椙田です、
空き家ビジネスで怖いのは、ボロい物件だと思っていませんか。
僕の実感では、危ないのは物件よりも人の方です。
今回は、僕自身や教えた生徒さんが実際に出会った、近づいてはいけない人の話をします。
読み終わる頃には、怪しい人が来た瞬間にどこが危険信号か、見えるようになると思います。
なぜ不動産にやばい人が寄ってくるのか
不動産投資は、やったことがない人が多い世界です。
そこに数千万円、普通に数億円単位のお金が動きますよね。
会社員として働いていたら遭遇しないような人が、割と狙ってきます。
経験の浅い人が集まる場所には、知識の差で騙してやろうという人も集まりやすいんです。
ある程度慣れた人でも、手口が巧妙だと簡単に騙されてしまうことがあります。
ただ、僕がやっている0円空き家ビジネスは、物件が100万円以下、50万円以下が中心です。
プロの詐欺集団からすると、リスクとリターンが見合わないんですね。
だから詐欺師そのものは、ほとんどいないと思っています。
それでも、詐欺的な手口やせこいことをやる業者、関わると精神的にきつい人には、まあまあ出会いますよ。
僕の仕入れの仕組みは、僕がやってる”空き家引き取り業”とは？でもお話ししています。
「先にお金をください」と言う業者は切る
最初は不動産業者の話で、生徒のAさんの事例です。
安い物件が出たので、もっと安くなるよう交渉してきますよ、と紹介を受けました。
価格は地方の戸建てで70万円ほどだったそうです。ありがたい話ですよね。
ところがその業者が、交渉してくるので先に手数料をください、と言ったんです。
成立する前の請求ですよね。普通はありえません。
売買の仲介手数料は、動画でお話しした例では、上限の目安が物件価格の3%＋6万円です。
しかもそれは、取引が成立したときに発生する成功報酬のような形なんですね。
もう理屈ではなくて、僕が頑張るから先にお小遣いちょうだい、という話でしかありません。
Aさんは初心者だったので、この業界はそういう習慣なのかな、と一瞬思ったそうです。
相談をもらえたので、そういうルールじゃないよ、と伝えて事なきを得ました。
成立前の手数料や紹介料を先払いしてくれという相手は、基本的に断っていいと思います。
本当に正当な費用なら、何の名目でいくら、いつ発生して、何に使うのかを確認しましょう。
広告費や、売主へ交渉に行く交通費の実費なら、意味はわかりますよね。
それでも書面で出してもらって、領収書も作ってもらう。そこまでやって初めて払う話です。
リフォーム代の全額先払いは受けない
次はリフォーム業者で、ここもあるあるなんですよ。
0円空き家だと、物件の金額よりリフォーム費用の方が高かった、という話はよくあります。
動画では、規模にもよるが数十万円、大きいと100万、200万、300万と平気で出ていく例をお話ししました。
金額が大きいぶん、良くない連中も中にはいます。
初心者ほど早くリフォームに出したくて、焦って払ってしまうんですよね。
生徒のBさんは相見積もりを取って、一番良さそうな業者に依頼しました。
そこで言われたのが、安くしましたので全額を先に入れてください、でした。
Bさんが全額を振り込んだら、連絡が取れなくなったんです。
怖いのは、初対面の業者ではなく、過去に何回か取引のあった知り合いだったこと。
人は変わりますし、会社の資金繰りが悪化すれば、急に飛ぶこともあります。
過去の取引が、大きな受注で逃げるための信用作りだった可能性もありますよね。
対策として、僕は支払い条件を最初に決めます。
- 契約時に10〜20%、多くても30%ほどの着手金
- 進捗を写真や現地で確認してから中間金
- 完了と引き渡しを確認してから残金
この割合も動画でお話しした目安なので、工事の内容によって変わりますよ。
そして総額にもよりますが、数万円から10万円ほどを手直し用に保留しておきます。
これは意地悪ではなく、是正工事のための、業界では普通にある守り方です。
引き渡しの後に、ここができていない、建て付けが甘いという話はよく出ますよね。
全額を払った後だと、業者も後ろ向きな仕事になって、やってくれないことがあるんです。
最後の支払いが0だと、人はやっぱり雑になりますから。
あとは工事請負契約書に、工期、支払い条件、遅延したときの対応を必ず盛り込みます。
口約束は、揉めた瞬間に消えてしまいますからね。
保証会社が通っても入居の保証ではない
次は入居者のトラブルで、これは僕自身の事例です。
僕は家賃保証会社の審査が通って、初めてその人をお客さんと認定します。
その後に賃貸借契約を結んで、初期費用も入金されました。
ここまで来れば大家としては安心です。あとは入居するだけですから。
ところが直前になって、連絡が繋がらなくなったんですね。
現場を見に行っても誰もいない。やっと繋がったら、やっぱり入居はやめたいです、と。
こちらは新規の募集を止めているので、機会損失が数ヶ月分出てしまいます。
動画でお話しした例では、家賃が仮に5万円なら、2ヶ月分で10万円ほどが飛ぶ計算です。
そこに広告宣伝費もかけていますし、保証料をこちらが負担しているケースもあります。
ここは勘違いされがちなのですが、保証会社が保証するのは滞納が起きたときです。
滞納分を大家へ立て替え払いする、あるいは滞納者から取り立てる。そういう機能の契約なんですね。
入居させることの保証ではありません。
対策は2つです。まず契約までの流れで、本人確認と意思確認を強めに行うこと。
入居日はいつか、引っ越しの手配は済んでいるか、勤務先の異動予定はないか。
賃貸借契約書を説明する段階で、このあたりを丁寧に聞いておきます。
面接みたいですが、事故を防ぐためですね。
もう1つは、申し込みやキャンセルの規定を、賃貸の仲介さんと相談して設定すること。
地域特性や商習慣で難しいこともありますが、止められるトラブルは事前に防ぎたいですよね。
僕は短期解約違約金を設定していて、早期解約なら費用をいただく形にしています。
入居者の条件づくりについては、築古ではペットを味方にする不動産経営も参考にしてください。
LINEへ誘導された時点で切っていい
次は国際ロマンス詐欺で、不動産から離れた話に聞こえますよね。
でも誰でも連絡ができてマッチングできる場があるということは、変なやつが必ず紛れ込むということなんです。
生徒のCさんは、持っている物件の賃貸募集をネットに出していました。
問い合わせをくれたのは、来月から日本に住む予定という中国人の女性です。
来月から借りられますか、日本は初めてなので色々教えてほしいです、と。
慣れている人は、この時点でブロックです。僕も無言でブロックします。
初心者だと、問い合わせが来たと舞い上がって、丁寧に返信してしまうんですね。
次に来るのが、アプリが使えないからLINEで話したい、です。
もうこの時点で詐欺確定なんですよ。
LINEでは最初こそ物件の話ですが、だんだん日本のことを教えてほしい、あなた優しいわね、に変わります。
今度会ったときは直接案内してほしい。恋愛感情を抱かせるような雰囲気ですね。
そこが罠で、次に来るのが、手続きにお金が必要なので少しだけ立て替えてほしい、です。
最初は数万円と小さいのですが、次第に増えて、最後は数百万円単位になります。
Cさんは最終的に1000万円近くを振り込んだ、という話でした。
巻き込まれた人は、まさか詐欺とは思っていないんです。困っているなら立て替えようか、から入っていく。
対策として、自信がない方は募集の窓口を不動産の仲介会社に任せてください。
自分でやるなら、内見の予約はフォームから、本人確認書類は必須、LINEは使わない。
こちらのルールを相手に適用してもらうことが大事です。
恋愛感情っぽい匂いがしたら、もう詐欺だと思っていいですよ。
というより、LINEへ誘導された時点でだめなんです。
不動産の話なのに、相手からお金の相談が出てくる。そこで気づいてほしいですね。
いい人でいる必要は全くありません。守るべきは自分の利益です。
売る側は不具合を先に全部開示する
5つ目は買主側からのクレームで、僕の反省も含む話です。
空き家はボロ屋、中古の家ですから、不具合があるのは当然ですよね。
でも買主さんが初めての中古戸建だと、新築を買うような感覚で見てしまうことがあります。
雨樋が歪んでいる、床がきしむ、建具が少し閉まりにくい、設備が古い。
中古の空き家ではあるあるですが、買主さんは瑕疵だと言ってくることがあるんです。
クレームが起きると、仲介会社からは、売ったはいいけど揉めた物件という印象になります。
次にいい物件が出ても回してもらえない。仕上げて売るときも扱ってもらえない。
販路も仕入れルートも失うリスクがあって、これが地味に痛いんですよね。
なので今は、事前に不具合事項を全部、買主さんへ伝えています。
告知事項として、この状態を理解した上で買ってくださいと、署名と捺印をもらう形です。
売る側からすると、マイナスな点を見せるのは不利に感じるかもしれません。
でも実際は、後から揉めて時間と精神を削られる方が100倍損なんです。
僕はクレーム対応に慣れている方ですが、それで丸1日潰れたこともあります。
無意味な対応で、寿命が1日削られたようなものですよね。
全部がピカピカの物件なんてありません。ボロいならボロいと、正直に開示することです。
初心者がやりがちな3つの失敗
よくあるのは3つです。
- 安いからというだけで飛びついて判断する
- 知り合いだから大丈夫だと思う
- 面倒だから書面を作らない
安い物件ほど、周辺の業者も玉石混交になります。
たとえば物件価格が50万円でも、トラブルでさらに50万円飛んでいったら意味がないですよね。
知り合いについては、さっきの持ち逃げのように、関係があっても飛ぶときは飛びます。
守るべきは友情ではなく、自分自身の資産や利益です。
そして書面を作らないのは最悪です。面倒ですが、揉めたらもっと面倒ですから。
書面は未来の自分を助ける保険だと思って、しっかり作り込んでほしいですね。
ワンポイントで言うなら、お金を払う前に、目的と金額と条件を紙にしてもらう。
紙が出ないなら払わない。これだけで9割ぐらいは防げると思います。
まとめ
空き家ビジネスで一番気をつけるべきは、空き家ではなく人です。
やばい人に当たると、数百万円単位で損をしたり、精神的に追い込まれることもあります。
やばい人には共通点があります。
- 先にお金をくださいと言う
- 書面を出すのを嫌がる
- 急いでくださいと急かす
- 連絡がつかなくなる、雑になる
このサインが出たら、距離を取りましょう。
対策はシンプルで、一括で払わず支払い条件を分割にして、契約書を用意すること。
そして売るときは、不具合を事前に開示すること。
いい人でいるのではなく、守りを固める人になった方が、長く勝てると思います。
これから始める方は、物件探しよりも先に、人を見る目と守り方を身につけてほしいですね。
今回の事例は、元のYouTube動画でも詳しくお話ししています。
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