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昨日のブログ記事では、「投資」と「事業」の違いを定義し、属性の高い多忙なサラリーマンには「不動産投資事業」ではなく「不動産投資」の方が向いているのではないか？ということを書きました。
それで今日は、具体的にはどういうものがいわゆる「不動産投資」に該当するのか？について説明します。
それはズバリ、都心低利回り不動産がそれに該当すると思います。なかでも最も投資のイメージに近いのは「都心の新築」です。東京で言えば、たとえば都心３区（港区・千代田区・中央区）とか都心５区（３区＋渋谷区・新宿区）とか言われる中心エリアであれば、今後数十年単位においても人口減少どころか人口は増加するうえ平均年齢も若く、なにより平均年収も飛び抜けて高い層が住むエリアということになります。
そのようなエリアで「回る」不動産の一つでも持つことができたなら、ほぼ手放しで安泰の不動産投資が実現することでしょう。
また、構造もできれば木造や鉄骨造ではなくＲＣ造（鉄筋コンクリート造）なら、家賃設定も更に高く置くことができ、かつ家賃下落も緩やか（それどころか現状のマーケットでは緩やかに逓増している）であるため、長期に渡って安定が続くものと思われます。また当然のことながら、法定耐用年数が４７年と長いＲＣでは、たとえば１７年間保有して売却しようと思っても、まだなお次の買い手が無理なく３０年ローンを組めることも、エグジットの面で安心材料にもなります。
しかし、全体的に土地の高騰が激しい都内にあっては、もはや都心３区でなくとも新築ＲＣの利回りは良くて５％後半、ちょっとアドレスが良い場所なら４％を切る物件も普通になってきている今、融資でフルローン近くを調達しようとすると、いくら金利が低い低いとは言っても絶対に採算合いません。都内の多くは、いまは地主が土地は持ち出して建物部分だけを銀行融資で建てるか、富裕層やニューリッチ層が半分程度エクイティを入れて買うかという買い方であって、個人の小規模な投資家がフルファイナンスで都内ＲＣをサクサク買う時代はもはや終わりました。
ここまでの売り手市場が来る前までに担保余力か現金を準備できなかった我々個人投資家（または高属性サラリーマン大家）は、ではどうしたら良いのでしょうか？
答えは、都内の木造新築アパートしかないと僕は思っています。木造であれば、まだ２３区でも土地相場の低い区（たとえば葛飾区、足立区、江戸川区、板橋区など）においては未だ利回り７％も探せば見つかります。金利は地銀のアパートローンで１％前半は引き出せるので、いわゆるイールドギャップ（表面利回りと金利の差）で5.5％は出せますので、安全水域と言えるでしょう。これに運営面で手を煩わせるのであれば全く合いませんが、新築ならば向こう5～10年は手がかからないので、十分投資妙味が出ます。
また都内では前述のように家賃下落は地方ほどは激しくなく、木造アパートの場合は家賃が値上がりすることはありませんが、それでも新築プレミアム家賃からの下落時間が遅いことは間違いないでしょう。
であれば、たとえば保有期間を５年なら５年と頭から決めて取得してかかれば、売却額も大きく落とすことなく５年間のインカムゲインをそこで利益確定することが可能になります。
そういうわけで、本業が忙しく不動産投資事業などという手がかかるビジネスに取り組むことができないサラリーマンの資産運用には、こうした都内新築木造アパート「投資」が最も馴染むわけです。
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