椙田(すぎた)です、
「戸建賃貸って儲からないよね」——これ、僕自身も何度も言われてきた言葉です。
実際、検索すると「戸建賃貸経営 儲からない」という組み合わせがよく出てきますし、不動産投資の相談を受けていても、開口一番「戸建はやめておいたほうがいいんですよね?」と聞かれることが少なくありません。
今日はこの”儲からない理由”を僕なりに整理した上で、それでも僕が18年間、戸建にこだわり続けている理由をお話しします。
「戸建賃貸経営は儲からない」と言われる3つの理由
まず、なぜそう言われるのか、正直に整理します。ネットで検索すると出てくる意見も、実際に僕の周りで挫折していった人たちの声も、だいたいこの3つに集約されます。
- 修繕費が想定を超えやすい——築古物件は雨漏り・傾き・水回りなど、購入後に想定外の修繕が発生しがちです。内見の時点では気づけなかった不具合が、住み始めてから次々に出てくることも珍しくありません
- 空室期間の家賃がまるごとゼロになる——アパートやマンションと違って戸建は1戸単位なので、空室=収入ゼロという状態がそのまま続きます。10戸あるアパートなら1戸空いても収入の9割は残りますが、戸建1棟だけならその1棟が空けば収入はゼロです
- 流動性が低い——マンション区分と違って、いざ売りたいときに買い手が見つかりにくい物件も多いです。特に地方の築古戸建は、出口(売却)まで見据えると不安に感じる人が多いのも事実です
これらは全部事実です。ごまかさずに言うと、「儲からない」という指摘そのものは間違っていません。
むしろ、こうしたリスクを軽く見て始めてしまう人ほど、痛い目にあいやすいというのが正直な実感です。
儲からなくなる本当の原因は「物件価格」
ただ、僕が18年やってきて思うのは、戸建賃貸が儲からなくなる最大の原因は、実は上記の3つそのものではなく、「その3つのリスクを、割高な価格で買ってしまうこと」だということです。
リスクの中身は同じでも、最初にいくら払っているかで、経営としての体力はまったく違ってきます。
たとえば300万円で戸建を買って、修繕に150万円かけたとします。
合計450万円の投資に対して、家賃5万円(年間60万円)なら、表面利回りは13%程度。
悪くない数字に見えますが、空室期間や想定外の追加修繕を差し引くと、実質の手残りはかなり目減りします。
仮に半年空室が続けば、その年の収入は30万円減りますし、追加で水回りのトラブルが出れば数十万円単位で吹き飛びます。
「儲からない」と言われるのは、だいたいこのパターンです。
0円取得なら、同じリスクでも収支が変わる
一方、僕がやっている「0円空き家投資」では、物件価格そのものがほぼゼロです。かかるのは登記費用や税金などの購入諸費用で、土地と建物が0円の場合でも約60万円ほどです。
つまり、さきほどの例で言う「450万円」の部分が、そもそも「60万円」くらいまで小さくなります。
同じ家賃5万円の物件でも、投資額が450万円ではなく60万円程度なら、話はまったく変わります。
年間家賃60万円なら、入居が決まってから約1年で回収できてしまう水準です。極端な話、1年空室が続いても、2年目から入居が決まれば、その1年で元が取れます。
「儲からない理由」として挙げた修繕費や空室リスクは消えているわけではありませんが、そもそもの投資額が小さいので、経営としての”傷”が浅くて済むんです。
同じ雨漏りが起きても、450万円の投資の上での想定外と、60万円の投資の上での想定外では、精神的な負担も資金繰りへの影響もまったく違います。
それでも、0円だからといって万能ではない
ここは正直にお伝えしておきたいのですが、0円取得だからといって何でも儲かるわけではありません。実際に挫折してしまう人を見ていると、共通するパターンがあります。
- そもそも人が住みたいと思う立地でなければ、家賃0円取得でも空室は空室のままです。「安く手に入った」ことと「貸せる」ことはまったく別の話です
- DIY型賃貸借などの「割り切った貸し方」に抵抗がある人には向きません。ボロいままで貸すという前提を受け入れられないと、無駄なリフォーム費用をかけてしまいがちです
- 客付けを人任せにできず、ある程度は自分で動く手間が発生します。不動産会社に丸投げできる前提で始めると、思うように入居者が決まらず苦労することになります
「儲からない戸建賃貸経営」を「儲かる仕組み」に変えているのは、0円取得という「入り口」の工夫であって、魔法ではない、というのが実感です。
まとめ
戸建賃貸経営が「儲からない」と言われる理由(修繕費・空室・流動性の低さ)は事実ですが、それは主に「物件を割高な価格で買っていること」が原因です。
取得コストをほぼゼロに近づけられれば、同じリスクを抱えていても経営としての傷は浅くなります。
とはいえ立地選びや客付けの手間まで消えるわけではないので、そこは正しく理解した上で取り組むことをおすすめします。
「儲からない」という言葉だけで戸建賃貸を選択肢から外してしまうのは、少しもったいないと僕は思っています。
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