自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

投資スタイル

空室率70%本がリニューアルします

椙田(すぎた)です。

ええと、
2013年に出版した僕の一作目、
『空室率70%でもキャッシュが回る
非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)
もありがたいことに、
未だにけっこう売れているそうで、

こちらの装丁と内容を一部リニューアルして
改訂書籍が発売される事になりました。

タイトルは、
『融資が決め手!空室率70%の逆境から
18棟を買い進めた“鉄板”不動産投資術』(同)

と少し改変され明日発売となります。
→ https://sugitaya.net/70

既に一部の書店やAmazonなどでは、
販売が開始されている所もあるようで、
出版社さんからはイキナリ売れている・・
と嬉しい報告を受けております。

まあ、これまでに僕の書籍を読んでくれた
既存の読者さまはもう改めて
読まれる必要は無いと思いますが、

Facebookやブログなどの
メディアを持っている方は是非、
ネットでバズって頂けたら嬉しいです。
→ https://sugitaya.net/70

本を書くのは時間も労力も取られるし、
そのくせリターンなんて大した事ないので、
書く気がしない…という人は多いですが、
僕の場合はもうこれがライフワークですね。

ビジネス的な観点ではなく、
なんか使命感みたいな原動力に
突き動かされて執筆しています。

これからも応援お願いします。

不動産投資で重要なのは目的の明確化

椙田(すぎた)です。

不動産投資には様々な切り口があります。
そのため、目的を明確にしておかないと、
途中でブレてしまいます。

たとえば、
✔︎個人が不動産投資でリタイアしたい
✔︎副業として給与プラスアルファを得たい
✔︎富裕層が相続税対策をしたい
✔︎企業が営業外収益を増やしたい
✔︎集客のため良い立地に自社ビルを建てたい
✔︎投資家から集めた資金を運用したい

など、その人のやりたいことによって、
投資する物件選定も変わってきます。

一口に「不動産投資」と言っても、
その目的は次のように多数あります。

・安定した家賃収入(キャッシュフロー)
・資産としての不動産取得
・物件価格の値上がりと転売利益
・本業以外の収入の確保
・インフレへの備え
・分散投資
・団信による補償など、万一への備え
・減価償却費を利用した所得税の節税
・遺産相続対策(節税など)

これらの不動産投資の目的は、
ときに併存することもありますが、
逆に相反することもあります。

そのため不動産投資を進めるうちに、
当初の目的を見失ってしまうと、
気づいた時には当初の思惑とは
全く異なる状態となっていることもあり得ます。

そこで、
不動産投資をするときには、
目的に応じていろいろな要素を
検討しなければなりません。

(1)購入する不動産の種類
アパートなのかマンションなのか戸建なのか、
レジ(住居)なのか商業物件なのか。

(2)物件の規模
一棟なのか区分所有なのか、
数千万円のアパートなのか数億のビルなのか。

(3)地域
都心なのか地方なのか、
都心と言っても東京なのか地方都市なのか。

(4)築年数
新築なのか、築浅なのか、
中古なのか、築古なのか。

(5)融資
銀行、信金、信用組合、政府系金融機関、
農協、ノンバンクなど。

(6)資金準備方法
自己資金をどこまで用意できるのか、ローンはいくら必要か、審査に通りそうかなどを検討しなければなりません。

(7)物件管理方法
管理会社に委託するのか、自主管理するのか。

このような要素については全て、
「不動産投資の目的」と深い関係があります。
目的が明確になっていないと、
投資判断を誤ることになります。

それは不動産業者から勧められるままに
自分に適さない物件を購入してしまう、
というマッチングミスが起こるということです。

たとえば、本来は
家賃収入によるキャッシュフローを目的に
不動産投資を始めたいにもかかわらず、

いつのまにか節税目的の物件を
購入してしまうことがあります。
都心の低利回り物件などがそうです。

また、本来売却益を狙っており、
値上がり益が期待できて流動性の高いものを
探していたにもかかわらず、

いろいろ見ているうちに、
いつの間にか資産価値の高いものが良い。
と思い始めて流動性が低い物件を
購入してしまうケースなどもあります。

その場合でもインフレへのリスクヘッジや
資産分散には役立つものの、
「売却益(キャピタルゲイン)」という
本来の目的は果たしにくくなります。

他にも、
手間がかからない不労所得を目当てに
不動産投資を始めたのにもかかわらず、
資産価値の向上に気を取られ始め、

リフォームを繰り返して全くインカムが
残らない投資家友だちも居ます。

彼は、不労所得と思って不動産投資に
着手したものの生来の凝り性が祟って、
自分で自分の首を絞めている典型です。

もともと不動産には、
絶対的に良い物件や悪い物件というものは
ほとんど存在しません。
(いや絶対的に悪い物件はあるな。)

人によって、乃至ステージによって、
同じ物件でも良くもなり悪くもなります。

悪い物件というのは、
買い手ニーズとのマッチングミスによって、
起きるケースが大半なのです。

このように目的に沿わない投資をすると、
それは失敗ですが、当初から時間が経過し、
目的が変化することもあります。

たとえば当初は副業として始めた投資でも、
本業より儲かったため本業を辞めて、
僕みたいに専業大家化する人もいます。

ある程度、資産形成が進んで来たら、
今度はポートフォリオを分散させたり、
物件を売却して別の物件に入れ替える
必要も出てくるかもしれません。

アセットアロケーション(資産の組み換え)
というやつです。

いずれにせよ状況に応じて、
最適なタイミングで目的や方法を
柔軟に変化させていくことも、
不動産投資では重要なポイントとなります。

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エターナル田中宏貴さんコラボセミナー

椙田(すぎた)です。

明日、12/20水の夜に、
エターナル不動産投資法の田中宏貴さんと
東京駅近くでコラボセミナーをやります。

残席わずかですが、もし可能であればご参加ください。

田中さんとは今年同時期に同じ出版社で
不動産投資本を出版した御縁で、
仲良くさせてもらっています。

先週末も田中さんの会にお邪魔して、
90分間の講演をさせて頂きました。
今回は、企業協賛セミナーのため、
参加費は無料でかつ田中さんと僕の
書籍をそれぞれプレゼント!

という太っ腹企画なので、
聴きたい人は是非参加ください。

参加希望の方は、僕の公式LINE@から
個別に連絡ください。
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(LINE@は僕からは一斉配信ですが、
返信されたら個別のやり取りとなり
第三者には見えませんので御安心を!)

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サラカモ出版記念パーティーやります

椙田(すぎた)です。
今日はイベントの案内です。

年明けの1月13日の土曜日ですが、
サラカモの出版を記念して、都内で出版パーティーを開催します。
「サラカモ」とは、
僕が本名で書いた処女作で、
『40歳独身エリートサラリーマンが「不動産投資」のカモにされて大損した件』
という書籍のことです。

イベントの内容ですが、
新築区分を買わされてカモにされた投資家と、
新築区分を売ってカモにしていた元業者さんを
呼んで著者の僕とトークショーをやります。

2時間ほどの立食パーティーで、
本に登場する「魔法少女マジョカナ」も来てくれます。

このリアルマジョカナに会えるイベント、参加費は9,800円ですが、

会場がホテルニューオータニで、
料理も一人1万円するオードブルなので、その時点で既に完全赤字のイベントです(汗)。

出版関係者なども多数来られるので、
一般参加は30人様限定となりますが、
もし参加してみたいという人がいらっしゃれば、
LINE@から「サラカモパーティー参加」と連絡ください。
追って詳細をお伝えします。
(LINE@は僕からは一斉配信ですが、返信されたら個別のやり取りとなり第三者には見えませんので御安心ください。)

【パーティー概要】

日時:2018年1月13日(土)16~18時
会場:ホテルニューオータニ
東京都千代田区紀尾井町4-1
※ 部屋名は個別連絡します

費用:9,800円(税込)
人数:50名くらいの予定
形式:立食形式のパーティー
ドレスコード:自由

皆さまからのお申し込みをお待ちしております。


劇的に家賃を上げて収益改善する方法

空室が出たタイミングで、出来ればどうにかして家賃を上げたいとずっと思案しています。

収益アップももちろんですが、将来の売却を見据えた場合、家賃は分子として利回りに直結するので、できるだけ家賃は高く設定したいのです。

もちろん投資初期であれば、空室という機会損失が最大の敵なので、なんなら家賃は多少下げてでも早く空室を埋めることに専念すべきです。

で、家賃増額を考えたとき、
・リフォームしてバリューアップする
・初期費用ゼロにして家賃に転嫁する
・ADの%を地域NO.1に設定する
・周辺の競合物件にDM送付する
・営業マンに賄賂して無理やり付けてもらう

など、いくつかのオプションがありますが、今回うちのミャンマー人スタッフがやった手法が鮮やかだったのでシェアします。

それは、「ドミトリーとして貸す」でした。

ドミトリーというのは、一室に複数の入居者を同居させることで、もともとはバックパッカーなどを泊めるユースホステルのような安宿を指しますが、今は賃貸にもこの概念が入って来ています。

このミャンマー人スタッフは、もう日本在住歴も10年と永く、日本でのミャンマー人コミュニティ内の立場を活かして住居の斡旋をやっています。

そこで日本に出て来たばかりのあまりお金がない子たちや、家賃を削って貯蓄を増やしたい人などに安く住居を提供する裏ワザとして、この相部屋契約を提案しているのです。

これが結構人気で、自社物件のほか、預かっている管理物件などでも空室に困っている部屋が一気に解消してしまいました。

再現性については今のところ低く、というか彼にしか出来ない方法ですが、もしご要望があれば、斡旋します。

但し、入居後のサポートも色々あるので、PM(建物管理)ごと請け負える物件で、かつ、入居ニーズ量の関係で東京都内の物件限定となります。

稼いだお金を再投資することの重要性


最近、人脈を広げることをやめ、
稼げている人やガンガン伸ばしている人たちと
深く付き合うようにしています。
量のステージから質のステージに突入した
という感じでしょうか。

 

ビジネスの内容も不動産関連だけでなく
様々なジャンルの人たちですが、
共通している成功の秘訣が
「稼いだお金を再投資している」
ということです。

 

安く仕入れて高く売るのが商売の大原則ですが、
これをどんどん回していくための燃料として、
稼いだお金を惜しげもなく注ぎ込めるか?
が大きく事業を伸ばして行けるかどうか
の違いになります。

 


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あたかも事業という蒸気機関車を走らせるために、
稼いだお金というマキを焚べながら、
どんどん加速し進んでいくイメージです。

 

お金は天下の回り物とはよく言ったもので、
そういうお金の使い方ができる人間のもとに
お金はまた戻ってきます。

 

稼ぎ過ぎて税金に持って行かれるくらいなら・・
と再投資しているという側面もありますが、
次の稼ぎのためにどんどんお金を使うというのは
一理あると今さらですが気付いた次第です。

 

不動産投資家は、
キャッシュフローとは言いながら
結局うまく循環させずに
お金をスタックさせてしまいがちなので、
税金でガッサリ持って行かれて
見た目ほど儲からない、、、
という人が多いのかなと思います。

 

減価償却しなくてよい一括で落とせる資産、
つまりハードウェアではなく
ソフト面でのアセットに
お金をくべていくのが結果的に最強ですね。

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バブル資産1000億円の男からのメッセージ

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いまの「不動産投資」というスタイルが確立してから、実はまだそれほど長い時間は経っていません。僕自身も不動産投資の経験は8年程度ですし、多くのいわゆるサラリーマン大家さんも、長い人でも10~15年程度というのが大半で、ほとんどは未だ始めて数年という人が多いと思います。

 

僕が大和ハウスに勤めていた20年以上前は、隣のアパート部門も「利回り」という用語すら使っておらず、坪当たり年間手残りいくら?という指標が投資可否を決定する判断基準でした。まあそれは、田舎の地主さん=もともと農家の土地持ちを相手にしてアパート投資を勧めていたので、田畑として農作物を作った場合に坪当たり年間いくら稼ぎ出すのか?ということとの対比だったからかと思われます。

 

そうすると、この不動産投資という投資スタイルが今後も長く続くものなのか?気になるところではあります。

 

20161118

 

僕が仲良くしてもらっている先輩投資家にKさんという60代の投資家がいます。埼玉県某市で先代が不動産開発会社を興し、いまは二代目として跡を継いだKさんは、昭和の終わり、バブル経済の真っ只中を不動産投資の世界に身を置き、そのジェットコースターのような不動産価格の乱高下をひとしきり経験して来られました。

 

そのKさん、バブルの全盛期には家で所有する不動産価値の総額がなんと1000億円を超えていた・・・という信じられない規模の大家さんでしたが、その後バブル崩壊とともに資産も一定のところまで縮んでしまった経験を持ちます。
20161119

 

Kさんは、いまも駅前の商業ビルや郊外の物流倉庫など、多くの収益不動産を保有し、その家賃収入で何不自由ない生活を送っておられますが、そんな稀有な経験をした長年の不動産投資家が、いまの不動産投資をどう見ているのか?僕が突撃インタビューをしてきました。

 

僕たち個人投資家が普段滅多にお目にかかることのないKさんの貴重な対談音声を録音させてもらいましたので、今回僕が発行を再開するプライベートメルマガ(無料)に購読登録してくれた方に、特別に無料プレゼントさせて頂きます。

 

希望される方はこちらのリンクからメルマガに登録してください。

 

 


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銀行も営利企業です

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以前も書きましたが、民間の銀行は普通に営利を目的とする企業です。

窓口のカウンターがあって、おタカく来客を捌く営業スタイルが、どうも行政サービス的な、どことなくお固い役所のイメージを想起させるのかもしれません。

 

しかし、実態は言うまでもなく営利企業です。もしかしたら、その辺の営業会社よりも数字のノルマやその他評価項目に厳しい業界なのかもしれません。

営業マンは色んな商品を売らないといけません。すべては、自行の利益最優先です。その目的のためには多少顧客が損しようが、傷つこうがお構いなしです。。

 

何が言いたいかと言うと、だから銀行なんかにいちいちビビらず、堂々とビジネスライクにこっちの要求をしていったらいいんです。

ただし、ここで多くの人が勘違いするのが、自分のメリットばっかり通そうとする点です。

それは対銀行だけじゃなく、あらゆるビジネスや人付き合いに共通することですが、常にギブアンドテイクを意識しないといけません。

 

銀行は基本的には身勝手で信用なりません。
それは常に頭の片隅に置いとく必要があります。
でもそれを知った上で、表面上はうまく付き合う必要があります。
目には目を…とばかりに対峙しても、意味がありません。

それよりも、うまく付き合って利用させてもらう。
美味しいところだけ掬わせてもらう。
そういうしたたかさは必要です。

銀行も営利企業であり、銀行マンはセールスマンである。ならば商品やサービスをうまく買ってあげることでその見返りに、こっちの要望も通してもらう。それが交渉の原理原則です。いわゆる「バーター取引」というやつです。

アングロサクソンみたいにテメェの利益だけを身振り手振りで力説して要求するのは、軍事的・経済的バックボーンが無いとできません。

 

僕ら持たざる者がゼロから身を起こすには、徳川家康方式のバーターと粘り強さが必要でしょう。

少し逸れたので話を戻すと、銀行との融資交渉や金利交渉では、銀行マンが数字が欲しい・・と言う時期に、売りたい・・と思っている商品を聞き出し、それ単体ではなんの魅力もないクソ投資信託や定期預金や定期積立であったとしても、協力してあげるのが良いでしょう。

まだまだ借りたいのであれば、金利交渉もしない方がいいかもしれません。

肉を切らせて骨を断つーー。本丸が「融資を引き出すこと」ならば、むしろ多少の金利をくれてやるつもりで交渉してちょうどいいくらいです。

銀行も営利企業、銀行マンは・・・それ以前に「ひとりの人間である」ということを忘れずに、交渉しましょう。

 

そうそう、
銀行も営利企業ということについて、最近ちょっと面白い話がありました。

内部情報過ぎてここでは書けませんので、続きは明日2016年10月1日のお昼12時に、僕のLINE@に登録してくれてる人だけにこっそり情報発信しますね。

そういうわけで、まだLINE登録していない人はこちらからどうぞ。
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転売こそが不動産の醍醐味

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さて、このところ利回りが下がっているので物件買うのは先送りします・・という人も多いようですね。確かに過去に安値で買った人にとっては今は「売りどき」であって買い場でないと映っているかもしれません。

が、実際には、不動産投資というのは単純なインカムゲインだけではなく、売却によるキャピタルゲインも加えた合計額で投資の勝ち負けが決まります。

そして単に合計額だけならインカムの期間が長い方が合計は増えるのですが、長く保有すればするほど当然ですが様々なリスクも付随してきます。空室リスク、地質学上のリスク、金利上昇リスク、老朽化などです。

そのため、ここに「時間」という指標を加味して投資を考えるべきと僕は考えています。

つまり、いかに短い期間でその利益を上げることができたか?という視点です。短期のタームで、利益を確定しながら投下資本回転率を高めていくことができます。なので、エグジットを早めることでインカム期間を縮め、なるべくキャピタルゲインで稼ぐ・・・これが究極の不動産投資と考えます。

つまり一言で言うと「転売」です。

僕が「宅建業」を取ったのもそういう理由によるものです。僕の運営している不動産会社は仲介会社と思われがちですが、実はメインは転売であり、仲介として投資家さんのサポートをするのはあくまでおまけです。

しかしいくら転売が稼げるとは言え、普通の非宅建な個人投資家は、業法の壁や税制の壁などもあって転売を年に数回も反復継続できません。

そこでオススメするのが、その中間ラインのハイブリット投資です。どういうことかというと、まずは保有して数年間インカムを得る→その後なるべく早めに売却する、です。

そう考えると、物件価格が高くてもまだ上がる要素があれば「買い」となります。

また値上がりしないまでも、相場感が現状維持であったとしても保有期間に返済が進むことによって売却時には利益が創出できます。

そういう理由から、僕らはこの時期であっても、たとえば利回り9%や8%といった過去には見向きもしなかったような利回り感の物件を買ったり、買おうとしたりしているのです。

「利回り」などという第三者要素の多いまぼろしの指標だけ見ていると、買えない人はいつまで経っても買えないでしょう。いかに利回りやキャッシュフロー以外に「儲け」を計算できるか?という点が明暗を分けるポイントになりますね。