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新興国に投資するということ

このオファーは、僕とLINEで繋がっている、ごく限られた投資家だけへの特別な案内となります。長文となりますが、完全クローズドな内容ですので最後までお読み下さい。


いま僕らがやってるインカム狙いの不動産投資というのは、言ってしまえばスプレッドを稼ぐサヤ抜きのビジネスです。

マイナス金利政策のおかげで、行き場を失なった民間銀行の市中調達マネーは、日銀へではなく次なる運用先を市場の不動産に振り向けられました。融資が緩いと不動産価格は高騰します。この単純なロジックにより都心部の不動産はいま軒並み上昇しています。

 

ターゲットインフレ率2%を標榜する日銀としては、量的な金融緩和を打ち出し、政策誘導的に不動産価格を引き上げようとするのは当然の策です。こうした“作られたインフレ”と異なり、昭和末期のバブル期までは、社会構造的にナチュラルな経済成長にあった日本は、「土地神話(死語)」という土地価格の上昇局面を長きにわたって経験しました。

いまでも、もしも時間を遡ることができるタイムマシンが発明され実用化されたならば、昭和30年の東京に行ってまだ安かった銀座や丸の内、六本木などの土地を買い漁ることでしょう。

しかし21世紀も1/6を経過した2016年現在、残念ながらタイムマシンはまだ実用化されておりません。リニアモーターカーすらまだ実用化されていないのだから当然と言えば当然でしょう。

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ところが、ビジネスの世界においては、「タイムマシンビジネス」という言葉があり、代表的な例としてソフトバンクの孫社長の商売の仕方がベンチマークされています。

孫さんは、先進国の例えばアメリカで流行しているビジネスモデルを日本に持ち込み、誰よりも早く事業化する権利を抑える。また日本で台頭したビジネスモデルをアジアの新興国に持ち出して、そこでまた事業化の権利をグリップしてしまう。こんなふうに、まるで時空を自在に往き来するタイムマシンのように、国家間の経済格差や情報格差をうまく利用してお金儲けをやっているのです。

 

一方で、僕らは孫さんのような商才や巨大資本を持ち合わせていませんが、それでも不動産に携わる身としては、このタイムマシンビジネスの効果効能をもっとも享受できる立場にいることを自覚すべきです。

それが「新興国の土地に対する投資」です。当然のことながら日本も昔は「新興国」と呼ばれた時代がありました。高度経済成長の時代にあっては、成長産業に投資すればさえ株価はあがり、土地に投資するだけで将来の値上がりが約束されているものでした

 

いま僕が個人的に注目している国がカンボジアです。カンボジアと聞いて「ポルポト派」「地雷」というキーワードしか思い浮かばなかった人は、一度首都プノンペンを見て来るとよいでしょう。

かくいう僕も、2年前に初めてカンボジアの土地投資の話を聞いた時には、同じように「アンコールワット」「地雷」くらいしか想起できませんでした(笑)

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しかしその一方で、長い内乱によって政権が安定せず、自国のオリジナル通貨すら機能しない不安定な政治・経済情勢、まだまだ未熟な後進国という先入観を持っていたため、逆に「投資」先としては、今後の伸びしろがあって面白いのではないか?とも思いました。

そして実際、昨年プノンペンを視察したうえで、市内南部の土地に投資してきました。プノンペンは“東洋のパリ”とも称されるほど歴史的な建造物が建っていて、道路も狭いたため再開発が困難な状態です。そのため、これからは周辺の少し離れたエリアで計画的な都市開発が伸びて行く、そんな段階にありました。

 

僕が投資したのは、ランドバンキングと呼ばれる手法。ランドバンキングとは、都市化が拡大する地域において、将来の開発に必要となるであろう重要な拠点の土地を戦略的に先行取得しておき、数年後にデベロッパーが開発に着手した時に、売り抜けて差益を稼ぐ資産運用の仕組みのことです。

日本でも、高度経済成長期まで遡らなくとも、近年でも駅前再開発や電鉄各社による沿線沿いの分譲地開発などで土地の価値が飛躍的に化けるケースもチラホラあるため、割とイメージできる人も多いかもしれません。

 

カンボジアは、本来われわれ外国人の名義で土地の所有権を取得することは許されていません。しかしこのランドバンキングというスキームに乗っかることで、キャピタルゲイン狙いの土地保有を仕組みとして行なうことが可能になります。

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(写真は都市開発のイメージです)

今回のスキームは、大本営で座組みの組み立てをやっているメンバーが僕の直接の友人であることから、残りの10区画を抑えてもらいましたので、投資したいという人がいれば、下記のフォームから応募してみて下さい。

ちなみに今回の投資場所は、プノンペン市内の北部に位置する新規開発エリアで、日本資本のみならず中国資本や韓国資本のデベロッパーなどがしのぎを削って都市開発を進めているエリアとなります。詳しくは個別にお尋ねください。1区画あたり、約200万円くらいの投資サイズとなります。融資は不可です。回収年数とリターン率は、概ね2〜3年で2〜3倍くらい、というイメージです。

 

 

 

ちなみに昨年、僕が投資した土地の斜め向かいは今、メルセデスのショールームを建設中です。もうそろそろ当地もエグジット先が決まるものと思われます。

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(参考動画)
プノンペン市街地中心部の状況

http://youtu.be/Q7K-M9D6ghU

市街地は寺院など低層の建築物が建ち込んでおり、美しい街並みは「東洋のパリ」とも称されるほ­ど。このため現在の市街地中心部での大掛かりな再開発は不可能とされており、都市部への人口流入の受け皿として副都心の開発が必要となっています。