空き家を放置すると固定資産税はどうなる？オーナーが陥る落とし穴

椙田(すぎた)です、

「親から相続した実家を、そのままにしている」「田舎暮らしに憧れて買った家が、仕事が忙しくて放置になってしまった」「投資のつもりで古家付きの土地を買ったけれど、収益化できないまま時間がたっている」。空き家や使っていない一軒家をお持ちの方から、こうした話をよく聞きます。そして、その多くの方が、漠然とこう感じています。「持っているだけで、固定資産税とか、何か不利なことが起きるのではないか」と。

今日は、空き家を放置したときに、固定資産税がどうなりうるのかを中心に、オーナーが陥りやすい5つの落とし穴をお話しします。僕自身は、不動産投資を16年やってきて、これまで150軒以上の空き家を取得し、再生、再利用してきました。その過程で、相談者の方から直接聞いた「放置の末路」も、数多く見てきました。

※この記事は、一般的な情報の提供です。固定資産税、空き家に関する法律の運用、行政の対応は、制度の改正や自治体によって異なります。実際の税額や手続きは、お住まいの自治体の窓口、税理士などの専門家に確認したうえで、ご自身の判断で進めてください。

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空き家を放置すると起きる、5つの落とし穴

最初に、全体像を整理します。静かに建っているだけの古い家に見えても、放置が続くと、お金と心の平穏を少しずつ削っていく「コストの時限爆弾」になりうる、というのが僕の実感です。放置して起きることは、大きく5つに分けられます。

この記事のテーマは、特に①の固定資産税です。ただ、①は②〜⑤とつながっています。1つずつ、順番に見ていきましょう。

落とし穴①｜空き家を放置すると固定資産税が上がる仕組み

そもそも、住宅用地の特例とは

まず、前提となる知識を整理します。固定資産税は、土地と建物それぞれにかかる税金です。このうち、人が住むための家が建っている土地には、「住宅用地の特例」という軽減の仕組みがあります。一般論として、小規模な住宅用地では、土地の税額が、特例のない場合に比べて最大で6分の1程度に抑えられる、というものです。

つまり、家が建っている土地は、更地と比べると、税金がずっと安くなっています。この軽減があるおかげで、空き家であっても、年間の固定資産税が数万円程度で済んでいる方が多いわけです。ただし、この軽減措置が外れると、税額は大きく跳ね上がる可能性があります。

特定空き家と管理不全空家

では、どんなときに特例が外れるのでしょうか。ここで登場するのが、「特定空き家」と「管理不全空家」という言葉です。

• 特定空き家……倒壊などの危険がある、衛生上有害である、景観を著しく損なっている、周辺の生活環境のために放置が不適切である、といった状態にあると、自治体が判断した空き家のことです。
• 管理不全空家……特定空き家になる手前の段階で、このまま放置すると特定空き家になるおそれがある、と自治体が判断した空き家のことです。

2023年に、空き家に関する法律(空家等対策特別措置法)が改正されました。この改正で、管理不全空家という区分が加わり、その段階でも、自治体からの勧告を受けると、住宅用地の特例の対象から外れる仕組みになっています。つまり、建物が本当に危険な状態になる前の段階でも、固定資産税の軽減がなくなる可能性が出てきた、ということです。

ただし、どの段階で、どのような判断がなされるかは、自治体の運用や個別の状況によって違います。「自分の空き家は対象になっているのか」「いつから税額が変わるのか」は、必ず、お住まいの自治体の窓口に確認してください。

税額が上がる様子を、事例で

最大でどれくらいの影響があるのか、僕が把握している事例をご紹介します。東京近郊で、建物の評価額が1,200万円、土地の評価額が1,000万円の物件を放置していた方の例です。この方は、もともと年に約16万円だった固定資産税が、約94万円に増えました。差額は約78万円です。年に支払う固定資産税は、もともと決して軽い出費ではありません。そこに78万円が急に上乗せされるのは、手取りの給与が急に78万円減るのと、近い負担感です。

これは、あくまで一つの事例です。評価額や土地の面積、自治体によって、金額は大きく異なります。ご自身の場合にどうなるかは、固定資産税の課税明細書を手元に用意して、自治体の税務の窓口で、確認しておくと安心です。

税額が上がる前に、できること

1. 毎年届く固定資産税の納税通知書・課税明細書を、きちんと確認する
2. 自治体の空き家担当の窓口に、自分の空き家の状況を相談する
3. 指摘された点(屋根、外壁、草木、ゴミなど)があれば、早めに改善する
4. 活用するか、売るか、解体するか、方針を決める

改善を求める連絡が来る前に動けば、選べる道は、ずっと多くなります。逆に、通知が来てから慌てても、使える選択肢は限られてしまいます。

落とし穴②｜行政の指導から行政代執行まで

2つ目の落とし穴は、行政からの指導です。空き家の状態がさらに悪くなったとします。屋根瓦が落ちそう、外壁が道路側へ傾いている、衛生上よくないゴミが積み上がっている。特に、通学路のように人が通る場所であれば、危険だと判断されやすくなります。そう判断されると、市区町村は、所有者に改善を求めていきます。

僕が把握している範囲では、命令を受けても改善しなければ、最大で50万円の過料(行政上の金銭的な制裁)になりうる、とされています。さらに「本当に危険」と判断されれば、行政代執行という、自治体による強制的な解体が行われることもあります。

行政代執行の費用は、所有者に請求される

ここで誤解しやすいのは、「自治体が解体してくれるのだから、タダで片付く」という考え方です。そうではありません。いったん公費で解体が行われますが、その費用は、所有者宛てに請求されます。税金で最後まで面倒を見てもらえるわけではないのです。

解体費は、現在、かなり高くなっています。僕が把握している目安として、木造2階建ての解体でも200万〜300万円ほどかかることがあります。アスベスト(石綿)を含む特殊な外壁材などの場合は、飛散を防ぐための措置が必要になり、費用が500万円を超えることもあり得ます。しかも、支払いが遅れると延滞金が加算され、財産の差し押さえにつながる可能性もあります。役所を敵に回すと、やはり怖い、というのが実感です。

金額は、建物の構造、立地、アスベストの有無、地域の相場によって大きく違います。実際の見積もりは、解体業者や自治体の窓口に確認してください。

落とし穴③｜維持管理コストが、ダラダラと流出し続ける

3つ目は、維持管理にかかるお金です。固定資産税とは別に、空き家は持っているだけで、毎年コストがかかります。

国土交通省の資料をもとにした試算では、空き家を最低限、安全に保つための維持費は、年間で26万円ほどが「最低ライン」といわれています。ただ、実際の現場では、これに加えて、突発的な出費が積み重なります。

これらを全部合わせると、年間30万〜50万円が、ポケットから出ていく計算になることがあります。家賃収入も、住む人の思い出も生まない場所に、毎年、海外旅行1回分のお金を使い続けるのは、冷静に考えると、もったいない話です。

もちろん、物件や状態によって、実際の費用は大きく違います。上の表は、あくまで「こんな出費が重なりうる」というイメージとして使ってください。

空き家の維持にかかる費用を、洗い出してみる

まず、年に何にいくらかかっているのかを、一度、紙に書き出してみてください。次の項目を、チェックするだけでも十分です。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料(空き家でも入れる保険か、確認が必要です)
• 水道・電気などの基本料金(解約している場合は不要)
• 草刈り・庭木の手入れ費用
• 見回りの交通費(遠方の場合)
• 突発的な修繕費

落とし穴④｜近隣トラブルと治安の悪化

4つ目は、近隣トラブルと治安の悪化です。空き家は、人の目が届かない分、火災や犯罪のリスクが高まります。

消防庁の統計では、放火の疑いがある火災の発生場所として、空き家が目立つことが報告されています。延焼被害は、平均で2.5棟に及ぶという報告もあります。ご自身の空き家だけの問題ではなく、隣近所を巻き込む可能性がある、ということです。

加えて、不法侵入者が勝手に電気を引き込んで生活していた例や、若者のたまり場になって近所の方が夜間の外出を控えるようになった例があるとも聞きます。僕自身も、現地調査で、空き家の床下に、使用済みの注射器が大量に捨てられていた現場を見たことがあります。医療廃棄物として処分が面倒だったために、床下に捨てたのではないか、と推測しています。

越境した草木が、民事トラブルに

雑草や枝が隣家に越境すると、景観と衛生の両面で、迷惑がかかります。最悪の場合、民事の訴訟に発展して、剪定費用や迷惑料として百万円単位の請求を受けることもある、と聞きます。近隣トラブルは、決して軽く見てはいけません。

近隣トラブルの具体的な種類と、事前にできる備えは、別の記事で詳しく書いているので、あわせて読んでみてください。

落とし穴⑤｜資産価値の低下と、売却チャンスの喪失

5つ目は、資産価値の低下です。住宅は、人が住まなくなると、急速に傷みます。人が住んでいると長持ちするのが、不思議なくらいです。

空き家になると、なぜ傷みが早いのか

• 換気がされなくなり、室内の湿気が逃げ場を失う
• 配管の中の水が蒸発して、サビや悪臭が発生する
• 給湯器やポンプなどの可動部が固着して、いざ使おうとしても動かない
• 木材の含水率が上がり、カビや腐朽菌が繁殖する

こうして劣化が進むと、買い手は「解体前提」で価格を提示してくるしかありません。たとえば、解体費用に300万円かかるなら、その分を引いた残りが土地の値段、という考え方になります。地価が下がっているエリアでは、さらに厳しくなります。「いつか使うかもしれない」と放置して、5年たったら買い手がゼロになり、値引きして売ることになった。そんな例は、決して珍しくありません。

共有名義のまま放置する危険

見落とされがちなのが、相続の問題です。兄弟姉妹で共有名義のまま、空き家を放置すると、維持費や税金を誰が払うのかで、必ずと言っていいほど摩擦が生じます。

僕が把握している例では、兄が固定資産税を10年間払い続けたのに、いざ売却となった瞬間、弟と妹が「遺産分割は均等がルール」と主張して、裁判にまで発展しました。売買の成立が2年遅れ、その間に屋根が崩れ、解体前提の価格にまで下がってしまいました。機会損失と弁護士費用で、合わせて800万円以上を無駄にしたとのことです。家は動かない資産なので、先送りしやすい。ただ、共有の状態で時間を置くほど、調整にかかるコストは膨らみます。

相続や共有の細かい扱いは、個別の事情によって変わります。迷ったら、弁護士や司法書士などの専門家に早めに相談してください。

更地にすれば、固定資産税の問題は解決するのか

「建物があるから問題になるなら、解体して更地にしてしまえばいい」。そう考える方は、少なくありません。確かに、構造が悪くてリフォームに向かない建物であれば、更地にするのは一つの選択肢です。

ただし、注意が必要です。建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れます。固定資産税は、先ほどの特例の分だけ、約6倍ほどになりうる、ということです。解体費用と合わせると、初年度に300万円以上の持ち出しになるケースも、珍しくありません。しかも近年は、更地にしても買い手がつかないケースが増えています。

ですから僕は、更地化は「最終手段」だと考えています。その前に、第三者に管理を任せる、短期の賃貸にして収益化できないか、といった方法を検討する価値があります。解体や更地にしたときの税額の変化は、土地の面積や自治体で違うので、実行する前に、必ず自治体の窓口や税理士に確認してください。

放置をやめるための、4つの選択肢

ここまで読んで、「怖い話ばかりだった」と感じた方もいるかもしれません。ただ、僕が伝えたいのは、「放置しなければいい」ということです。問題を知って、適切に対処すれば、過度に恐れることはありません。

僕のおすすめは、空き家を活用することです。貸し出して家賃を得ながら、建物の状態も保つ。その上で、将来の出口として売却も選べるようにしておく。やり方は、これまでの記事でも書いてきました。どの方法を選ぶにしても、方針を決めずに放置する、というのが、いちばんリスクの高い選択です。

空き家オーナーが今日できること

最後に、今日から始められることをまとめます。難しいことはありません。

1. 手元にある固定資産税の通知書を取り出して、金額と、内訳(土地・建物)を確認する
2. 空き家の現在の写真を撮って、傷みや雑草の状態を記録する
3. 自治体の空き家窓口に、「自分の空き家が、指導の対象になっていないか」を問い合わせる
4. 年間にかかっている維持費を、書き出す
5. 貸す、売る、管理を任せる、のどれにするか、期限を決めて方針を決める

この5つのうち、1つでも先に進めば、放置の状態からは、一歩抜け出しています。

放置しているかどうかの、セルフチェック表

次の項目に、いくつ当てはまるか、数えてみてください。

よくある質問

空き家を放置すると、固定資産税は必ず上がりますか？

放置しただけで、自動的に必ず上がるわけではありません。自治体が、特定空き家や管理不全空家に当たると判断し、勧告などを行った場合に、住宅用地の特例が外れ、税額が上がる可能性があります。どの段階でどうなるかは自治体で運用が違うので、窓口で確認してください。

特定空き家と管理不全空家は、何が違いますか？

特定空き家は、すでに危険や衛生上の問題などがあると判断された空き家です。管理不全空家は、その手前の段階で、放置すると特定空き家になるおそれがある、と判断された空き家です。2023年の法改正で、管理不全空家という区分が加わりました。

建物を解体して更地にすれば、固定資産税は安くなりますか？

一般には、逆になる場合があります。建物がなくなると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる可能性があります。解体費用もかかるので、実行する前に、自治体や税理士に確認してください。

空き家の維持費は、年間でどれくらいかかりますか？

物件の状態や場所によって大きく違います。国土交通省の資料をもとにした試算で、最低限の維持費は年間26万円ほどとされます。実際には、シロアリ対策、屋根の補修、遠方の見回りなどが加わり、年30万〜50万円に達することもあります。

兄弟で共有名義の空き家は、どうすればいいですか？

時間がたつほど、調整のコストが膨らみやすいので、早めに話し合うことをおすすめします。話がまとまらない場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談してください。

自分の空き家が指導の対象になっているか、どうやって調べますか？

お住まいの自治体の、空き家対策の担当窓口に問い合わせるのが確実です。通知が届いていないか、書類も確認してください。

まとめ

空き家を放置すると、固定資産税の増加、行政の指導と代執行、維持管理コスト、近隣トラブルと治安の悪化、資産価値の低下という、5つの落とし穴があります。特に固定資産税は、住宅用地の特例が外れる場面がある、という点を、知っておいてください。

ただ、これは「恐れて動けなくなる」ための話ではありません。問題を知って、適切に対処すれば、大きな問題にならないケースがほとんどです。いちばん避けたいのは、何も決めずに先送りすることです。

今日できることから、始めてください。通知書を見る。写真を撮る。窓口に電話する。この3つだけでも、状況は前に進みます。

空き家の活用や出口の具体的なやり方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。固定資産税、空き家に関する法律の運用、解体費用や過料の金額などは、制度の改正や自治体、物件の状態によって異なります。実際の判断は、自治体の窓口や税理士などの専門家に確認したうえで、ご自身で行ってください。

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