不動産投資は、とにかく
安く買って来ることが大事。
ずっと以前は「競売」が格安でしたが、
現在では既に競売も蓋を開けてみると
落札価格は市場水準になってしまい、
まったくお買い得感がありません。
かろうじて、競売の手前の任売か、
もしくはややマイナーな公売が
多少割安に買えるかも程度です。
一方で、楽待や健美家といった
不動産投資ポータルサイトには、
いまだに利回り20％、30％といった
高利回り物件が掲載されています。
こういった驚くほどの高利回り物件は、
果たして買って良いのでしょうか？
僕の経験から言って、
ネットに晒されている高利回り物件は
なんらかのデメリットがあり、
それらが解決されていないゆえの
“高利回り” であることが多いです。
たとえば、現況で「空室」が多く
かつ今後も簡単には埋まらない物件。
現状がボロボロで、リフォームに多額の
追加投資が必要になるような物件。
後者は、かかるリフォーム費用も含め
利回り再計算すると、結果的には
至ってフツーな利回りに成り下がる。
それだけならまだしも、
前者のパターンで、リフォームしても
客付会社にADやBを積んでも積んでも
まったく埋まらないようなケースとか、
これはかなり悲惨な結果になります。
獲らぬ狸の皮算用で、
利回り20％を狙ってみても、
結果的には実質利回り一桁台・・・
という残念な投資もよく見かけます。
特に、１階の部屋が「店舗」など非レジで、
家賃が高めに設定されている場合などは
それこそ要注意です。
一方で、
建蔽・容積率オーバーなどの既存不適格や、
接道瑕疵などの再建不可、借地権などの
銀行の融資が難しいような物件は、
買うのも難しいですがそれさえクリアすれば
お宝物件になる可能性は高いです。
ただし、そうした物件は出口の部分で
売るのも難しくなるので、あまり大規模な
物件はやめておいた方がいいかもしれません。
比較的大きな規模の物件は、
「率」は諦めて、レバレッジを効かせることで
「絶対額」を求め、合間合間に上記のような
嫌われ者な高利回り物件を仕込んで
規模と収支のバランスを保つのが良いですね。
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