立地さえ良ければ廃墟でも貸せる？貸せる家と貸せない家の分かれ目

椙田(すぎた)です、

「天井も壁もボロボロの空き家は、さすがに貸せませんよね」。空き家を探し始めた方から、本当によく聞く言葉です。見た目がひどい家を前にすると、誰でも一度は「これは無理だ」と思います。僕も、この仕事を始める前は、まったく同じ感覚でした。

今日は、「立地さえ良ければ、廃墟のような家でも貸せることがある」という話を、どこまでが本当で、どこからが言い過ぎなのかも含めて、お話しします。立地の見分け方、気をつけたい飛地の集落、そして実際に僕の友人が手がけた、いちばんボロボロだった物件の例まで、順番に整理します。

※この記事は、一般的な情報の提供です。賃貸にできるかどうかは、建物の状態、地域、契約の内容によって変わります。実際の取得や賃貸は、専門家や役所にも確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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「立地さえ良ければ廃墟でも貸せる」は本当なのか

まず、言葉の意味をそろえておきます。この記事でいう「廃墟」は、天井のクロスがめくれ落ちていたり、壁や床が傷んでいたりして、一見すると「人が住める状態ではない」と感じる見た目の家のことです。屋根が抜けていたり、建物が傾いて倒れそうだったりする、本当の意味で危険な家のことではありません。ここを混同すると、話が一気に危うくなるので、最初に線を引いておきます。

そのうえで、僕の経験からお伝えしたいのは、「建物のボロさ」と「貸せるかどうか」は、イコールではないということです。見た目が最悪でも、借り手がつくことは実際にあります。反対に、見た目がきれいでも、まったく借り手がつかない家もあります。両者を分けているのは、建物より、立地であることが多いのです。

多くの初心者の方は、物件を見るとき、どうしても建物ばかりに目がいきます。壁が汚い、床がへこんでいる、天井がひどい。目に見える傷みは、それだけ印象が強いからです。でも、建物の傷みは、お金と手間をかければ、たいていは直せます。直さなくても、家賃が安ければ構わないという入居者さんもいます。一方で、立地だけは、あとから動かすことができません。

この「動かせないものから先に見る」という順番が、今日の話の軸です。

空き家投資でいう「立地がいい」とは、どういう意味か

「不動産は立地が9割」という言葉を、聞いたことがあると思います。これは、半分は本当で、半分は誤解されやすい言葉です。

誤解というのは、「立地がいい」と聞くと、駅前、都心、人気エリアといった、華やかな場所を思い浮かべてしまうことです。空き家や築古の戸建てで考える「立地がいい」は、そういう意味ではありません。僕の基準は、もっとシンプルです。

その地域で、ふつうに人が生活しているかどうか。

これだけです。スーパーやドラッグストアがあって、人が日常の買い物に出かけるようなエリアに、無理なく出られるかどうか。ここが、僕の見る立地の中心です。

地方では、駅よりも車が基準になる

なぜ、駅からの距離ではなく、生活圏への近さなのか。地方に行くほど、暮らしの中心が車になるからです。

都会に住んでいる人は、駅から徒歩何分かを真っ先に気にします。でも、車で通勤し、車で買い物に行く地域では、駅は生活にほとんど関係しません。大事なのは、職場やスーパーに、車で無理なく通えるかどうかです。

僕の目安は、市街地、つまり買い物に行くようなエリアから、車で10分から20分ほどの圏内です。この範囲に入っていれば、建物がかなりボロくても、借り手が見つかる可能性は高くなると感じています。もちろん、必ず決まるわけではありませんし、地域によって事情は違います。あくまで、僕の経験にもとづく目安です。

この距離であれば、「家賃が安いなら、多少古くてもここでいい」と考える人が、現実にいます。逆に、生活圏から遠く離れていると、どれだけ建物が立派でも、住みたいと思う人が限られてしまいます。

地図アプリで「緑ではない場所」を探す方法

「その地域で人が生活しているか」は、現地に行かなくても、地図アプリである程度は見当がつきます。僕がよくすすめているのは、地図の「色」を見る方法です。

スマートフォンでもパソコンでも構いません。気になる物件の場所を、地図アプリで開いてみてください。地図が、緑色の部分と、そうでない部分に分かれていることが分かると思います。

• 緑色の部分は、山、森、田んぼ、畑など、人があまり住んでいない自然のエリアです。
• 緑ではない部分は、グレーなどの色で、建物がびっしりと描かれているエリアです。人が暮らしている場所です。

空き家を探すときに狙いたいのは、この「緑ではない部分」、もしくはそのすぐ近くです。周りに人が住んでいれば、借り手が見つかる可能性が高まります。反対に、周りが緑だらけで、ポツンと一軒だけ建っているような場所は、どんなに建物がしっかりしていても、貸すのが一気に難しくなります。

具体的な手順は、次のとおりです。

1. 物件の住所を、地図アプリで開く
2. 少しずつ縮尺を引いて、周りに建物が連なっているか、緑が広がっているかを見る
3. スーパーやドラッグストアなど、日常の買い物先の位置を確認する
4. 買い物先まで、車でどれくらいかかるかを、経路検索で調べる
5. 幹線道路や市街地と、道路でつながっているかを確認する

この5つを順に見るだけで、初心者の方でも、立地の良し悪しをざっくり判断できます。現地に足を運ぶ前の、最初のふるいとして使ってみてください。

気をつけたい「飛地の集落」

ただし、地図の色を見るときに、一つ注意点があります。「緑ではない場所なら、どこでも良い立地」とは限らない、ということです。

ときどき、周りは山や森に囲まれているのに、そこだけ10軒、20軒と家が固まっている場所があります。僕は、こういう場所を「飛地(とびち)の集落」と呼んでいます。飛地とは、本体の市街地から離れて、孤立している場所のことです。

地図で見ると、色が緑ではないので、一見すると良さそうに見えます。でも、僕の評価では、飛地の集落はマイナスです。理由は、集落そのものは人が住んでいても、周りの地域とつながっていないからです。

• スーパーに行くにも、職場に行くにも、山をいくつも越える必要がある
• 外から新しく引っ越してくる人が、ほとんどいない
• 集落の中の人だけで、暮らしが完結している「閉じた世界」になりやすい

こうなると、空き家を貸そうと思っても、借りてくれる「外から来る人」が、そもそもいません。集落の中に、家を借りたい人がいるとは限らないからです。

理想は、市街地という大きな塊と、きちんと道路でつながっている場所です。飛地の集落かどうかは、地図を少し引いて、広い範囲を見るだけで分かります。物件の周りだけを拡大して見て、安心してしまわないようにしてください。

立地を判断するときのチェック表

ここまでの話を、表にまとめます。気になる物件があれば、この表を埋めるつもりで、地図と現地を確認してみてください。

実例:天井のクロスがめくれ落ちていた、友人の物件

ここからは、実際の例を一つ紹介します。僕の友人で、ゼロイエの共同運営者でもある方が手がけた物件です。僕が見てきた中でも、文句なしにいちばんボロボロだったので、よく覚えています。

何がひどかったかというと、天井でした。天井のクロス、つまり壁紙が、一面ベロンベロンにめくれ上がって、垂れ下がっていたのです。雨漏りなのか、湿気なのか、長いあいだ放置されて、カビも一緒にやられていたのだと思います。普通の人がこの家を内見したら、玄関を入って数秒で、回れ右をして帰るでしょう。「これは無理だ」と。

この物件の取得価格は、マイナスでした。マイナスというのは、こちらがお金を払って買ったのではなく、逆に、お金を受け取って引き取る形だったということです。金額は、おおよそマイナス50万円だったと聞いています。

なお、この取得の経緯や条件の細かい部分は、物件ごとに事情が違います。あくまで「こういう形で引き取れた例がある」という紹介にとどめます。同じ条件が、誰にでも用意されているわけではありません。

なぜ、お金を付けてまで手放すのか

「家をあげるのに、お金まで払うの?」と、不思議に思うかもしれません。でも、空き家の世界では、そこまで珍しい話ではありません。

持ち主から見ると、使っていない古い家は、持っているだけで損をする「負動産(ふどうさん)」になっていることがあります。理由は、次のようなものです。

• 誰も住んでいなくても、固定資産税が毎年かかる
• 放置すれば、草木や建物の傷みで、近所から苦情がくることがある
• 解体しようとすると、数百万円かかることがある(200万〜300万円ほどかかる、という話もよく聞きます)

こうした負担を考えると、「いくらか足してでも、誰かに引き取ってもらったほうが、トータルでは安く済む」という計算が成り立つ場合があります。持ち主は「お金を付けてでも手放したい」、こちらは「安く仕入れたい」。利害が一致するわけです。

ただし、こうした物件を引き取る場合でも、契約や登記の費用、その後にかかる税金や修繕費は、別に発生します。「お金をもらえるなら、全部得だ」と考えるのは危険です。取得にかかる費用や手続きは、別の記事で整理していますので、そちらも参考にしてください。

ボロボロなのに、なぜ借り手がついたのか

ここで、先ほどの立地の話に戻ります。天井がめくれ落ち、お金を付けて引き取るような物件に、本当に借り手がつくのか。普通に考えれば、疑わしいですよね。

ところが、この物件には、きちんと借り手がつきました。決め手は、大きく2つあったと思っています。

1. 立地が良かったこと。見た目はボロボロでも、場所は「緑ではない場所」、つまり人が生活しているエリアに近く、市街地まで車ですぐでした。「家賃が安いなら、多少古くても構わない」という需要が、ちゃんとそこにありました。
2. 駐車場が5台分あったこと。これは、地方ではとても強い武器です。

車が生活の中心になる地域では、一家で2台、3台と車を持つのは、普通のことです。来客用の台数まで考えると、駐車場は、多いほど安心できます。5台停められる戸建ては、そう多くありません。

建物のマイナスを、立地と駐車場のプラスが、大きく上回った。それが、この物件が貸せた理由だと考えています。

この物件では、大掛かりなリフォームはしていません。危ないところや、あまりにひどいところだけに最低限の手を入れて、あとは現状に近い形で貸し出しました。ただし、実際にどこまで手を入れたか、最終的な家賃がいくらだったかといった細かい内容は、この記事では触れません。大事なのは、建物の見た目だけで、貸せるかどうかは決まらなかったという点です。

貸せる家と貸せない家の分かれ目

ここまでの話を踏まえて、貸せる家と貸せない家の分かれ目を、整理してみます。見た目の傷みは、実は決定的な要素ではありません。

表の上から2つ目に注目してください。「あとから動かせないもの」の代表が、立地です。ここが弱い物件は、建物をどれだけきれいにしても、借り手が見つかりにくいままです。反対に、立地が強ければ、建物の見た目が悪くても、挽回できる余地があります。

だから僕は、物件を見るとき、建物より先に立地を見ます。立地で合格点が出たものだけ、建物の状態や工事費を詳しく調べる。この順番にすると、時間のむだが大きく減ります。

「廃墟でも貸せる」と言い切れない、貸せないケース

ここまで「立地が大事」と繰り返してきましたが、立地さえ良ければ何でも貸せる、という意味ではありません。そこは誤解のないように、はっきりさせておきます。立地が良くても、貸せない家はあります。

最低限の「住める状態」は必要

見た目がボロボロなことと、安全に住めないことは、別の話です。次のような状態の家は、立地が良くても、貸すのは慎重に考えるべきです。

• 屋根や壁が傷んで、雨漏りが広がっている
• 建物が傾いていて、倒壊の恐れがある
• 床が腐っていて、踏み抜く危険がある
• 水道、電気、トイレなど、暮らしに必要な設備が使えず、直す見込みも立たない

入居者さんが怪我をしたり、トラブルになったりすれば、貸す側の責任が問われることもあります。見た目の汚れは、割り切れます。でも、安全にかかわる部分は、割り切ってはいけません。

水回りについては、買う前に確認する順番を、別の記事でまとめています。また、再建築ができない土地の物件は、出口が難しくなるため、立地が良くてもリスクの確認が欠かせません。

家賃と、直す費用のバランス

もう一つの分かれ目は、費用です。たとえば(仮の例です)、月3万円で貸せる家に、100万円の修繕が必要だとします。年間の家賃は36万円なので、固定資産税などを引いたあとの手残りで、回収に3年以上かかります。それでも、取得価格が安く、リスクの見通しが立つなら、成り立つことがあります。

逆に、修繕費が数百万円かかるのに、家賃が月3万円しか見込めないなら、いくら立地が良くても、採算は合いません。「貸せるか」だけでなく、「貸した結果、お金が残るか」まで考えて、はじめて判断になります。

駐車場の台数が、決め手になる理由

先ほどの実例で、駐車場が5台分あったことを、決め手の一つに挙げました。この点は、地方で戸建てを貸すなら、見落とせないポイントなので、少し掘り下げます。

車を中心に暮らす地域では、駐車場が足りない家は、それだけで敬遠されます。1台しか停められない戸建てだと、夫婦2人で車を持つ家庭や、子どもが成長して運転するようになった家庭には、使いにくいからです。

台数が多いと、有利になる場面が増えます。

• 家族で2台、3台と持っている世帯が、そのまま入居できる
• 来客や、親族が訪ねてきたときに、車を停める場所に困らない
• 仕事用の車や、趣味の車を、持ち込める

つまり、駐車場の台数は、建物のボロさを補う、わかりやすい強みになります。物件資料を見るときは、間取りや築年数と同じくらい、駐車場の台数と、敷地内の停めやすさを確認してください。同じ立地、同じ状態の家が2軒あれば、駐車場が多いほうが、借り手がつきやすいと考えて構いません。

ただし、敷地が広くても、地面がぬかるんでいたり、道路からの出入りが極端に狭かったりすると、使い勝手は落ちます。台数だけでなく、実際に停めやすいかどうかも、現地で確かめましょう。

立地から物件を絞り込む手順

では、この考え方を、物件探しにどう生かすか。僕が実際にやっている流れに近い形で、手順を書きます。

1. 地図アプリで、周辺の様子を見る。緑ではない場所か、飛地の集落ではないかを確認します。
2. 生活圏までの時間を調べる。スーパーやドラッグストアまで、車で何分かを、経路検索で確認します。
3. 駐車場の台数を確認する。物件資料に書かれていなければ、仲介会社さんに聞きます。
4. 立地で合格した物件だけ、現地へ行く。周りの家の様子や、道路の状況を、自分の目で見ます。
5. 建物の状態と工事費の目安をつかむ。雨漏りや水回りなど、費用が大きくなる部分を優先して確認します。
6. 家賃から逆算して、買ってよい価格を決める。修繕費の見込みを引いたうえで、採算が合う金額を考えます。

この順番の良いところは、見た目に引きずられにくいことです。ボロボロの家を最初に見てしまうと、気持ちが引いてしまい、立地の良さに気づけません。逆に、きれいな家を最初に見ると、立地の弱さを見落とします。先に地図で立地を確認しておけば、冷静に判断できます。

見落としやすいポイント

• 建物の見た目だけで、「これは無理だ」と候補から外してしまう
• 反対に、建物がきれいだからと、立地の弱さに目をつぶってしまう
• 地図で緑ではない場所を見つけて、飛地の集落かどうかを確認しない
• 駅からの距離で判断して、地方の車中心の暮らしを考えていない
• お金を付けて引き取れると聞いて、取得時の費用や税金を見込まない
• 雨漏りや傾きなど、安全にかかわる傷みを「見た目の問題」として軽く見る

どれも、物件を前にすると、つい陥りやすい考え方です。紙に書き出して、確認する習慣をつけるだけでも、判断の精度は上がります。

よくある質問

立地さえ良ければ、本当にどんな空き家でも貸せますか?

いいえ、どんな家でもというわけではありません。見た目がボロボロでも貸せた例はありますが、倒壊の恐れがあるなど、安全にかかわる問題がある家は別です。立地は大きな要素ですが、最低限の安全と、家賃に見合う費用で直せることが前提になります。

「立地がいい」とは、駅から近いことですか?

空き家や築古の戸建てでは、必ずしもそうではありません。地方では車が暮らしの中心なので、駅よりも、スーパーなど日常の買い物先に、車で無理なく出られるかどうかが大切です。僕の目安は、車で10分から20分ほどの範囲です。

地図アプリで、人が住んでいるエリアを見分けるにはどうしますか?

地図が緑色の場所は、山や田畑などの自然のエリアで、人があまり住んでいません。グレーなどの色で、建物がびっしりと描かれている場所が、人が暮らしているエリアです。物件が「緑ではない場所」にあるか、そのすぐ近くにあるかを見てください。

飛地の集落の空き家は、買わないほうがいいですか?

一概に買ってはいけない、とは言いません。ただ、僕の評価では慎重に見たほうがよい場所です。外から人が引っ越してきにくく、借り手が見つかりにくいことがあるからです。市街地と道路でつながっているかを確認して、判断してください。

見た目がひどい空き家は、リフォームなしで貸してもいいですか?

見た目の傷みだけであれば、最低限の手入れで貸し出せることもあります。ただし、雨漏り、床の腐り、設備の不具合など、安全や暮らしにかかわる部分は、直す必要があります。どこまで直すかは、物件の状態と、家賃の見込みで決めてください。

駐車場は、何台分あれば有利ですか?

地域によって異なりますが、地方では、2台以上停められると有利になりやすいと感じています。僕の友人の物件では、5台分あったことが決め手の一つでした。台数だけでなく、実際に停めやすいかどうかも、現地で確認してください。

まとめ

「立地さえ良ければ廃墟でも貸せる」という言葉は、半分は事実で、半分は言い過ぎです。事実なのは、建物の見た目の悪さと、貸せるかどうかは、必ずしも一致しないということ。言い過ぎなのは、安全にかかわる傷みがあっても貸せる、という意味にはならないということです。

見るべき順番は、次のとおりです。

1. 市街地から、車で10分から20分ほどの範囲か
2. 地図アプリで、緑ではない場所か、そのすぐ近くか
3. 飛地の集落ではなく、市街地と道路でつながっているか
4. 駐車場は十分にあるか
5. そのうえで、建物の安全面と、直す費用が家賃に見合うか

建物は、お金と手間で直せますが、立地は動かせません。動かせないものから先に見て、合格したものだけ、建物を詳しく調べる。この順番を守るだけで、見た目に惑わされず、拾える物件が変わってきます。

見た目だけで「無理だ」と決めてしまう前に、地図を開いて、「この場所で、人は暮らしているか」を確かめてみてください。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。賃貸にできるかどうかは、建物の状態、地域、契約の内容によって変わります。実際の取得や賃貸は、専門家や役所にも確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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