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ネットに晒されている高利回り物件

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不動産投資は、とにかく

安く買って来ることが大事。

ずっと以前は「競売」が格安でしたが、

現在では既に競売も蓋を開けてみると

落札価格は市場水準になってしまい、

まったくお買い得感がありません。

かろうじて、競売の手前の任売か、

もしくはややマイナーな公売が

多少割安に買えるかも程度です。

一方で、楽待や健美家といった

不動産投資ポータルサイトには、

いまだに利回り20%、30%といった

高利回り物件が掲載されています。

こういった驚くほどの高利回り物件は、

果たして買って良いのでしょうか?

僕の経験から言って、

ネットに晒されている高利回り物件は

なんらかのデメリットがあり、

それらが解決されていないゆえの

“高利回り” であることが多いです。

たとえば、現況で「空室」が多く

かつ今後も簡単には埋まらない物件。

現状がボロボロで、リフォームに多額の

追加投資が必要になるような物件。

後者は、かかるリフォーム費用も含め

利回り再計算すると、結果的には

至ってフツーな利回りに成り下がる。

それだけならまだしも、

前者のパターンで、リフォームしても

客付会社にADやBを積んでも積んでも

まったく埋まらないようなケースとか、

これはかなり悲惨な結果になります。

獲らぬ狸の皮算用で、

利回り20%を狙ってみても、

結果的には実質利回り一桁台・・・

という残念な投資もよく見かけます。

特に、1階の部屋が「店舗」など非レジで、

家賃が高めに設定されている場合などは

それこそ要注意です。

一方で、

建蔽・容積率オーバーなどの既存不適格や、

接道瑕疵などの再建不可、借地権などの

銀行の融資が難しいような物件は、

買うのも難しいですがそれさえクリアすれば

お宝物件になる可能性は高いです。

ただし、そうした物件は出口の部分で

売るのも難しくなるので、あまり大規模な

物件はやめておいた方がいいかもしれません。

比較的大きな規模の物件は、

「率」は諦めて、レバレッジを効かせることで

「絶対額」を求め、合間合間に上記のような

嫌われ者な高利回り物件を仕込んで

規模と収支のバランスを保つのが良いですね。

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