空き家投資で最初の1軒はどんな物件を狙う？条件の決め方

椙田(すぎた)です、

「空き家投資を始めたいけれど、最初の1軒目はどんな物件を選べばいいのか分からない」。これから始める方から、いちばんよく聞かれる悩みの1つです。

今日は、空き家投資で最初の1軒を選ぶときの条件の決め方について、お話しします。「それなら一番安い物件でしょう。できれば0円で譲ってもらえるものがベストでは」と思う方が多いかもしれません。気持ちはよく分かります。ただ、最初の1軒に限って言えば、その考え方は少し危ないと僕は考えています。

※この記事は、一般的な情報の提供です。固定資産税などの税金や、賃貸の契約に関わる扱いは、自治体や状況によって異なります。実際の購入や契約は、役所・税理士・不動産会社などの専門家に確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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空き家投資の最初の1軒に、いちばん安い物件を選ぶと危ない理由

空き家投資と聞くと、「タダ同然で手に入る物件を探す」というイメージを持つ方が多いと思います。実際、僕が普段お話ししているのも、要らなくなって困っている空き家を、ほとんどお金をかけずに引き受けたり、とても安く買ったりして、賃貸に出し、毎月の家賃収入を得るというやり方です。

ただ、それは何軒も経験を積んだ後に行き着く基準です。一番安い物件、一番タダに近い物件を1軒目に選ぶと、多くの方がつまずきます。雨漏りがひどかったり、場所が遠かったり、貸し出すまでに手間と費用がかかりすぎたりして、「そもそも貸せるのか」という段階で立ち止まってしまうからです。

最初の1軒で手に入れたいのは、物件そのものでも、圧倒的な安さでもありません。「大家になる」という一連の経験です。この考え方を軸にすると、最初の1軒の条件が見えてきます。

なお、空き家に関わるビジネスには、管理して管理料をもらうもの、安く仕入れて売るもの、リフォームして再販するものなど、いろいろな種類があります。この記事で扱うのは、空き家を安く取得して賃貸に出し、家賃収入を得る、というやり方に絞った話です。

空き家投資の最初の1軒を決める3つの条件

最初の1軒の物件選びで押さえたい条件は、大きく3つです。

それぞれの理由を、順番に説明します。

条件1｜自宅から近場の物件を選ぶ

初心者の最初の1軒は、なるべく近場を選んでください。車でさっと行ける範囲が目安です。北海道や沖縄など、自宅から飛行機に乗らないと行けない遠隔地は、1軒目にはおすすめしません。遠さというのは、初心者が思っている以上に、コストになるからです。

遠くの0円物件が、割安とは限らない理由

たとえば、北海道の山奥に、タダで引き取れる空き家があったとします。数字だけ見れば、これ以上ないくらい安い物件です。ところが、あなたが関東に住んでいたら、どうなるでしょうか。

• 物件を見に行くのも、掃除をしに行くのも、飛行機での移動になります。
• 入居者を募集して、内見に立ち会うのも、飛行機での移動です。
• 設備の故障やご近所からの連絡で駆けつけるのも、そのたびに移動が必要です。
• 辺鄙な場所であれば、そもそも借り手がなかなかつかず、空室のまま何か月も過ぎることがあります。

あなた自身の時間、交通費、労力。これらをすべてお金に換算したら、いくらになるでしょうか。そう考えると、遠くの0円の物件は、決して割安ではありません。

一方で、近場の200万円の戸建てはどうでしょう。通うのも楽で、業者さんもすぐ来てくれて、借り手もつけやすい。数字の上では200万円を払っていても、トータルで見れば、こちらのほうがずっと安上がりになることがあります。「安い物件」の意味が、まるで変わってきます。

ですから、最初の1軒は、値段の数字ではなく、近さで選んでください。慣れてくれば、遠隔でも運営していく方法はあります。経験を積んだ中級者以上の方なら、全国どこでも対応できるようになります。ただ、初心者と初級者、とくに最初の1軒は、近場から始めるのが基本です。

条件2｜最初の1軒は戸建てを選ぶ

2つ目の条件は、種別です。最初の1軒は、アパートや一棟マンションではなく、普通の一戸建てにしてください。

戸建ては、1軒に1世帯しか入りません。そのため、貸すことも、管理することも、シンプルです。入居者さんとのやり取りも1件で済みますし、空室になったときの状況も分かりやすい。複数の部屋を抱える建物と比べて、把握しなければならないことが少ないのです。

まず、戸建て1軒を、近場で持つ。ここから始めるのが、僕のいちばんのおすすめです。賃貸の戸建てに必要な管理のしかたは、別の記事で書いたとおりですが、1軒だけであれば、仕組みがつかみやすくなります。

戸建ての中でも、土地だけの取得はおすすめしません。建物がなければ、賃貸で収益化するのが難しいからです。僕は、土地だけの取得は、基本的にやっていません。

条件3｜1軒目は、激安にこだわらず状態のよい物件から

近場の戸建てを、どうやって安く、できれば0円で仕入れるか。多くの方は、そこに飛びつきたくなります。でも、1軒目については、あえてこう言います。無理に激安を狙わなくてもいい。むしろ、150万円や200万円を払ってでも、そこそこ状態のよい物件から入ったほうがいい場合があります。

理由は、先ほど書いたとおり、最初の1軒で手に入れたいのは、「1軒目の大家になる」という経験だからです。難しい物件で足踏みするより、早く貸し出す経験を積めるほうが、価値があります。

具体的な数字で確認する

数字で見てみます。近場の戸建てを200万円で買ったとします。状態はまずまず良くて、草むしり、草刈り、簡単な掃除だけで、すぐ人に貸せるレベルだとします。これを家賃6万円で貸せたとしましょう。年間では72万円の家賃収入です。

この表は、考え方を示す例です。実際には、固定資産税、保険、修繕費、空室の期間などが、収入から差し引かれます。ですから、表の回収年数より長くなることを前提に考えてください。それでも、200万円の物件が年に72万円の家賃を生むという構造は、1軒目の経験としては十分に魅力的です。

「回収に3年も4年もかかるのでは」と思う方もいるかもしれません。確かに僕は、普段は「回収に何年もかかるのはよくない」という話をよくします。しかしそれは、何十軒も経験した末にたどり着いた基準です。1軒目のあなたが、いきなりそのレベルを目指す必要はありません。1軒目は、あくまで入り口です。大家になる経験そのものを積むことに、いちばんの価値があります。

最初の1軒は、DIYで物件の構造に慣れる

初心者の方に、もう1つおすすめしたいことがあります。最初の1軒は、DIYで自分の手で触ってみることです。DIYとは、Do It Yourselfの略で、業者に頼まず自分で作業することですね。

誤解してほしくないのですが、これはお金を節約するためのDIYではありません。世間では、ボロ戸建てとDIYがセットで語られることが多く、ボロ物件を買ったらDIYをしなければと思っている人が多いのですが、僕の基本は「リフォームにお金をかけずに、早く回収する」という、最小限の投資です。普段はDIYも含めて、リフォームはやらなくていいとお伝えしています。

それなのに、なぜ最初はDIYを勧めるのか。目的はただ1つ、「物件の構造に慣れるため」です。

初心者の方は、家の壁の中がどうなっているかすら、分からないことが多いと思います。僕も最初はそうでした。実際に1軒を買って、自分でいじってみると、いろいろなことが体で分かってきます。

• 壁を剥がすと、筋交い(斜めに入った木材)がある。これがあるから、地震で揺れても倒れにくいのだと分かる。
• キッチンは大きくて重そうなのに、意外と簡単に外れる。
• 逆に、水道の蛇口は壁に直付けされていて、素人では簡単に外せない。

こうしたことは、本や映像で見ても、頭で分かった気になるだけです。実際に現場で触ってみないと、本当の意味では分かりません。

DIYで分かる「見た目の大きさ」と「実際の難しさ」のずれ

初心者の方が意外に思うのは、見た目の大きさと、実際の作業の難しさが、逆になることがあるという点です。

僕が扱うボロ戸建ては、砂壁のような和風の壁が多く、クロスを貼る出番はあまりありません。ただ、アパートなどであれば、白の量産品のクロスは、素人でも比較的やりやすい作業です。

反対に、キッチンの表面に貼る化粧シートは、一見するとクロスよりシールのほうが簡単そうに思えますが、やってみるとずっと難しい作業です。クロスは紙なので、貼るときに触れても大丈夫です。のりを付ける手間はありますが、失敗しにくいのです。こうした感覚は、実際にやってみて初めて身につきます。

DIYの経験が、業者さんの見積もりを見る目になる

最初の1軒でDIYを経験しておくと、あとで大きく効いてきます。どこで効いてくるかというと、業者さんに見積もりを取ったときです。

たとえば、「キッチン交換、工賃5万円」という見積もりが出てきたとします。DIYを一度もしたことがない人は、これが高いのか安いのか、判断できません。だから、言われた金額をそのまま払ってしまいます。

ところが、DIYを経験していれば、こう考えられます。「キッチンは外してはめるだけなのだから、工賃5万円は少し取りすぎではないか」。逆に、水道の交換であれば、「あれは手間がかかる作業だから、それくらいはするだろう」と納得できます。つまり、不当に高い金額を払わなくて済みますし、金額の交渉もできるようになります。これが、DIYを一度やっておく、最大のメリットです。

ちなみに僕も、いちばん最初は1軒をまるごと、全部自分でやりました。電気の配線を触ろうとして、これは資格がないとできない作業だと気づき、危ないから業者さんに頼もう、と判断したこともあります。実際にやってみて初めて、「ここは自分でできる」「ここはプロに任せる」という線引きが分かってきました。なお、電気工事には資格が必要な作業があります。そこは自分でやらないでください。

最初の1軒は「練習台」と割り切ってよい理由

「壊したらもったいないのでは」と思う方もいるでしょう。考えてみてください。1,000万円の中古住宅を買ってきて、練習のつもりで解体してしまったら、「何をやっているのか」という話になります。しかし、50万円や100万円の空き家であれば、話が変わります。最悪、修復できなくなっても、失うのは50万円から100万円です。これは、勉強代として十分にあり得る金額だと、僕は考えています。

1軒目で家の構造を体で覚えておけば、2軒目以降はずっと楽になります。だから僕は、練習台としての1軒目を、堂々とおすすめしています。

練習でも、更地にするのは避ける

ただし、1つだけ注意があります。解体して更地、つまり建物のない土地にしてしまうと、土地の固定資産税が大きく上がることがあります。住宅が建っている土地には、税金を軽くする特例があるためです。建物を壊すと、その特例が外れます。僕の経験では、税額が6倍ほどになることがあるとお伝えしています。具体的な金額や条件は、自治体や状況によって異なりますので、役所や税理士に確認してください。

さらに、建物を解体してしまえば、賃貸に出すことができなくなります。土地だけでは収益化が難しいため、練習のつもりで家の中をいじるのはよくても、建物そのものを解体して更地にするのはおすすめしません。税金の面でも、収益の面でも、メリットが少ないからです。

忙しくてDIYの時間がない人は、どうすればいいか

「自分には、DIYをやる時間がない」という忙しい方もいると思います。安心してください。DIYは必須ではありません。忙しければ、最初から業者さんに発注して構いません。あるいは、リフォームをせず、そのまま貸し出すというやり方もあります。

ただし、ノーリフォームで貸す場合は、条件があります。雨漏りでぐずぐずになっている難しい物件ではなく、草刈りと掃除だけですぐ貸せる、まともな物件から入ってください。激安にはならないかもしれませんが、150万円から200万円ほどの、状態のよい物件。1軒目は、それで十分です。

DIYの経験をどこまで積むかは、時間や性格によっても変わります。DIYと外注の線引きについては、別の記事でも整理しているので、あわせて読んでみてください。

最初の1軒で本当に手に入れたいのは、大家としての一連の経験

最初の1軒で、本当に手に入れるべきものは何か。物件でも、安さでも、DIYの腕でもありません。大家になるという、一連の経験です。

物件を貸し出すには、いくつものプロセスがあります。

1. 入居者を募集する
2. 申し込みが入ったら、家賃保証会社(家賃の滞納を保証してくれる会社)の審査を通す
3. 賃貸借契約を結ぶ
4. 鍵を渡す
5. 入居後の連絡やトラブルに対応する

この一連の流れを、1回、自分で経験する。これが、ものすごく大きな意味を持ちます。入居者の募集のしかたや審査の流れは、別の記事で書いたとおりです。ここが分かっていると、2軒目、3軒目で、もっと安い物件や、ほとんどお金のかからない物件に挑戦するときに、腰が据わります。僕がスクールで教えているメンバーにも、まさにこの1軒目の考え方を勧めています。

予算と相談して、最初の1軒の価格帯を決める

もちろん、予算との相談になります。手元に300万円しかない人に、200万円の物件を勧めることはできません。全財産の3分の2を、1軒に入れることになるからです。逆に、使えるお金が1,000万円ほどある人であれば、無理に激安を狙わず、200万円くらいの状態のよい物件から始めることを勧めることもあります。

この表の金額は、考え方を示す目安です。生活費や予備の資金まで、物件に使い切らないようにしてください。また、融資を使うか、自己資金で買うかによっても、考え方が変わります。それぞれの懐事情に合わせて、無理のない範囲で決めましょう。

最初の1軒の物件選びで、確認したいチェックリスト

最初の1軒の候補が見つかったら、次の項目を確認してみてください。

• 自宅から、車で無理なく通える距離か
• 普通の戸建てか(アパートや一棟ものではないか)
• 建物が残っていて、賃貸に出せる状態か(土地だけではないか)
• 草刈りと掃除で、すぐに貸せそうか。雨漏りなど、大きな問題を抱えていないか
• 家賃の想定は、周辺の相場から見て現実的か
• 購入価格は、手元の資金に対して大きすぎないか
• DIYをするか、業者に発注するか、ノーリフォームで貸すかを決めているか
• 電気・ガス・水道の工事が必要なとき、頼める業者さんの当てがあるか

全部に「はい」と答えられなくても構いません。ただ、答えられない項目があれば、そこが購入前に確認すべきポイントです。曖昧なまま進めず、一つずつ埋めていってください。

最初の1軒でありがちな失敗

• 安さだけで選び、遠方の物件を買ってしまう
• アパートや一棟ものなど、管理が複雑な物件から始めてしまう
• 雨漏りなどの大きな問題がある物件を、1軒目に選んでしまう
• DIYの目的を「節約」と思い込み、時間を使いすぎる
• 練習のつもりで、建物を解体して更地にしてしまう
• 手元の資金の大部分を、1軒に注ぎ込んでしまう
• 電気工事など、資格が必要な作業を自分でやろうとする

よくある質問

空き家投資の最初の1軒は、0円物件を狙うべきですか?

最初の1軒に限っては、おすすめしません。0円に近い物件は、状態が悪かったり、場所が遠かったりして、貸し出すまでに手間と費用がかかることがあります。1軒目は、状態のよい近場の戸建てから入り、大家の一連の経験を積むほうが、結果的にうまくいきやすいと考えています。

最初の1軒は、どのくらいの価格帯がいいですか?

僕の考えでは、150万円から200万円ほどで、草刈りと掃除ですぐ貸せるような状態のよい物件が、1軒目の目安のひとつです。ただし、地域や物件によって価格は変わりますし、手元の資金によっても適切な金額は違います。無理のない範囲で決めてください。

自宅から遠い物件でも、安ければいいのでは?

1軒目は、近場をおすすめします。遠い物件は、見に行く、掃除をする、内見に立ち会う、トラブルに駆けつける、のすべてに移動の時間と費用がかかりますし、借り手がつきにくいこともあります。慣れてきてから、遠隔での運営を考えても遅くありません。

最初からアパートや一棟マンションを買ってもいいですか?

1軒目は、戸建てから始めるのがおすすめです。戸建ては1軒に1世帯なので、貸すのも管理するのもシンプルです。複数の部屋を抱える建物は、把握すべきことが増えるため、経験を積んでから検討したほうが安心です。

DIYをする時間がない場合は、どうすればいいですか?

DIYは必須ではありません。忙しい場合は、業者さんに発注して構いません。あるいは、草刈りと掃除ですぐ貸せる状態の物件を選んで、ノーリフォームで貸し出す方法もあります。ただ、その場合は、大きな問題を抱えていない物件を選ぶことが大切です。

練習のために、建物を解体してもいいですか?

おすすめしません。更地にすると、住宅用の土地の税金の特例が外れ、固定資産税が大きく上がることがあります。また、建物がなくなれば、賃貸に出せなくなります。具体的な税額は自治体や状況によって異なるので、役所や税理士に確認してください。

まとめ

空き家投資の最初の1軒は、いちばん安い物件を選ぶ必要はありません。選ぶ条件は、近場、戸建て、そして状態のよい物件、の3つです。

近場を選ぶのは、遠さが、初心者の思っている以上のコストになるからです。戸建てを選ぶのは、貸すのも管理するのもシンプルだからです。そして、150万円や200万円を払ってでも、状態のよい物件から入るのは、1軒目で手に入れたいものが、大家の一連の経験だからです。

可能であれば、最初の1軒では、DIYで家の構造に慣れておくことをおすすめします。目的は節約ではありません。構造を知り、業者さんの見積もりを見る目を養い、2軒目以降を楽にするためです。ただし、電気工事など資格が必要な作業は、自分でやらないでください。建物を解体して更地にするのも避けましょう。忙しければ、業者さんに頼む方法も、ノーリフォームで貸す方法もあります。

入居者の募集、家賃保証会社の審査、契約、鍵の引き渡し。この流れを1回経験すると、次の物件で挑戦するときに、腰が据わります。物件の選び方や、1軒目の進め方の具体的なところは、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。固定資産税などの税金や、賃貸の契約に関わる扱いは、自治体や状況によって異なります。実際の購入や契約は、役所・税理士・不動産会社などの専門家に確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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