自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

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大きい物件の出口は?

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不動産投資の初心者に多い傾向として、最初の一棟目はなるべく小さい物件・・たとえば区分マンションとか戸建とか小規模なアパートとかを買いたいという人は多いです。子供の頃から今まで「借金は悪だ」と教えられて来て、ここへ来て”不動産投資”という手法を知ったばかりの初心者だと、なるべく負債額を抑え気味にした投資から始めたい・・という気持ちは分かります。

しかし、どうせやるなら、ある程度の規模拡大は目指した方がいいと僕は思っています。属性面や自己資金の多寡により、買える規模はおのずと決まって来ますので、そういう制限によって戸建や小規模アパートしか買えない人は仕方ないと思いますが、大きい物件も買える属性なのにビビって買わないというのはやはりもったいないです。

大きな物件に手を出したくない理由のひとつに、「出口があるのか?」という点が挙げられますね。実際、一棟で3億円、4億円という規模のマンションになってくると、誰でも融資を引けるというわけではありません。物件自体の力にもよりますが、特にサラリーマン大家でアパートローンで引く場合には年収は1500万円以上ないと貸してくれないでしょうし、事業者や資産家でも金融資産で億単位を示せないとそう簡単には融資は出ないでしょう。

そのため、出口で売却する際に、買える人が少ない=売りにくいのでは?と思ってしまうようです。が、実際には、大規模な大家さんになると資産規模数十億円という投資家はざらにいて、数百億円規模の投資家も結構います。そうした人が物件を追加で買う場合には、千万単位の物件を取得していくことはまず無く、最低でも数億円単位の不動産を追加購入していくわけです。

また、小規模な不動産投資法人やファンドは世の中にいくらでもあり、そうした組織もやはり数億円~数十億円規模の物件を取得しないとコスト的に合わないため、数億単位の収益物件はわれわれが思っている以上に流通するニーズはあるものなのです。

僕の投資家仲間でも、4億円台で買った一棟マンションを5億円で売った人もいますし、10億近い商業物件を売り抜けた人もいますので、比較的大きな億単位の不動産でも臆せずチャレンジしてよいと僕も最近そう考えています。


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戦略なき拡大は身を滅ぼす

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不動産投資のみならずビジネスというものは、一般的に成長のKSFとして「拡大戦略」が唱えられます。いわゆる規模の経済でコストが相対的に抑制され、効率的な利益創出が容易になるから、というのが主な理由です。
また融資や出資などを受け入れている場合、外部のステークホルダーからの期待は常に成長・拡大という路線を求めるため、その期待に応えるには、増収増益の右肩上がりの成長曲線を描かざるを得ないという事情もあるでしょう。
 不動産投資においても、管理コストを中心として小規模で行なうより、ある程度のボリュームを以って運営する方が効率的であることは間違いありません。
ただ、不動産投資の場合、ファイナンスでレバレッジを効かせて買い進めていくのと、その融資の期間も数十年単位の長期ローンとなるため、あまり大きな規模にしてしまうと後々自身でハンドリングできなくなってしまう危険性もあり得ます。
最近は、メガ大家・ギガ大家という巨大な規模での不動産投資家が流行っていますが、これも自分で戦略立てて規模拡大している人は特に問題ないのですが、単に融資が出やすい時期だからと言う理由でむやみに拡大している人も中にはいるようです。
こうした投資は、減価償却切れや元利差の減少、建物の経年劣化による修繕コストや空室リスク、また将来の金利上昇リスクなどによるデッドクロスに対応しきれない可能性も出てくるかもしれません。
このあたりを自分でリスク管理できる規模に抑えておくことも投資戦略の一つなのかもしれません。
特に、減価償却切れが追い掛けてくるために、次々と物件を追加購入せざるを得ない状況の大規模大家さんも居るようなので、これは要注意です。これはあたかも回遊魚が泳ぎを止めたら死んでしまうような状態に似ていて、走り続けないといけないということだと思います。
もちろん、売却によるエグジットや、法人に移管して償却を取り直すなどのテクニックである程度リカバリーすることもできますので、そこまで戦々恐々することもないといえばそこまでなのですが。。
いずれにせよ、それなりの規模に買い進めている人は、この辺りの組み立ては最低限自分でも「やろう」という心構えくらいはある人ばかりなので特に心配はありませんが、他人任せの「戦略なき拡大路線」は、やがて身を滅ぼしかねないので、少なくとも自身でどれくらいの規模に拡大させたいのか?程度の目標設定はしたうえで、不動産投資の世界に身を投じることをオススメします。

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blackrose

投資家間の売買仲介は難しい

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僕のところでは、宅建業を持った不動産会社を運営しているので、投資家さんから物件を売却してほしいという依頼を受けたり、その一方でまだまだ買いたい投資家さんから売却物件があれば買うので紹介して欲しいとリクエストもらったりします。

そういうことだから最初は、ただそれ結びつけるだけでビジネスになるなんて売買の仲介なんてラクでオイシイ商売だと一瞬思ったのですが、そうは問屋が卸しません。

 

これは普通に考えたら誰でも分かることだと思いますが、売りたい人は1円でも高く売りたいし、買いたい人は1円でも安く買いたいものですよね。だからどうしても思惑がコンフリクトするわけです。

だけれども人というのはワガママで勝手な生き物なもので、いざ自分が売主となれば絶対自分じゃ買わないくらいの高い値付けをしたがり、またいざ自分が買主となったらなったで、自分では絶対に売らないだろう安い金額で指値を入れたりするのです。まあ、横眼で見てて呆れるやら可笑しいやらで、僕は割と冷ややかにその人の「人間の器」を測ってみてたりします。笑

 

少なくとも安く買うためには、弱りきった売主とか売り急いでいる売主とか、相続で取得したやる気のない売主などから、スピード勝負でパッと買い受けないといけません。にもかかわらず、ダラダラ融資で、とか、あわよくばオーバーローンで・・などと悠長なことを言いつつ、かつ金額も思いっきり安く!みたいなリクエスト。

これは例えて言うと鰻を食べに行って、特上のうな重を大盛りで肝吸いも松茸に変えてください~、それでいて安くしてね、と言うような恥ずかしい要求だと思います。

笑われるだけならまだしも、何度も続けてると誰も相手にしてくれなくなりますので、ご注意くださいね。


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転売の仕入れに最適な金融機関を見つけました!

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さて、今日はまたマニアックな話題です。正直言って興味ある方はあんまりいないかもしれませんが、大衆迎合的なブログを書くのは趣味ではありませんので、プライベートのブログぐらいは書きたいことを書かせて頂きます(笑)

先月こんなブログ記事『転売こそが不動産の醍醐味』を書きました。それで、もらった質問で多かったのが「転売物件の融資はどうやるんですか?」というものでした。基本的には転売は自己資金でやれる範囲でやるのがオススメですが、なかには一時的に資金の流動性を失するのを嫌がり、ファイナンスに頼って転売したい・・という人もいるようです。

転売業者の多くは、地銀とか信金・信組またはノンバンクなどで「買取再販のためのプロジェクト資金」という名目でローン期間1年未満のファイナンスを利用しています。

稀に金融機関によっては2年間まで借りれるという所もありますが、基本は1年以内です。なぜ1年かということ、これは不動産を1年超の期間保有すると「固定資産」になるからです。逆に1年未満の保有であれば会計上「流動資産」に計上することができるのです。

固定資産に計上すると減価償却の対象となってしまうため、転売用に仕入れた不動産は大抵は流動資産として処理します。そのためおのずと1年未満で「再販(転売)」というのが暗黙のルールのようになっているのです。

われわれ不動産投資家の常識からすれば、不動産への融資は15年とか20年とかのある程度長期間のローン商品を思い浮かべてしまいますが、転売業者からするとそんなに長く保有するつもりは毛頭ないので、短期ローンで十分なわけです。

そうするとここで一つの疑問が沸きます。それは「金利はともかくとしても、1年返済だと元本返済相当が毎月大変な額になるのでは?」という疑問です。試しに、金利計算ソフトに「返済額3000万円、元利均等返済、金利2%、返済期間1年」・・と入力してみると、なんと毎月の返済額は「2,527,166円」と出ます。元本を1年で返済するのだから当然です。だけどいくら転売業者といえども、3000万円借りて仕入れて毎月250万円返済だとさすがに無理がありますね。

そこでこの1年未満の「買取再販のためのプロジェクト資金」というローン商品では、借入期間中は金利負担のみで、最後の返済時つまり転売が成功した際に元本を一括で返済してくださいね、というバルーン返済が採られているのです。いわゆる「利払いのみ、売却時一括弁済」という返済方法です。不動産投資用の長期ローン商品とは全く異なる性質のファイナンスなんですね。

いやー、マニアな話題ですね(笑)

ちなみに、銀行や信金では金利は年率2%前後、ノンバンクで5%前後と不動産投資用の長期ローンよりやや高めです。が、実際には転売期間は1年ではなく3~6ヶ月というのが多いでしょうから、実際に負担する金利も年利の1/4~1/2くらいといったところでしょうか。

たとえば3000万円借りて3000万円の物件を仕入れて、リフォームして4000万円で転売する場合だと、金利2%だと利払いが1年で60万円、半年だと30万円、3ヶ月で返せば15万円という計算です。そして最後に4000万円で売った際にそのうちの3000万円を金融機関に「ありがとうございました」と言って(言わなくてもいいのですが笑)返します。

ところでこの転売ですが、やろうと思うとやはり”反復継続するなら”宅建業の免許が必要です。単回なら免許なくとも罰せられませんが、銀行に「転売するから仕入れ資金を貸してくれ」と言っても非宅建業には「買取再販のためのプロジェクト資金」は貸し付けしてくれません。

かと言って、長期ローンでファイナンス組んで物件を仕入れ、転売だと言って半年後に一括返済したら恐らくその銀行からは以後”出禁”になるでしょう。それで最初のご質問「転売資金ってどうやって借りるんですか?」ということなんだろうと思います。

これに対して、恐らく僕が知る限り「唯一」ですが、非常に興味深い資金調達をさせてくれる金融機関があり、ここのローン商品を活用すれば非宅建業の普通の不動産投資家でも転売資金としてファイナンスできることになります。(但し関東地区のみとなります。ご了承ください。)

これも例によって、僕とLINEで繋がっている方だけに限定で、具体的な金融機関の実名とそのローン商品の概要を明日のお昼12時にLINE配信します。

まあ、内容がめちゃくちゃマニアックなので、普通の方は知らなくっても大丈夫です。転売やってみたい!とか、将来やるかもなので取り敢えず気になる!とか言う、恐らく全人口のうちの0.002%にも満たないくらいの奇特な方だけ読んでくれたらそれでOKです(笑)

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法人化のタイミング

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前回のブログで税金対策からの発展で法人設立の話題になったので誤解を生じるかもしれませんが、法人は必ずしも「節税」だけの観点で立ち上げるのではありません。

むしろ、もっとアグレッシブに将来規模拡大して行こうと思うならば、まだ初動の段階でもさっさと法人化することも戦略上必要です。ここでは、法人化することの意義といくつかのパターンを挙げておきます。

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①節税のための法人化

まずは不動産投資において最もオーソドックスな法人設立のパターンです。最初に個人で1棟2棟と購入し、個人の家賃収入が増えてくると、特にサラリーマン大家で本業の給与所得もそこそこ高い人だと、すぐに個人の所得税と法人での法人税の逆転ポイントが来てしまいます。

個人の所得税は6段階の累進課税率が採用されており、実際には控除額が細かく設定されているので実質なだらかに税額が上がって行くような設計になっています。

一方で法人税は、所得800万円以上とそれ未満で大きく二段階に分かれており、住民税等を含めた実効税率で高くて40%弱です。そのため、個人では1800万円で住民税合わせると43%になるのでそのちょっと下くらいで逆転します。いまは法人税が引き下げの傾向にあるため尚さらです。

そのため、たとえば年収1000万円くらいのサラリーマンだと規模にもよりますが1~2棟で法人税率の方が低くなる可能性もあります。逆に年収の少ない主婦などの個人においては、当面法人で買うよりも個人事業主として購入した方が税額の観点だけで考えると得かもしれません。

また、既に保有している個人名義の不動産を、規模拡大に伴って法人へ譲渡して所有権移転させることもよくあります。この場合は、再度かかる不動産取得税や登録免許税を節約するため、(家賃を生んでくれる)建物のみを法人に売却し、(家賃を生まない)土地は個人に残す手法も用いられます。この辺りも、また機会を見てしっかり説明します。
※実際の税務上の手続きについては税理士にご相談ください。

 

②副業禁止回避のための法人化

次に、最近非常に多いパターンがこれです。夫がサラリーマンなどで、不動産投資自体が勤務先の副業禁止規定に抵触する可能性があるということで、配偶者を代表に据えた法人を作って不動産を取得するパターンです。

このスキームは一見すると理に適っていますが、現実には(収入の少ない専業主婦などを代表にした)新設法人へ融資してくれる金融機関はかなり限られるため、何棟も何棟もどんどん買い増していくことは事実上難しいです。

しかし、その新設法人で1棟目を取得したあと、年単位で実績(黒字実績+返済実績)を積めば、③で言及するような評価を受けて、規模拡大していける可能性も出てきます。

また配偶者を代表にした新設法人スキームでも、④に言及するような夫の個人属性を活かした法人購入が一部可能な金融機関もありますが、そこは夫が当該法人を”実効支配”することが必要です。具体的には、株式または出資額の過半数を権利取得しておくことで、実質所有することです。

この際に注意点は、法人が株式会社ならあくまで「株主」として株式を保有するだけとなりますが、合同会社の場合は出資者は「社員」(雇用形態の社員という意味ではない)という形になるため、副業禁止規定に抵触しないか微妙かもしれません。しかしこれは株式会社の「取締役」のように登記しなければならない項目ではありませんので、勤務先にバレる可能性も低いとは思います。
※今後のマイナンバー制の方向性によっては可視化される可能性もあるかもしれません。

 

③成長拡大のための法人化

個人属性で一人の人格が負債を起こせる額は属性により異なりますが、おおむね数億~十億円程度となります。そのため、ある程度の規模に達したら、そこからは法人化してプロパー融資を引っ張って買い進めていかねばならないステージになってきます。

そのためには法人としての実績を積むことも必須の条件となりますが、その実績にはP/L(損益計算書)だけでなくB/S(貸借対照表)の観点も入ってきます。収益還元法だけで見てくれる金融機関もたまにありますが、やはり未だに「積算評価(原価法)」重視の金融機関の方が圧倒的に多いです。

しかしながら今のマーケットにおいて、売価<積算というような不等式が成り立つ物件はほぼ皆無であるため、この方法についてはもはや机上の空論になっています。いまのメガ大家などはほとんどがこうした積算に裏付けされた地方中古RCをガツガツ買って、積算オーバーの担保余力で次の物件をさらに買う・・というプラスのスパイラルで規模拡大してきた人がほとんどだと思います。

いまのご時世では、積算の出る中古RCに代わる「買い方」をしていかなければ、なかなか順当に規模拡大ができない仕組みになっているのかもしれません。

 

④個人属性を活かした「ビークル」としての法人化

そこで、いま最も主流の買い方がこの方法だと思います。「一銀行一法人」スキームと呼ばれるこの方法については、うーん、グレーな部分を伴いますので、残念ながらここでは書けず、明日(2016年9月22日)のお昼12時にLINEで配信させて頂きます。

 

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ネットに晒されている高利回り物件

不動産投資は、とにかく

安く買って来ることが大事。

ずっと以前は「競売」が格安でしたが、

現在では既に競売も蓋を開けてみると

落札価格は市場水準になってしまい、

まったくお買い得感がありません。

かろうじて、競売の手前の任売か、

もしくはややマイナーな公売が

多少割安に買えるかも程度です。

一方で、楽待や健美家といった

不動産投資ポータルサイトには、

いまだに利回り20%、30%といった

高利回り物件が掲載されています。

こういった驚くほどの高利回り物件は、

果たして買って良いのでしょうか?

僕の経験から言って、

ネットに晒されている高利回り物件は

なんらかのデメリットがあり、

それらが解決されていないゆえの

“高利回り” であることが多いです。

たとえば、現況で「空室」が多く

かつ今後も簡単には埋まらない物件。

現状がボロボロで、リフォームに多額の

追加投資が必要になるような物件。

後者は、かかるリフォーム費用も含め

利回り再計算すると、結果的には

至ってフツーな利回りに成り下がる。

それだけならまだしも、

前者のパターンで、リフォームしても

客付会社にADやBを積んでも積んでも

まったく埋まらないようなケースとか、

これはかなり悲惨な結果になります。

獲らぬ狸の皮算用で、

利回り20%を狙ってみても、

結果的には実質利回り一桁台・・・

という残念な投資もよく見かけます。

特に、1階の部屋が「店舗」など非レジで、

家賃が高めに設定されている場合などは

それこそ要注意です。

一方で、

建蔽・容積率オーバーなどの既存不適格や、

接道瑕疵などの再建不可、借地権などの

銀行の融資が難しいような物件は、

買うのも難しいですがそれさえクリアすれば

お宝物件になる可能性は高いです。

ただし、そうした物件は出口の部分で

売るのも難しくなるので、あまり大規模な

物件はやめておいた方がいいかもしれません。

比較的大きな規模の物件は、

「率」は諦めて、レバレッジを効かせることで

「絶対額」を求め、合間合間に上記のような

嫌われ者な高利回り物件を仕込んで

規模と収支のバランスを保つのが良いですね。

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不動産投資の収益物件

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