椙田です、
空き家活用では、買ったらすぐにリフォームするものだと思われがちです。
でも僕は、最初から大きなお金をかける前に、貸せる形がないかを考えます。
今回は、築古戸建を活用するときに、初期費用を抑えるための考え方をお話しします。
空き家はリフォームしないと貸せないのか
ボロい家を買って、きれいにリフォームしてから貸す。
空き家活用には、そんなイメージがありますよね。
ただ、リフォームには時間もお金もかかります。
動画でお話しした例では、100万円で買った物件に300万円のリフォーム費をかけると、合計400万円です。
月5万円、年間60万円の家賃収入なら、回収には年数がかかります。
だから僕は、最低限の清掃と安全確認で貸せないかを先に考えます。
再生とは人が住み、家賃が生まれること
僕が考える空き家の再生は、内装を新しくすることだけではありません。
その家に人が戻り、家賃収入が生まれる状態にすることです。
たくさんの人に選ばれなくても、その家を必要とする一人がいれば賃貸は始められます。
安く住みたい人や、自分でDIYをしたい人もいます。
多少の不便があっても、自分に合う使い方を見つける人がいるんです。
修繕と収益の関係は、リノベ投資のメリットでも考えてみてください。
リフォームは目的ではなく手段にする
僕が一切リフォームをしない、というわけではありません。
少し手を入れることで家賃アップにつながるなら、リフォームを考えることもあります。
立地を生かして民泊として運用するなら、水回りや内装に手を入れる場合もあります。
売却時に、費用以上に高く売れる見込みがあるなら、出口のために行うこともあります。
大事なのは、リフォーム自体を目的にしないことです。
費用をかけた分を、どう回収するかから逆算したいですね。
残置物も最初から処分費と決めつけない
荷物が残っている空き家は、片付けなければ貸せないと思うかもしれません。
でも、家具付きの物件として見たり、DIYの素材として見たりする人もいます。
動画でお話しした事例では、5LDKのうち1部屋に残置物をまとめ、残り4部屋を使える形で貸したことがあります。
最近は、残置物が散らばったままでも借りたいという入居希望者が来る場合もあるそうです。
ただし、残置物を残すなら、所有権を入居者へ譲渡する内容を契約に入れる考え方を動画でお話ししました。
物件ごとの契約や法的な判断は、必要に応じて確認してください。
不動産会社に頼らない募集という選択肢
築古で家賃が安い物件は、不動産会社にとって扱いにくい場合があります。
そこで僕は、入居者を直接見つける方法も使っています。
動画では、空室募集アプリ、ジモティー、ヤフー、現地看板を使う例をお話ししました。
写真を撮り、条件を書き、必要としている人に見つけてもらうという流れです。
ただ、問い合わせが来ても、急なキャンセルや現地案内の不参加は起こり得ます。
国際ロマンス詐欺のような連絡にも注意が必要だと、動画内でお伝えしました。
空き家は直接交渉で見つかることもある
空き家バンクや自治体の情報を見て、所有者へ直接声をかける方法もあります。
Googleマップで見つけた空き物件の所有者へ、手紙を出す仲間の例も動画でお話ししました。
仲介を通さないことで、売り手と買い手の両方に仲介手数料がかからない場合があります。
その分、価格交渉の余地が生まれることもあります。
空き家の背景には、相続や管理の負担があることもあります。
こうしたテーマは、本格化する空き家問題をビジネスチャンスに変えるでもお話ししています。
遠方の空き家はオンライン内見で絞り込む
遠方の物件は、現地へ行くだけでも交通費と宿泊費がかかります。
動画でお話しした例では、地元の便利屋さんにスマホで現地を映してもらい、Zoomで確認します。
費用は、動画でお話しした例では1回3,000円から5,000円ほどです。
床の状態、雨漏りの跡、ゴミの量、においなどを画面越しに確認します。
オンライン内見は、購入判断の前に候補を絞るための方法です。
状態を正確に確認する必要があるなら、契約前に現地を見る判断も必要です。
まとめ
空き家活用では、直す、捨てる、仲介を頼むという常識を一度外してみることがあります。
リフォームをしなくても、残置物があっても、使いたい人が見つかる場合があります。
ただし、安全確認や契約内容、費用の回収は軽く考えられません。
最初から大きな費用をかけるのではなく、収益につながる形を探すことが大切です。
動画でお話しした空き家活用の考え方は、こちらのYouTube動画でもご覧いただけます。
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