中古戸建投資の魅力とは？戸建賃貸と一棟アパートの選び方【属性と使える時間で決まる】

椙田（すぎた）です、

戸建賃貸（中古戸建投資）と一棟アパートは、どちらがいいのか。よく聞かれる質問です。

僕の答えは、「どちらでもいい。決め手は、ご自身の属性と、使える時間」です。

今回は、中古戸建投資の魅力とデメリット、一棟アパートとの違い、そして僕が区分マンションをおすすめしない理由をお話しします。

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中古戸建投資とは？戸建賃貸の基本

中古戸建投資は、古い戸建てを取得して、必要な分だけ手を入れて貸す方法です。

ざっくり言うと、「建物1棟を1世帯に貸す」投資です。複数の部屋を貸す一棟アパートとは、ここが大きく違います。

借り手はファミリー世帯だけとは限りません。広さや駐車場を必要とする人、DIYをしたい人、ペットと暮らしたい人など、戸建てを選ぶ理由はいろいろあります。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％でした。中古の戸建てが市場に出てくる背景には、こうした状況もあります。

中古戸建投資の魅力

ボロ戸建は、利益率が高くなりやすい

築年数が古く傷んだ戸建て、いわゆるボロ戸建は、取得価格を大きく抑えられます。

安く取得できる分、家賃に対する利益率が高くなりやすいのが、いちばんの魅力です。

取得価格をどこまで下げられるかは、【完全ガイド】空き家投資の始め方で詳しくお話ししています。

土地が付いてくる

戸建ては、建物と一緒に土地も手に入ります。

木造の住宅は、税法上の耐用年数が22年とされています。築年数が古い建物は、価値が下がっている前提で考えます。一方、土地は建物のように価値が下がり続けるわけではありません。

融資を受ける場合も、築古の戸建てでは土地の評価が大きな判断材料になりやすいです。

管理費・修繕積立金が毎月かからない

戸建ては、マンションのような管理費や修繕積立金が毎月引かれることはありません。その代わり、修繕は自分で判断して手配します。

必要なところだけ手を入れて、不要な工事はしない。この自由度の高さは、戸建ての魅力です。

リフォームを抑えて貸す考え方は、空き家活用でリフォームしない方法でお話ししています。

一度借り手が決まると、長く住まれやすい

戸建てに住む人は、近所づきあいができたり、荷物が多かったりして、簡単には引っ越さない傾向があります。

お子さんのいる世帯なら、転校を避けたい理由で、同じ家に長く住むこともあります。入居期間が長くなれば、空室期間や募集の手間が減り、収益が安定しやすくなります。

出口の選択肢が広い

戸建ては、投資家に売るだけでなく、自分で住みたい人に売る出口もあります。買い手の層が広いことは、いざという時の安心材料になりますよね。

中古戸建投資のデメリットと対策

手間と時間がかかる

いちばん大きなデメリットは、手間です。

特にボロ戸建は、物件探し、価格交渉、整備、入居者募集と、自分で動く場面が多くなります。利益率が高い分、時間と手間で払う投資だと僕は考えています。

だから、本業が忙しくて時間を取れない方には、戸建賃貸は向いていません。ここは正直にお伝えしておきます。

空室になると収入がゼロになる

戸建賃貸は1棟に1世帯です。空室になると、その物件の収入は完全にゼロになります。複数の部屋があるアパートなら、1室が空いても、ほかの部屋の家賃が入ってきます。

対策は、取得価格を抑えて借入を使わず、空室でも耐えられる状態にしておくことです。空室の間の負担は、固定資産税や最低限の維持費で済みます。

客付けが難しい場合がある

戸建ては駅から離れた立地も多く、借り手が限られることがあります。ターゲットになる子育て世帯が減っていることも、知っておきたい点です。

ただ、戸建てを選ぶのはファミリー世帯だけではありません。その家を必要とする人を探す発想で考えます。駐車場の確保や、不動産会社に頼らない募集の方法は、空き家の客付け方法にまとめています。物件選びの条件は、初心者が買うべき築古戸建の3条件も参考にしてください。

修繕は自己責任になる

管理組合が建物を管理してくれるマンションと違い、戸建ては雨漏り、シロアリ、屋根や外壁の傷みなどを自分で考える必要があります。築古ほど、思わぬ費用が出ることがあります。

買う前に内見で確認するポイントを押さえておくと、リスクを抑えられます。空き家・ボロ戸建の内見チェックポイントで整理しています。

一棟アパートとの違いは「融資を使えるか」と「時間を使えるか」

一棟アパートは、融資を使って購入するのが基本です。そのため、ある程度高い属性（年収、勤務先、資産など）がないと、銀行から融資を受けられません。たとえば、年収3,000万円クラスの外資系金融機関にお勤めのような、エリートサラリーマンの方です。やりたくても、できない方もいらっしゃいます。

一方、ボロ戸建は取得価格が低いので、借入なしでも始めやすいです。その代わり、先ほどお話しした通り、手間と時間がかかります。

あくまで一般的な傾向です。物件ごとに条件は違うので、実際に判断するときは個別に確認してくださいね。

区分マンションは、僕はおすすめしません

区分マンション投資は、僕はおすすめしていません。

理由は、まず儲かりにくいこと。そして、赤字を出して節税するような区分マンション投資は、銀行から事業として評価されないからです。

銀行に事業として評価されなければ、その後に事業者として規模を拡大していくことができません。だから僕は、区分マンションは選ばない、という考え方です。

どちらを選ぶかは、属性と使える時間で決まる

戸建賃貸がいいか、一棟アパートがいいか。これは、どちらが優れているという話ではありません。ご本人の属性と、どれだけ時間を使えるか、時間を使うことをいとわないかで決まります。

• 時間と手間をいとわない人は、戸建賃貸。高い属性がなくても始められて、ボロ戸建なら利益率も高くなりやすいです
• 高い属性があって融資を使え、時間をかけにくい人は、一棟アパート。融資を活用して、規模を広げていきやすいです

僕は、戸建賃貸を学ぶスクール「ゼロイエ」と、レバレッジを使った不動産投資を学ぶスクール「チーム戦」の、2つを運営しています。向いていない方に無理におすすめしても、お互いのためにならないので、ご自身に合う方をご案内しています。

まとめ

中古戸建投資の魅力は、ボロ戸建の利益率の高さ、土地が付いてくること、修繕を自分で判断できること、出口が広いことです。

一方で、手間と時間がかかること、空室が収入ゼロに直結すること、客付けが難しい場合があること、修繕が自己責任になることは、理解しておく必要があります。

戸建賃貸か一棟アパートかは、属性と使える時間で決まります。区分マンションは、僕はおすすめしません。

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この記事は「【完全ガイド】空き家投資の始め方〜戸建0円取得から収益化までの全ステップ〜」の一部です。他のステップも合わせてご覧ください。