ボロ戸建ては個人で買う？法人で買う？税金の考え方と判断の順番

椙田(すぎた)です、

「ボロ戸建てを買うとき、個人で買うべきですか。それとも、法人を作って買うべきですか」。これは、僕がよく受ける質問の一つです。ネットで調べると、「法人のほうが節税になる」「いや、個人が有利だ」と、意見がばらばらで、調べるほど分からなくなる方も多いと思います。

今日は、この質問に、150件以上の物件を扱ってきた僕なりの考え方をお伝えします。結論から言うと、これから始める初心者の方の多くは、まず個人で始めて問題ない、と僕は考えています。その理由を、税金の仕組みを一つずつほどきながら、説明していきます。

※この記事は、一般的な情報の提供です。僕は税理士ではありません。税金の制度や税率は、見直されることがあり、お一人お一人の状況によっても答えが変わります。法人を作る、大きな取引をするといった判断の前には、必ず税理士などの専門家に確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。この記事で出てくる税率や金額は、おおまかな目安です。

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なぜ、個人か法人かで迷うのか

まず、大前提です。個人で持つか、法人で持つかで、得したり損したりする理由は、とてもシンプルです。かかってくる税金の種類が、違うからです。

• 個人で物件を持つ場合は、利益に対して、基本的に所得税と住民税がかかります。
• 法人(会社)の名義で物件を持つ場合は、利益に対して、法人税を中心とした、会社にかかる税金がかかります。

この所得税と法人税は、税率の上がり方がまったく違います。そこを理解できると、自分はどちらで買うのがよいか、自分で考えられるようになります。順番に見ていきましょう。

個人の税金は、所得が増えるほど税率が上がる

個人の所得税は、「累進課税(るいしんかぜい)」という仕組みです。所得が増えるほど、税率が段階的に高くなる制度のことです。階段を一段ずつ上がるように、所得が増えるたびに、税率が上がっていきます。

所得が少ないうちは低い税率で、段階的に上がっていき、所得がとても高い人では、所得税の最高税率が45%になります。ここに、住民税がおおよそ10%上乗せされるため、所得の多い人は、合計で約55%もの税率になる場合があります。

本業の収入と合算される

ここで見落としがちなのが、不動産で得た所得は、本業の給与などと合算して税額が計算される、という点です。会社員の方が、空き家の賃貸で副収入を得た場合、その分は、給与の上に積み上がる形で課税されます。

そのため、もともとの年収が高い人ほど、空き家で稼いだ分にも、高い税率がかかりやすくなります。反対に、本業の収入がそれほど高くなく、不動産の利益もまだ小さいうちは、低い税率の段階におさまります。同じ利益でも、人によって税額が違う理由が、ここにあります。

実際の税額は、各種の控除などによって変わります。自分の場合はどうなるのかは、税理士や税務署に確認してください。

法人の税金は、ざっくり2段階で考える

法人にも、税率が上がる仕組みはありますが、個人の所得税のように、細かく45%まで上がっていくわけではありません。もっと大きな区切りです。

会社にかかる税金は、法人税だけではなく、法人住民税や法人事業税などが合わさっています。それらをまとめた「実質的な税率」を、実効税率(じっこうぜいりつ)といいます。中小企業の場合、ざっくり言うと、年間の利益のうち、800万円までの部分は2割台、それを超える部分は3割台前後、という二段階で考えると、イメージがつかみやすくなります。

ここがポイントです。個人は、所得が高くなると最大で約55%まで上がる一方、法人は、高くても3割台で頭打ちになります。そのため、利益がある程度大きくなると、個人で持つより、法人で持ったほうが税率が低くなる、という逆転が起こります。「ある程度稼ぐなら法人」と言われる、いちばんの理由です。

これは、あくまで制度の一般的なイメージです。実際の税率や、どの区切りで適用されるかは、法人の規模や所在地、その時点の制度によって変わります。必ず、最新の情報を確認してください。

個人と法人の違いを、表で整理する

ここまでの内容を、表にまとめます。

表を見ると、法人のほうが税率の面では有利に見えます。ただし、税率だけを見て決めるのは危険です。法人には、維持するためのコストがあるからです。

「最初から法人」が落とし穴になる理由

「法人のほうが税率が低いなら、最初から法人を作ればいいのでは?」と、考える方は多いと思います。でも、そこが落とし穴です。

法人は、作るのにも、維持するのにも、お金がかかります。

• 設立費用が、数十万円ほどかかります。
• 税理士の顧問料が、毎年かかる場合が多いです。決算や申告を、自分一人でこなすのは、簡単ではありません。
• 赤字でも、毎年かかる税金があります。これは「均等割(きんとうわり)」と呼ばれるもので、金額は自治体などによって違いますが、最低でも年に7万円ほどかかる、と言われています。

個人であれば、利益が出なければ、税金はほとんどかかりません。ところが法人は、一円も儲かっていなくても、持っているだけでコストが発生します。

そのため、利益がまだ小さいうちに法人を作ると、税率が低くなっても、維持コストのほうが高くつき、トータルで損をすることがあります。これが「最初から法人」の罠です。ボロ戸建てで、1軒目、2軒目を始めたばかりの段階では、利益もまだ大きくありません。この段階で、法人の維持費を背負うのは、慎重に考えたほうがよいと思います。

法人化を考える目安

では、いつ、法人を考え始めればよいのでしょうか。僕の考え方の目安は、次のとおりです。

空き家の事業の利益が育ってきて、それを本業の給与などと合算したときに、個人の税率が、法人の実効税率(さきほどの3割ちょっと)を超えてきそうだ、というあたりが、一つの分岐点です。利益が安定して出るようになり、「これは事業として伸ばしていく」という段階に入ったら、税理士に相談して、法人化を検討する。この順番が、僕が150件以上の物件に関わってきて、いちばんしっくりくる進め方です。

法人化を検討する前に、確認しておきたいことを、整理します。

1. 今の不動産の利益は、年間でどれくらいか(これから増える見込みはあるか)
2. 本業の収入を含めた、個人の所得はどれくらいか
3. 法人を維持するコスト(税理士の顧問料、均等割など)を払っても、手残りが増えるか
4. 物件を、何軒まで増やす予定か
5. 法人名義にすると、融資や契約の面で、何か変わることはないか

この5つを書き出して、税理士に相談すると、話がスムーズに進みます。「なんとなく法人のほうが得らしい」という状態で相談するより、ずっと具体的な答えがもらえます。

持ち続けるか、すぐ売るかで、答えが変わる

ここまでは、「持ち続けて、家賃をもらう」という前提の話でした。ただ、もう一つ、大切な判断軸があります。その物件を持ち続けるのか、それとも比較的早く売るのか、という点です。

物件を買って、手を入れて、売って利益を出す。この売却で出た利益にも、税金がかかります。しかも、個人の場合は、持っていた期間によって、税率が大きく変わります。

• 所有期間が短い場合(短期譲渡所得)は、税率が約4割と、高くなります。所得税と住民税を合わせると、利益の4割近くが税金になります。
• 所有期間が長い場合(長期譲渡所得)は、税率が約2割まで下がります。

境目は、ざっくり「所有期間が5年を超えるかどうか」です。正確には、売った年の1月1日の時点で、持っている期間が5年を超えているかどうか、という数え方をします。細かい数え方は、必ず税理士などに確認してください。

一方、法人の場合は、家賃の利益も、売却の利益も、基本的には法人税の枠で計算されます。個人の短期譲渡のように、約4割という高い区切りはありません。

つまり、「個人か法人か」は、税率の表だけで決まる話ではありません。あなたが、どんなやり方で空き家に取り組むのかによって、答えが変わります。長く貸して、毎月コツコツと家賃を受け取るスタイルなら、個人でも十分です。むしろ、シンプルで済む分だけ、有利な場合もあります。買ってすぐ手を入れて、どんどん売って回していく転売中心のスタイルなら、法人のほうが有利になる可能性があります。

減価償却は、ボロ戸建てではあまり効かない

不動産の税金の話になると、必ず出てくるのが「減価償却(げんかしょうきゃく)」です。難しそうに聞こえますが、考え方はシンプルです。

減価償却とは、建物の購入代金を、何年かに分けて、少しずつ経費にできる制度のことです。建物は、時間がたつと古くなり、価値が下がります。その下がる分を、毎年、経費として計上してよい、というルールです。経費が増えれば、利益が小さくなり、税金が減ります。そのため、「減価償却は節税になる」と言われます。ちなみに、土地は古くなっても価値が減らないため、減価償却の対象になりません。建物だけの話です。

法定耐用年数と、築古の特例

何年かけて経費にするかは、建物の構造ごとに決まっていて、これを「法定耐用年数」といいます。木造の住宅であれば、22年です。

そして、この22年をすでに超えた築古の木造住宅は、一般に、4年という短い期間で償却できるとされています。短い期間で、大きな金額を経費にできるわけです。この仕組みを使い、高額な築古の建物を買って、4年間で大きな経費をつくり、高い本業の所得とぶつけて、税金を圧縮する。いわゆる「4年償却」を使った節税の手法が、投資家のあいだで知られています。

ただし、税制は見直されることがありますし、使えるかどうかは、状況によって違います。この手法を使う場合は、最新のルールを、必ず税理士に確認してください。この記事では、これをおすすめするものではありません。

ボロ戸建てでは、分母が小さい

さて、ここがポイントです。僕たちが扱うボロ戸建てや、ほぼ0円に近い空き家は、そもそも、取得した金額がとても小さいのです。数十万円、場合によってはそれ以下ということもあります。

減価償却は、「建物の取得価格」を分けて経費にする制度です。もとになる金額が小さいと、毎年の経費にできる金額も、ほんのわずかです。

たとえば(仮の例です)、建物の取得価格が60万円だったとします。4年で償却できるとして、1年あたりの経費は約15万円です。税率がどれだけ高い人でも、15万円の経費で減らせる税金は、数万円ほどにとどまります。高額な建物を買って、大きな経費をつくる投資家と、規模がまったく違います。

つまり、お金持ちが使うような派手な減価償却のテクニックは、高い建物を買うからこそ効くもので、安いボロ戸建てには、ほとんど当てはまらないのです。

ちなみに、建物と土地を一緒に買ったとき、建物の取得価格をどう分けるかは、決まったやり方があります。実際には、税理士に確認しながら進めてください。

僕は、これを悪いことだと思っていません。むしろ、考えることが減るぶん、シンプルでよいと感じています。ボロ戸建ての世界では、税金で複雑な工夫をする必要が、ほとんど出てこないのです。

税金より先に、考えるべきこと

ここまで税金の話を続けてきましたが、僕が一番お伝えしたいのは、この点です。

空き家は、節税の道具ではなく、事業です。

節税で数万円を浮かせることに必死になるより、いい物件を安く仕入れて、きれいに直して、しっかり貸して、毎月のキャッシュフローを生み出す。その積み重ねのほうが、はるかに大きなリターンになります。順番を、間違えないでください。

実際に、「個人か法人か」で悩みすぎて、一歩目を踏み出せない方を、何人も見てきました。税金の最適化に時間を使うより、1軒目を買って、貸して、実際のお金の流れを見たほうが、学べることがずっと多いはずです。税金の知識は、事業が動き出してから、必要に応じて身につけても遅くありません。

もちろん、税金を軽く見てよい、という意味ではありません。知らずに高い税金を払ってしまう、逆に、作らなくてよい法人を作って、維持費で損をする。この情報の差は、大きいです。だからこそ、「判断のものさし」だけは、持っておいていただきたいのです。

個人か法人かを決める、判断の順番

最後に、判断する順番を、手順としてまとめます。

1. やり方を決める。長く貸して家賃を受け取るのか、比較的早く売るのかを、まず考えます。
2. 利益の見込みを出す。家賃から経費を引いた、年間の手残りの見込みを出します。まだ小さければ、個人のままで十分なことが多いです。
3. 本業の所得を確認する。給与など、本業の所得と合算したときの税率を、おおまかに把握します。
4. 法人の維持コストを見積もる。設立費用、税理士の顧問料、均等割などを、足し上げます。
5. 比べて、手残りが増えるかを見る。税率の差で得をする金額が、維持コストを上回りそうかを確認します。
6. 税理士に相談する。ここまでのメモを持って、具体的な数字で相談します。

順番のポイントは、最初に「やり方」を決めることです。持ち続けるのか、売るのか。ここが決まっていないと、どちらの税金を比べればよいのかさえ、分かりません。

個人で始める人が、最初に整えておきたいこと

多くの方は、個人で始めることになると思います。その場合、最初に整えておきたいことを、一般的な範囲でまとめます。

• お金の出入りを記録する。家賃の入金、固定資産税、修繕費、保険料などを、最初から記録します。後からまとめて整理するのは、大変です。
• 領収書や契約書を保管する。経費として認められるかどうかの根拠になります。
• 確定申告が必要かを確認する。会社員の方でも、給与以外の所得が一定の金額を超えると、確定申告が必要になる場合があります。金額や条件は、税務署や税理士に確認してください。
• 勤務先のルールを確認する。副業に関する会社の決まりがある場合があります。就業規則を見ておきましょう。
• 税理士とのつながりを、早めにつくる。利益が育ってから慌てて探すより、相談できる人がいると、安心です。

これらは、特別な準備ではありません。どれも、事業を続けるうえでの、基本的な習慣です。最初に整えておけば、法人化を考える段階になったときも、数字がそろっているので、判断がしやすくなります。

見落としやすいポイント

• 税率の表だけを見て、「法人のほうが得」と決めてしまう
• 法人の維持コスト(設立費用、顧問料、均等割)を、見込まない
• 個人の所得税が、本業の収入と合算されることを忘れる
• 買ってすぐ売ると、個人では税率が高くなることを知らない
• 所有期間の数え方を、自己流で判断する
• 減価償却に期待して、安い物件の経費が小さいことに気づかない
• 節税に気を取られて、物件選びと、キャッシュフローの確認がおろそかになる

どれも、税金の仕組みを知らないまま進めると、陥りやすいポイントです。ひとつずつ、確認しながら進めてください。

よくある質問

ボロ戸建て投資は、最初から法人で始めたほうが得ですか?

一概には言えませんが、利益がまだ小さい初心者の段階では、法人の維持コストが負担になることが多いです。僕は、まず個人で始めて、利益が育ってから法人化を検討する順番を、おすすめしています。最終的には、税理士に相談して決めてください。

個人から法人に切り替える目安は、どのくらいの利益ですか?

金額で一律に決められるものではありません。本業の所得と合わせた個人の税率が、法人の実効税率(3割台)を超えそうかどうかと、法人の維持コストを払っても手残りが増えるかが、目安になります。具体的な数字は、税理士に出してもらってください。

買ってすぐ売る場合は、個人と法人のどちらが有利ですか?

個人の場合、所有期間が短いうちに売ると、譲渡所得の税率が約4割と高くなります。法人は、法人税の枠で計算されるため、転売中心の場合は、法人のほうが有利になる可能性があります。ただし、個別の事情で変わるため、事前に税理士へ確認してください。

減価償却で、本業の税金を減らせますか?

高額な建物を買えば、効果が出ることもあります。しかし、ボロ戸建てのように、取得価格が小さい物件では、経費にできる金額も小さく、本業の税金を大きく減らすのは難しいです。節税を目的に物件を選ぶのは、おすすめしません。

税理士には、いつ相談すればよいですか?

法人化を考え始めたとき、売却を予定したとき、不動産の利益が大きくなってきたときが、目安です。可能なら、最初の物件を買う前に、一度相談しておくと安心です。相談の際は、年間の収支の見込みを、メモにして持参するとよいです。

会社員のまま、個人でボロ戸建てを買っても問題ありませんか?

個人で買うこと自体は、多くの方が行っています。ただし、勤務先に副業の決まりがある場合や、確定申告が必要になる場合があります。就業規則と、税務の手続きを、事前に確認しておいてください。

まとめ

ボロ戸建てを、個人で買うか、法人で買うかについて、僕の考えを整理します。

• 個人と法人では、かかる税金の種類と、税率の上がり方が違う
• 個人は所得が高いと税率が上がり、法人は3割台で頭打ちになる。だから、利益が大きくなると法人が有利になることがある
• ただし法人には、設立費用、顧問料、均等割といった維持コストがある。利益が小さいうちは、かえって損になることがある
• 長く貸すなら、まず個人で十分なことが多い。買ってすぐ売る転売中心なら、法人が有利になる可能性がある
• ボロ戸建ては、取得価格が小さいため、減価償却の節税効果は小さい

税金の知識は、判断のためのものさしです。節税に気を取られすぎず、いい物件を安く仕入れて、きれいに直して、しっかり貸して、毎月のお金を残すことに集中してください。そのうえで、法人化や売却といった大きな判断の前には、税理士に相談する。それが、遠回りのようで、いちばん確実な進め方です。

税金を含めた、ボロ戸建て大家としての具体的な進め方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。僕は税理士ではありません。税制は見直されることがあり、状況によって最適な答えは変わります。実際の判断の前には、税理士などの専門家に確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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