会社に来てもらえば、価値のあるものとないものをまとめて査定してもらえて、無料で引き取ってもらえることもあります。処分費がかかるどころか、持ち出しなしで家を空にできる場合があります。

あるいは、鍋やヤカンなど、金属類がたくさん置いてあるとします。これは、鉄くず屋さん、つまり金属回収の業者さんに買い取ってもらえることがあります。現在は、鉄をはじめとする金属類の値段が高くなっています。鉄以外の金属、つまり磁石にくっつかない金属は、非鉄金属と呼ばれます。アルミ、銅、錫(すず)などです。こうした金属も、値段がついて買い取ってもらえることがあります。

「処分費のかかるゴミ」だと思っていたものが、業者を選べば無料になり、場合によっては多少のお金になる。この点を知っているだけで、残置物のある物件を、必要以上に怖がらなくて済みます。買取の可否や金額は、物件の中身や業者さん、相場によって変わります。複数の業者さんに見てもらい、確認してください。残置物の処分の費用や進め方そのものは、別の記事で整理しています。

図鑑その2｜本当に怖いのは、ゴミの「下」にある床の傷み

ただし、危ないのは残置物そのものではありません。そのゴミの「下」です。

処分費を計算する人は、たくさんいます。しかし、残置物を一度どかして、その下の床の状態まで確認する人は、驚くほど少ないのです。いざどかしてみたら、床下がシロアリだらけだった。床がぶかぶかに抜けて、ぐずぐずになっていた。これは、本当によくあるケースです。

荷物が乗っていると、荷物が「ふた」になって、床のひどい状態が見えません。残置物の量に驚いて、片付け費用だけを計算して終わってしまうと、いちばんお金のかかる床の問題を、丸ごと見逃すことになります。

ですから、荷物の下の床は、必ずどかして見るようにしてください。どかせない場合は、そのことを理由として、値引きや条件の見直しを求める手もあります。確認できなかった部分は、「最悪の状態だった場合の費用」に置き換えて、金額で考えるのがコツです。床の補修は、範囲によって費用が大きく変わります。専門の業者さんに見てもらい、見積もりを取ってください。

図鑑その3｜給水管・排水管の劣化は、見えないから疑う

3つ目は、水道管の劣化です。最近は、ほとんど無料で引き取れるような激安の物件で、特に多くなっています。水を送る給水管も、水を流す排水管も、両方とも寿命が来ている、というケースです。

古い物件は、ある程度劣化している前提で買うものです。問題は、配管の一部が地中に埋まっていることです。この埋設部分は、掘り返さなければ中が見えません。だから、見落としに直結します。しかも、これは告知されないことも多いのです。実際に貸そうとしたときに、大きく響いてきます。

同じボロ物件でも、配管が比較的ましなほうが、そのまま貸しやすく、家賃も取りやすくなります。逆に、配管が全滅していれば、その工事でごっそりとお金が出ていきます。見えないからこそ、水回りは疑ってかかってください。

水道や下水の確認の順番、井戸や浄化槽の扱いは、別の記事で詳しく書いています。ここで押さえておきたいのは、配管の劣化は、「安い理由」であると同時に、「値引きの理由」にもなる、という点です。

図鑑その4｜天井や壁の茶色いシミは、雨とは限らない

4つ目は、僕自身が、特に気をつけている見落としポイントです。天井や壁に、茶色いシミがある。「雨漏りかな」と思いますよね。もちろん、本当の雨漏りのこともあります。

ところが、雨染みかと思って近づいたら、雨ではなく、イタチやハクビシンなどの動物の糞尿で、びしょびしょに濡れていた、というケースがあります。天井裏に住み着いているのです。

こうなると、必要なのは雨漏りの修理ではなく、動物の駆除です。対処がまったく別物になります。シミを見つけたら、「雨だろう」で片付けずに、上に何かいないか、においも含めて確認してほしいと思います。

雨漏りなのか、動物なのかで、必要な工事も、費用も、依頼する業者も変わります。原因が分からない場合は、原因がはっきりしていないこと自体を、価格交渉の材料にします。原因不明の状態のまま、すべてを買い手が抱えるわけですから、そのリスクを織り込んでもらうのは、自然な考え方です。

図鑑その5｜畳の下のシロアリは、面倒だから誰も見ない

5つ目は、先ほどの床下の話とセットになる、シロアリです。畳を上げてみたら、その下がシロアリに食われていて、大がかりな工事になった、というケースです。

柱の見えるところまで食われていれば、さすがに「シロアリがいる」と気づきます。しかし、床下は見えません。内見のときに、畳をわざわざ上げて確認する人は、ほとんどいないのです。畳は重いし、汚いし、その上に残置物が乗っていれば、なおさら上げる気になりません。だから、みんなスルーしてしまいます。

先ほどの「残置物の下の床」と、この「畳の下のシロアリ」は、見落とす理由が、まったく同じです。面倒くさいから見ない。ところが、その面倒くさいところにこそ、安い理由が埋まっています。

シロアリの被害の有無や、駆除・補修の費用は、物件の状態によって大きく違います。気になる場合は、専門の業者さんに点検を依頼してください。被害の可能性があるなら、その分を見込んで価格交渉に使います。

図鑑その6｜心理的瑕疵は、実はあまり見落とさない

6つ目は、心理的瑕疵、いわゆる事故物件です。見落としポイントに入れるか迷ったのですが、実は、これはあまり見落とされません。

心理的瑕疵は、一般に、売主さんや仲介の業者さんが「告知事項」として、先に伝えるべきものとされています。そのため、ほとんどの場合、契約の前にきちんと出てきます。「安いと思ってうっかり買ったら、事故物件だった」ということは、そこまで多くありません。ここは、むしろ、必要以上に怖がらなくていい部分です。

とはいえ、確認はしておきたいところです。取引の金額が決まった後でも、「ちなみに、事故物件ではないですよね?」と、念のため聞いてみてください。もし後から、事故があったことが分かったら、その時点で、大きな値引きの交渉をしていい理由になります。告知の範囲や扱いは、状況や時期によって異なります。気になる場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談してください。

図鑑その7｜僻地・遠隔地は、管理コストの分だけ安く見る

最後は、最近になって、僕が新しく値引きの理由に加えたポイントです。それが、僻地や遠隔地であることです。

正直に言うと、以前の僕は、これを値引きの理由に入れていませんでした。「貸せさえすれば、多少遠くてもいいだろう」と思っていたのです。でも、それは甘い考えでした。「ポツンと一軒家」のような場所は論外ですが、そこまでの僻地でなくても、自分の拠点から遠いというだけで、空室の期間がずるずると長引きます。何かあるたびに「遠い」ことが、ボディブローのように効いてきます。

草刈りひとつでも、遠いと手間が積み上がる

具体的に何がきついのか。まず、草刈りです。特に夏場は、本当に大変です。便利屋さんに頼めばいいと考える方もいますが、実はそう簡単ではありません。ただ刈るだけの業者さんに頼むと、すぐにまた生えてくるのです。

きちんと対処するには、除草剤で草を枯らすことが、とても重要です。除草剤の種類まで指定して、その通りにやってくれる業者さんならいいのですが、安い業者さんの中には、適当に散布していて、効果が十分に出ていないケースもあります。ですから、自分で確認しに行ったり、自分で作業したほうが早かったりすることがあります。

遠いと、これが難しくなります。しかも、草は毎年伸びてくるので、1回刈って終わりではなく、根絶やしにしにいく感覚が必要です。遠隔地では、これを全部「自分が現地に行ってやる」か、現地で業者さんを一から探すことになります。いつも使っているお抱えの業者さんは、遠すぎて来てくれません。この管理の手間とコストが、じわじわと効いてきます。

ですから、僕は今、遠隔地の物件は、その管理コストの分だけ、しっかり安く査定します。指値の根拠として、堂々と「遠いから」という項目を入れるようになりました。

安い理由を、値引きの材料に変える考え方

ここまで、安い理由を7つ並べてきました。この図鑑は、本当は「危ない物件を避けるためのリスト」ではありません。すべてひっくり返すと、「安く買うための、値引きの理由リスト」になります。

• 残置物が山積みだから、処分の手間の分、安くしてください。
• 床下が傷んでいるから、補修の費用の分、安くしてください。
• 配管が寿命だから、工事の費用の分、安くしてください。
• 遠くて管理が大変だから、そのコストの分、安くしてください。

欠陥が1つ見つかるたびに、価格を下げる根拠が増えていきます。素人が「問題だらけだ、やめておこう」と逃げていく物件ほど、その問題をすべて見抜ける人にとっては、いちばん安く手に入る物件になる場合があります。

金額に置き換えるための考え方(仮の例)

仮の例で、考え方を示します。売り出し価格が100万円の物件があるとします。現地で確認したところ、次のような問題が見つかり、それぞれ見積もりを取ったところ、おおよその費用が出たとします(数字はすべて、説明のための仮のものです)。

この表の合計は50万円です。ただし、実際の交渉では、見つかった費用の全額がそのまま値引きされるとは限りません。売主さんの事情や、他に買いたい人がいるかどうかによって、結果は変わります。それでも、「なんとなく安くしてください」と言うのと、「この問題があり、見積もりはこの金額でした」と根拠を示すのとでは、話の通りやすさがまったく違います。

値引きに応じてもらえず、費用を払うと貸しても利益が残らないなら、見送る判断も大切です。無理に買う必要はありません。

現地で「ん?」と引っかかる感覚を大切にする

本当に大事なのは、この7つを丸暗記することではありません。現地に立ったときに、「ん?」と一瞬だけ引っかかる、その小さな違和感を、「まあ安いし、いいか」と握りつぶさないことです。

• シミを見て、「ん?」
• 床を踏んで、「ん?」
• においがして、「ん?」
• 地図を見て、遠いなと思って、「ん?」

その「ん?」を1つ確認しにいくたびに、それが指値の1行になります。素人は、この「ん?」を甘く見て、通り過ぎてしまいます。プロは、1つも逃しません。差は、そこだけです。

違和感の正体を確かめる手間は、決して小さくありません。ただ、その手間をかけるかどうかで、買ってから出ていくお金が、何十万円も変わることがあります。手間を惜しむと、結局は、あとから大きな金額で返ってきます。

内見で「安い理由」を探す手順

実際の内見では、次の順番で確認すると、見落としを減らせます。内見の全般的なチェックポイントは、別の記事にまとめています。ここでは、安い理由を探す視点に絞ります。

1. 外から見る。屋根、外壁、雑草の伸び方、前の道路の幅、周辺の環境を確認します。
2. 自宅からの距離を確認する。通うのにどのくらいかかるのか、草刈りや見回りは現実的か、を考えます。
3. 天井と壁を見る。茶色いシミがないか、あればにおいも確認します。上に何かいる気配がないかも見ます。
4. 床を踏んで歩く。ぶかぶかしていないか、沈む場所がないかを確認します。
5. 残置物を確認する。量だけでなく、中身を見ます。買い取ってもらえそうなものがないかを考えます。
6. 可能なら、荷物や畳をどかす。売主さんや不動産会社の了承を得たうえで、床や畳の下を確認します。
7. 水回りを確認する。水を流し、配管の状態を疑います。分からなければ、業者さんに見てもらう前提で動きます。
8. 不動産会社に質問する。事故や、過去のトラブルの有無を、改めて聞きます。
9. 見つけた点をメモと写真に残す。後から、価格交渉の根拠になります。

他人の持ち物を動かすときは、必ず事前に了承を取ってください。無断で荷物や畳を動かすと、トラブルになります。

築古物件の「安い理由」で、見落としやすいポイント

• 残置物の量だけを見て、中身と、その下の床を見ない
• 配管は、水が出れば大丈夫だと思ってしまう
• 茶色いシミを、雨漏りだと決めつける
• 畳を上げるのが面倒で、床下の確認を省く
• 心理的瑕疵は、告知されるはずと思い込んで、質問しない
• 遠いことを、値引きの理由に入れない
• 見つけた問題を、写真や見積もりに残さず、交渉の根拠にしない

よくある質問

築古物件は、なぜ安いのですか?

理由はさまざまです。建物の劣化、残置物、床下や配管の傷み、動物の被害、シロアリ、立地の遠さなど、価格を押し下げる要素が重なっていることが多いです。しかも、その理由は写真では分かりにくい地味な部分に隠れていることがあります。現地で確認することが大切です。

残置物がたくさんある物件は、避けたほうがいいですか?

一概にそうとは言えません。量に驚いて避ける人が多い分、価格が下がっていることがあります。置いてあるものによっては、買い取ってもらえる場合もあります。ただし、荷物の下の床の状態は、必ず確認してください。

天井のシミを見つけたら、どうすればいいですか?

雨漏りだと決めつけず、動物が住み着いている可能性も含めて確認してください。上の様子とにおいを見て、原因が分からなければ、専門の業者さんに見てもらうのが確実です。原因が不明なこと自体も、価格交渉の材料になります。

事故物件かどうかは、どうやって確認すればいいですか?

一般に、告知すべき事項は、契約の前に不動産会社から説明されます。それに加えて、「ちなみに、事故物件ではないですよね?」と、改めて質問してみてください。扱いは状況によって異なるため、気になる点は、不動産会社や弁護士などに確認してください。

遠方の物件は、どのくらい安く買えばいいですか?

決まった割合はありません。草刈り、見回り、業者の手配など、遠いことで増える手間と費用を具体的に見積もり、その分を引いて考えます。自分の拠点から近い物件のほうが、管理の手間が小さいのは確かです。

安い理由が多すぎて、判断できません。

理由を1つずつ金額に置き換えてみてください。合計しても、価格に見合うなら進める価値があります。置き換えても利益が残らないなら、見送るのも大切な判断です。

まとめ

築古物件が安いのには、たいてい理由があります。そして、その理由は、写真で目立つ派手なところではなく、見過ごされやすい地味なところに隠れています。残置物の量と質、荷物の下の床、地中の配管、茶色いシミの正体、畳の下のシロアリ、事故の有無、そして遠いこと。この7つを、図鑑のように覚えておいてください。

ただ、大切なのは、7つを丸暗記することではありません。現地で「ん?」と感じた違和感を、そのままにしないことです。1つ確認するたびに、それが値引きの根拠になり、購入の可否を判断する材料になります。

素人は、問題だらけの物件を見て逃げ出します。あるいは、安さに飛びついて、理由を確かめずに買います。見抜く人は、すべての理由を金額に置き換えて、値引きの材料にします。その差が、同じ物件でも、手元に残る利益の差になります。具体的な値引きの金額への置き換え方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。不動産の告知義務や、害虫・設備の扱い、契約の内容は、物件や状況によって異なります。実際の購入や契約は、不動産会社、専門の業者、弁護士・税理士などに確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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