ペット可の戸建賃貸で入居を安定させる方法｜築古戸建×ペットの考え方と契約のポイント

椙田（すぎた）です、

築古の戸建ては、安く取得できる一方で、借り手がなかなか付かないことがあります。

そんなとき、僕が有力な選択肢として考えているのが、「ペット可」にすることです。

今回は、築古の戸建賃貸をペット可にする考え方と、契約で決めておきたいことをお話しします。

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なぜ築古の戸建は「ペット可」と相性がいいのか

ペットを飼う人は多いのに、飼える賃貸は少ない

日本ペットフード協会の調査では、2024年の犬と猫の飼育数は合わせて1,595万頭で、15歳未満の子どもの数（1,401万人）を上回っています（全国賃貸住宅新聞）。

一方で、賃貸のポータルサイトLIFULL HOME’Sでは、ペット可物件は全体の2割に届かないとされています（LIFULLの調査発表）。

飼っている人は多いのに、飼える物件は少ない。だから、ペット可の物件は、条件が合えば選ばれやすいと僕は考えています。

戸建は、ペットとの暮らしに向いている

戸建ては、庭や駐車場があり、隣の部屋と壁を共有しません。鳴き声や足音を、集合住宅ほど気にしなくて済みます。

愛犬と庭で過ごしたい、車でペットと出かけたい。そう考える人にとって、戸建てはもともと選ばれる理由があります。

築古だから、思い切った条件を出せる

築古の戸建ては取得価格が低いので、投資額を短い期間で回収しやすくなります。

そのため、床や壁に多少の傷がついても、大きな損失になりにくいんです。

この強みを生かして、他の物件では断られやすい、大型犬や中型犬の飼育も認める。それだけで、「ペットと住める家を探していた人」に選ばれる物件になります。

一度そういう入居者が入れば、ほかに引っ越し先を見つけにくいので、長く住み続けてもらえる可能性も高まります。

ペット可にするメリット

• 差別化できる：ペット可の物件が少ない中で、条件を絞って探している人に見つけてもらえます
• 長く住まれやすい：飼える物件が限られているので、入居が決まったあとは、簡単には引っ越しにくくなります
• 家賃を上乗せしやすい：ペットを飼う人には、月額の上乗せを設定しやすくなります
• DIY型賃貸借と相性がいい：傷がつくことを前提に、貸し方を設計できます

DIY型賃貸借の考え方は、空き家活用でリフォームしない方法でもお話ししています。

ペット可のデメリットと対策

傷やにおいが残る

ペットを飼うと、柱やクロスに傷がついたり、においが残ったりします。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、ペットによる傷やにおいの付着は、借主負担と判断される場合が多いと考えられる、とされています（国土交通省ガイドライン）。

ただし、負担の範囲は、契約書に書いておかないとトラブルの元になります。あとで説明する「特約」で、事前に決めておくことが大切です。

そして築古なら、多少傷んでも損失が小さいので、そもそも傷を前提に貸す、という割り切りもできます。

ペットの毛やにおいが、次の入居者の壁になる

実は僕自身、極度の猫アレルギーなんです。猫のフケが目や鼻に入ると、真っ赤に腫れて、くしゃみが止まらなくなります。

だから、ペットの毛やにおいが残った部屋を、次の入居者が敬遠する気持ちはよく分かります。

対策は、一度ペット可にした物件は、その後もずっとペット可の物件として貸すと決めることです。次の入居者も、ペットを飼う人を募集するので、この問題を避けられます。

鳴き声などの近隣トラブル

戸建は集合住宅より起こりにくいですが、住宅が密集した場所では、隣家から苦情が出ることもあります。

入居前に、飼育のルール（無駄吠えへの対応、散歩や排せつのマナーなど）を、入居者と確認しておきましょう。

手間と修繕は自分で見る

ボロ戸建は、物件選び、募集、整備と、自分で動く場面が多くなります。時間と手間をいとわない人向けの投資だというのは、ペット可でも変わりません。

戸建賃貸の向き不向きは、中古戸建投資の魅力とは？戸建賃貸と一棟アパートの選び方で整理しています。買う前の確認は、空き家・ボロ戸建の内見チェックポイントも参考にしてください。

ペット飼育の料金は、家賃への上乗せで

ペット可にするとき、料金をどう設定するか。よくあるのは、敷金を多めに預かる方法です。

僕は、初期費用は低く抑えて、ペットを飼う場合は、家賃に月額で上乗せする方式でやっています。たとえば、次のような形です。

金額は、あくまで僕の運用の一例です。地域や物件に合わせて調整してください。

この方式のよいところは、次の2点だと考えています。

• 入居のハードルが下がる：初期費用が低く、ペットと暮らしたい人が申し込みやすくなります
• 飼っている間、ずっと収益が積み上がる：ペットが大きいほど、頭数が多いほど、月々の上乗せが増えます

小型・中型・大型の区分や、飼育できる頭数は、契約書にはっきり書いておきます。届け出のない飼育や、あとから頭数が増えることは、契約違反として扱えるようにしておきましょう。

契約で決めておきたいこと

ペット可で貸すときは、契約書に次のような内容を入れておきます。

• 飼ってよいペットの範囲：種類、大きさ、頭数を書いておく。届け出のない飼育は認めない
• ペットによる傷・においの扱い：原状回復の負担をどうするか、特約で決めておく
• ペットの飼育料：大きさ・頭数ごとの月額の上乗せを、契約書に書いておく
• 自由にリフォームしてよいか、退去時に戻すか：「入居者が自由にDIYしてよい。退去時は、そのままでよい」という貸し方もある
• 入居審査：長く住んでもらうことが前提なので、ペットの飼い方も含めて確認する

契約書の内容は、地域や物件で変わります。実際に決めるときは、不動産会社や専門家に確認してください。

ペット可の入居者を集めるコツ

ペット可の物件を探す人は、条件を絞って検索します。募集では、「ペット可」「大型犬OK」「庭あり」を、はっきり書きましょう。

写真は、庭、駐車場、玄関まわり、床の状態を撮っておきます。ペットと暮らす様子を想像しやすくなります。

募集文の書き方や、不動産会社に頼らない集め方は、DIY型賃貸借の入居者はどう集める？募集文の書き方と写真のコツと、空き家の客付け方法にまとめています。

敷地に余裕があれば、庭にフェンスを立てて、愛犬が走れる庭として貸す方法もあります。他の物件との違いを出しやすく、入居の安定にもつながります。

向いている物件・向いていない物件

ペット可に向いているのは、こんな築古戸建です。

• 庭やフェンスがある、または敷地に余裕がある
• 隣家と、ある程度の距離がある
• 駐車場を確保できる
• 床や壁が傷んでいても、貸し方で割り切れる

反対に、住宅が密集していて隣家がすぐそばにある物件は、鳴き声の苦情が出やすいので、慎重に考えます。

まとめ

築古の戸建ては、ペット可にすることで、他の物件との違いを出せます。

取得価格が低いから、傷やにおいを前提に貸せる。庭や駐車場がある戸建だから、ペットと暮らしたい人に選ばれる。そして、契約で傷やにおいの扱いを決めておけば、リスクを抑えられます。

ただし、ボロ戸建は手間がかかります。時間と手間をいとわず、戸建賃貸に興味のある方は、戸建0円ゲット 5日間LINE無料講座をご覧ください。

この記事は「【完全ガイド】空き家投資の始め方〜戸建0円取得から収益化までの全ステップ〜」の一部です。他のステップも合わせてご覧ください。