椙田（すぎた）です、
不動産投資で収益を得るためには、
税についての正確な知識が必要です。
特に所得税はよく出来ていて、
その仕組みをよく知っておかないと、
莫大な税が課せられてしまいます。
さらにもっとひどい事態では、
実質的に所得がないにも関わらず、
税金が発生することもあるのです。
そこで所得税についての注意点を、
ここでは取り上げてみます。
返済元本は経費にならない
不動産投資を行なううえでは前提となる
融資についての最初の落とし穴です。
所得税は不動産投資の利益に対して
発生する税金と考えている人も多いです。
そしてローンを返済していれば、
家賃収入の大半が返済に充てられるので
所得はほとんど出ず、
そのため所得税も発生しない・・・
初心者にありがちな勘違いです。
所得とは当然ながら収入から
経費を引いた金額になります。
ローン返済をしている場合、
ローンの金利返済分は経費になりますが、
融資を受けた元本は経費になりません。
例えば毎月10万円の収入家賃収入があり、
9万円を返済しているとして、
その内訳が元本5万円と金利が4万円なら、
帳簿上は10万円ー金利4万円で、
6万円つまり年間72万円の利益が
発生していることになります。
しかし9万円を返済していたら、
手元に残る金額は1万円しかなく、
年間で12万円にしかなりません。
この12万円から72万円の所得に対する
所得税を支払わなければいけないのです。
金利は経費になるが徐々に減っていく
またローンの返済が進んで行くと、
元本分返済が徐々に増えていき、
金利分返済は減少していきます。
10万円の返済があった場合、
一年目は金利返済が5万円、
元本返済も5万円だとしても、
10年も経てば元本返済が7万円、
金利返済が3万円などになっていきます。
つまり毎月のローン返済の節税効果は、
どんどん低くなっているのです。
その分課税対象となる所得の金額が
増えてしまうため毎年の所得税は
徐々に上がっていきます。
この点にも注意が必要です。
減価償却がなくなると要注意
一方、不動産所得で実際に
お金が手元から出て行くことがないのに、
帳簿上は経費にできる強い味方として、
減価償却費があります。
減価償却費を計上すれば、
手元の現金を残しながら、
税金を減らすことができます。
但し減価償却費も建物の経年に応じて
どんどん減っていきます。
木造であれば22年、鉄骨なら34年など
減価償却期間が決まっており、
もし返済中にその年数を過ぎてしまうと
一気に収支が悪化してしまうのです。
築何年の建物を購入するか、
ローンの返済期間を何年にするか、
また減価償却を何年にするかで
このバランスは変わってきます。
できれば減価償却費がなくなった後に、
まだまだローン返済が多く残っている
という状態は避けたいものです。
（※ デッドクロスと言います。）
最悪の場合、
手元にお金が全く残らないのに、
税金の支払いだけは発生して、
家賃収入がありながらも、
キャッシュフローがどんどん悪化する
ということにもなりかねません。
この事態を避けるには、
借入れ金額をできるだけ抑えるか、
減価償却費を長く計上できる物件を
購入するといった対策が必要です。
投資に慣れた人であれば、
うまくやり取りやりくりできますが、
投資初心者の人は注意が必要ですね。
