周辺家賃から逆算して買っていい物件・買値を見極める方法

椙田(すぎた)です、

「空き家を買いたいけれど、いくらまでなら出していいのかが分からない」「周辺の家賃相場を調べて、そこから計算すれば大丈夫だろうか」。これから1軒目を探す方から、よく聞かれる悩みです。

今日は、周辺の家賃から逆算して、「買っていい物件」と「その買値」を見極める方法についてお話しします。周辺の相場を調べて、その相場どおりに家賃を置き、そこから買値を出す。一見正しそうなこのやり方は、実はけっこう危ないところがあります。相場をそのまま信じてしまうと、買値を大きく見誤ることがあるからです。初心者の方が、そのまま使える考え方を、手順に分けて整理します。

※この記事は、一般的な情報の提供です。家賃、税金、保険料、利回りの水準は、地域や物件、契約内容によって異なります。数字の例は、説明のための仮の例です。実際の購入や契約は、役所、税理士、保険会社、不動産会社などに確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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空き家投資は、買値で結果の大半が決まる

最初に、いちばん大事な話をします。空き家投資で儲かるかどうかは、買う前にほとんど決まっています。僕は、数百軒の空き家に関わってきて、そう感じています。

多くの方は、「いくらで貸せるか」ばかりを気にします。もちろん大事なことですが、貸し方は、買ったあとに、ある程度工夫できる部分があります。一方、取り返しがつかないのは、「いくらで買ったか」のほうです。高く買ってしまえば、そのぶん回収に時間がかかります。逆に、安く買えていれば、そもそも負けにくくなります。

だから、周辺家賃から買値を逆算するという作業は、単なる計算ではありません。「ここまで下がらなければ買わない」という線を、買う前に自分で引くための作業です。この記事では、その線の引き方を、順番に説明します。

戸建ての周辺家賃の調べ方と、戸建てならではの難しさ

まず、周辺の家賃をどう調べるかです。アパートやマンションなら、比較的簡単です。同じ建物の中に、似た間取りの部屋がいくつもありますし、近くにも同じような規模の賃貸物件が並んでいます。「この駅で、この広さ、この築年数なら、家賃はこれくらい」という相場が、わりときれいに出ます。

ところが、戸建ては事情がまったく違います。戸建ては、一軒一軒がバラバラです。広さも、築年数も、立地も、駐車場の台数も違います。条件がぴったり同じ、という比較対象が、そもそもほとんど存在しません。

相場は「感覚をつかむ参考値」として使う

だから僕は、周辺の似た戸建てを何件か見ても、その相場に機械的に合わせようとは思っていません。見ているのは、「この程度の家でも、この家賃が取れているのか」とか、逆に「こんなにきれいなのに、この家賃しか取れていないのか」といった、肌感覚です。相場は唯一の正解ではなく、ざっくりした感覚をつかむための参考値、と考えてください。

調べ方としては、次のような方法があります。

• 不動産ポータルサイトで、同じエリアの賃貸の戸建ての募集を見る(募集中の賃料と、掲載されている期間を見る)
• 地元の賃貸仲介の不動産会社に、そのエリアの戸建ての賃貸の動きを聞く
• 近所の看板や、貸家の張り紙で、募集条件を確かめる
• 集合住宅の相場と比べて、戸建てがどれくらい高いか低いかをつかむ

募集賃料は、あくまで「貸主が出している希望の金額」であって、その金額で契約が決まったとは限りません。掲載が長く続いているなら、その金額では決まっていない可能性もあります。ここも、参考値として見ます。

戸建賃貸は「たった一組」でいい:特徴をつくると相場を超えられる

もう一つ、勘違いしてほしくないことがあります。戸建賃貸は、大勢の入居者を集める商売ではありません。一世帯しか入れないのですから、極端に言えば、その家を気に入って借りてくれる人が、たった一組いれば成立します。この前提に立つと、相場の見方が変わります。

たった一組でいい、ということは、周りにない特徴が一つでもあれば、その物件は「唯一無二」になれるということです。

特徴の例1:駐車場が4台停められる

たとえば、駐車場が4台停められる戸建てです。周りを見渡しても、なかなかありません。世の中には、車を4台持っていて、4台分の駐車場が必要な世帯が、一定数います。そういう人にとっては、駐車場4台の家は、ほかに選択肢がありません。だとすれば、家賃が相場より1万円、2万円高くても、選んでもらえる可能性があります。外で駐車場を借りれば、1台分で月に1万円、2万円かかることもあるので、家賃に含まれているほうが安い、という判断になるからです。

特徴の例2:地域で一番安い

では、特徴が何もない、ただ古いだけの家はどうでしょうか。実は、ボロい物件にも武器があります。「安さそのもの」を、唯一無二の特徴にするやり方です。

たとえば、周りの募集を見ると、5万円の戸建て、4万5,000円の戸建てはあるけれど、3万円台がまったくない、という場合があります。そこで、こちらのボロい物件を、3万9,000円に設定します。すると、「この地域で一番安い戸建て」という、それだけで立派な特徴になります。多少古くてもいいから、とにかく安い家に住みたい、という需要はあるものです。その一世帯を狙いにいきます。

どちらのパターンでも、狙いは同じです。一組が決まれば、そこから毎月の家賃が入り始めます。ただし、特徴があっても、必ず決まるとは限りません。だからこそ、次の章の「下限で計算する」が大切になります。

想定家賃は2つ置く:買値は下限の家賃で計算する

周辺の家賃の感覚がつかめたら、そこから買値を決めます。ここで一番大事なのは、想定家賃を1つで置かないことです。理想値と下限値、2つ置きます。

多くの方は、つい理想値で計算してしまいます。「5万円で貸せたらいいな」で買値を決めて、いざ貸し出したら、4万円でしか決まらなかった。思ったより儲からない。これが「下振れ」です。

僕の考え方はシンプルです。取得したあとに、想定より高く貸せて上振れするのは、大歓迎です。それはボーナスです。でも、下振れだけは起こしたくない。だから、あらかじめ低いほうの家賃で計算しておき、それでも成り立つ買値まで下がったら買います。上振れは受け取る。下振れは起こさない。この保守的な組み方が、失敗しない物件選びの土台になります。

周辺の家賃から、買値の目安を出す例

僕が考える、基本の流れはこうです。「このエリアなら、平均で5万円で貸せているな。このボロさなら、3万円くらいでは貸せるだろう。それなら、1年で回収したいと考えたとき、36万円くらいで買うのが妥当かな」。3万円の12か月分で、36万円です。もちろん、1年で回収する必要はなく、何年で回収したいかによって、買値は変わります。ここで伝えたいのは、建物の見た目ではなく、周辺の平均家賃から考え始める、という順番です。そうすることで、高値づかみを避けられます。

家賃だけでなく、経費も買値の計算に入れる

買値を計算するときは、家賃だけでなく、経費も見ておく必要があります。経費を甘く見ると、帳簿の上では儲かっているのに、財布にお金が残らない、ということになりかねません。家賃から経費を引いた残りが、実際に手元に残る収益です。

これらを全部ひっくるめると、だいたい家賃の15パーセントから20パーセント、多く見積もっても2割くらいを経費として想定しておく、というのが僕のざっくりした目安です。もちろん、地域や物件、契約の中身によって変わります。個別に見てください。

固定資産税や火災保険の詳しい中身は、別の記事で書いたとおりです。ここでは、経費を買値の計算に必ず入れる、という点を押さえてください。

目標利回りと、初心者が狙うライン

次に、買値をどれくらいの利回りで狙うか、という話です。利回りとは、投資した金額に対して、1年間でどれくらい回収できるかの割合です。たとえば、100万円で買った家が、年間25万円の手残りを生むなら、利回りは25パーセントです。単純に計算すれば、4年で元が取れます。

僕自身が狙っている水準を、正直に言います。田舎のほうの物件で、実質利回り45パーセント以上。もう少し街に近い、比較的大きな都市の市街地寄りなら、30パーセントくらいです。ただ、これはあくまで僕の目標であり、「田舎ならいくつ、街ならいくつ」ときっちり線が引けるものではありません。目安として聞いてください。

1軒目から、高い利回りを追わなくていい

初心者の方に、覚えておいてほしいことがあります。この45パーセントや30パーセントという数字を、1軒目からそのまま追いかけなくていいのです。むしろ、追わないほうがいいと思います。

高い利回りを狙おうとすると、どうしてもボロくて手のかかる物件、貸せる状態にするまでに時間もお金もかかる物件になりがちです。数字だけ聞くと魅力的ですが、どちらかというと経験者向けです。ボロい物件をリフォームせずにそのまま貸すのは、初心者には勇気がいります。クレームが来たら怖い、という気持ちも、自然です。

初心者の方は、まず、100万円から150万円くらいの、ほぼそのまますぐ貸せる状態の物件を、実質利回り25パーセントから30パーセントくらいで選ぶほうが、圧倒的に始めやすいです。比較的きれいな物件には、もう一つ隠れたメリットがあります。いざというとき、手放しやすいことです。ボロボロの家は、売ろうと思ってもなかなか買い手がつきません。ある程度きれいな状態の家なら、もう少し低い利回りでも欲しいという人が出てくるので、あとで売って撤退する道も残せます。

1軒目は、儲けそのものよりも、「大家さんとは、こういうものなのか」と体感することのほうが、価値があります。やってみて、面白い、続けたいと思えるのか。自分には向いていないと感じるのか。それを確かめるための最初の1軒です。だから、いざとなったら引き返せる物件から入るのがいいと思っています。

実際に逆算してみる:買値の上限を出す手順(仮の例)

ここまでの内容を、手順にして、実際に計算してみます。数字は、説明のための仮の例です。実際の物件では、その物件のデータで計算してください。

1. 周辺の戸建ての募集賃料を見て、相場の感覚をつかむ
2. 理想の家賃と、下限の家賃を、2つ置く
3. 下限の家賃から、年間の家賃収入を出す
4. 経費(固定資産税、火災保険、修繕の見込みなど)を引いて、年間の手残りを出す
5. 目標の利回りで割って、買値の上限を出す
6. 初期にかかる修繕費や諸費用を、さらに引く

仮の例として、下限の家賃が月3万円、経費を家賃の2割、目標の実質利回りを25パーセントとして計算します。

この例では、売り出し価格が150万円の物件なら、そのままでは買えません。約85万円まで下がれば、条件に合う、という判断になります。逆に、売主さんが85万円まで下げてくれるなら、検討に値します。下がらなければ、見送ります。

理想の家賃の4万円で計算すると、買値の上限は、もっと高く出ます。ですが、それは下振れしたときに成り立たない金額です。理想値で計算して高く買うと、決まった家賃が低かったときに、利回りが一気に悪くなります。ここが、下限値で計算する理由です。

リフォーム費も修繕費も、全部「買値」に押し込む

買値の上限を決めるときは、もう一段、慎重に考えます。たとえ現状のまま貸すつもりでも、「借り手がつかず、大家の自分がリフォームしなければならなくなったら」という、最悪のシナリオを想定します。そのリフォーム費まで見込んで、買値に織り込んでおきます。

僕の場合は、ボロい物件はなるべく直さず、安く貸すスタイルが中心です。一方で、立地がよかったり、比較的新しくてきれいだったりする物件は、あえて手を入れて、価値を上げて高く貸したり、高く売ったりすることもあります。いずれにしても、原則は一つです。修繕費まで全部含めても、目標の利回りに届く価格まで下がらなければ、買わない。この一線を守ります。

買値がマイナスになることもある

この計算を続けると、買値がゼロを下回る、つまりマイナスになることもあります。「お金をもらって引き取る」取引になるということです。ボロくて、費用がかさむ物件ほど、こうなることがあります。だからこそ、修繕費も、税金も、保険も、かかるものは全部、遠慮なく価格のほうに押し込んでいきます。「この価格まで下がらなければ買わない」と、はっきり線を引く。これが、事故を起こさない買い方の核心です。

見えない修繕費は、金額に置き換えて値引き交渉に使う

現地で物件を見るときは、屋根、床、水回りの状態、隣家との距離、雨漏りや傾きを、重点的に確認します。特に、水回りが傷んでいる家は、直すのに100万円単位でかかることがあるので、その分も含めて、大幅に値下げしてもらう必要があります。

ネガティブな点は、すべて金額に置き換えて、そのぶん安く買えればいい、というスタンスです。自信がない初心者の方は、最初のうちは、そうしたひどい状態の物件を除外してもかまいません。逆に、外壁や屋根がしっかりしている家は、当たりの物件です。多少の内装の劣化は、DIYで直せます。

利回りが想定を下回っても、すぐに失敗ではない

ここで、初心者の方がいちばん怖がるところに触れます。「想定した利回りを下回ったら、失敗なのでは」という不安です。

これは、そんなに深刻に考えなくて大丈夫です。たとえば、想定していた利回りが25パーセントで、回収に4年かかる。これは失敗ではなく、「4年で回収できる」という、それだけの話です。特に、金融機関からの借入れがなく、毎月の返済がない状態で買っていれば、急ぐ必要はありません。

仮に、45パーセントで回る予定が、蓋を開けたら25パーセントだったとしても、世も末、ということではありません。当初5年で持つつもりだったものを、7年に延ばす。回収のスピードは、持つ期間で調整できます。予定より長く持てば、そのぶん期待した利益額は手にできます。

逆に、どれだけ利回りがよくても、貸せなければ意味がありません。利回り100パーセントの物件でも、借り手がつかなければ、絵に描いた餅です。まだ1円も入ってきていない、未来の利益にすぎません。初心者の方には、利回りが多少低くても、すぐに入居がついて、早く家賃の回収を始められる物件のほうが、断然おすすめです。

物件の探し方と出口、買う前のチェック表

最後に、買値を下げるための入口の話を、少しだけします。計算して出した買値まで下げてもらうには、そもそも、安く出てくる物件に出会う必要があります。

空き家の情報は、不動産ポータルサイトには出回りにくいものです。空き家は値段が安いので、仲介する不動産会社が、基本的に取り扱いたがらないからです。2024年7月以降は、制度の見直しで、低廉な空き家の売買の仲介手数料の上限が引き上げられ、以前より市場に出る数は増えました。それでも、不動産会社にとっては安い仲介料に変わりがなく、一般的なポータルサイトに大量に出てくる状況ではありません(制度の内容は、不動産会社に確認してください)。

そこで、探す方法としておすすめなのは、地元の不動産会社の担当者と仲良くなり、情報を回してもらうことです。ここでいう未公開物件は、一般的な意味の極秘の良い物件ではなく、誰も見向きもしない、売れないだろうと思われている「お困り物件」です。所有者も仲介会社も困っているので、大幅な指値が通りやすい、というメリットがあります。

そして、買う前に「出口」を決めておくことも大切です。リフォームして貸すのか、そのまま貸すのか、売却を狙うのか。出口を先に決めておけば、どこまでお金をかけるかの判断軸ができます。買値の計算も、その出口に合わせて組み立てます。

僕は、計算した金額まで下げてもらえないなら、その物件を買わなくても困りません。「僕が困らない取得額まで下がるなら、お引き取りします」という姿勢で交渉しています。高い値段を示したほうが、話がまとまる確率は上がりますが、高く買ってあとで困るのは自分です。それなら、買わないという判断も、立派な選択です。指値の具体的な計算や交渉の基本は、別の記事で書いたとおりです。

買う前の「周辺家賃からの逆算」チェック表

気になる物件が見つかったら、次の表を埋めてみてください。空欄が多ければ、まだ買うべきではありません。

よくある質問

周辺の家賃相場は、どうやって調べればいいですか?

不動産ポータルサイトで同じエリアの戸建ての募集を見る、地元の賃貸仲介の不動産会社に聞く、といった方法があります。募集賃料は貸主の希望の金額で、その金額で契約が決まったとは限りません。掲載期間も見ながら、参考値として使ってください。

戸建ての家賃相場が、はっきり分からないときはどうすればいいですか?

戸建ては一軒一軒が違うため、ぴったり同じ条件の比較対象はなかなか見つかりません。だから僕は、相場に機械的に合わせず、肌感覚をつかむ材料として見ています。そのうえで、下限の家賃を低めに置いて、買値を計算します。

買値の計算には、理想の家賃と下限の家賃のどちらを使いますか?

下限の家賃です。理想の家賃で計算して買うと、決まった家賃がそれより低かったときに、想定より儲からない下振れが起きます。下限で計算して、それでも成り立つ買値まで下がったら買う。上振れはボーナスとして受け取る、という考え方です。

1軒目は、どのくらいの利回りを目指せばいいですか?

僕の目標は、田舎で実質利回り45パーセント以上、市街地寄りで30パーセントくらいですが、初心者の1軒目からそれを追う必要はありません。100万円から150万円くらいの、ほぼそのまま貸せる物件を、25パーセントから30パーセントくらいで選ぶほうが、始めやすいです。

計算した買値まで、売主さんが下げてくれないときはどうしますか?

見送ります。計算した上限を超えて買うと、あとで困るのは自分です。その物件が買えなくても、別の物件があります。ただ、自分の条件を伝えて交渉してみる価値はあります。修繕費や税金を金額にして根拠を示すと、話が進みやすくなります。

実際の利回りが想定を下回ったら、失敗ですか?

すぐに失敗とはいえません。利回りが下がれば、回収にかかる年数が延びるだけです。借入れの返済がなければ、持つ期間を延ばして調整できます。むしろ、貸せずに家賃が入らない状態のほうが問題です。

まとめ

周辺家賃から買値を逆算するとき、大切なのは次の5つです。相場は、感覚をつかむ参考値として見る。想定家賃は、理想値と下限値の2つを置き、買値は下限で計算する。経費は、家賃の15〜20パーセントを目安に、先に引いておく。修繕費やリフォーム費は、全部、買値の側に押し込む。そして、その価格まで下がらなければ、買わない。

本当の勝負どころは、家賃の設定ではなく、いくらで買ったかです。高く貸せたから儲かるというより、安く買えたから負けにくい。低いほうの家賃で、臆病なくらい保守的に計算し、下がらなければ買わない。その慎重さが、利益を守ってくれます。相場は、あくまで入口の、ほんの参考にすぎません。

初心者の方は、利回りの高さを追いすぎず、すぐ貸せて、手放しやすい物件から始めるのがおすすめです。安く出てくる物件の探し方や、指値の詰め方など、具体的なやり方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。家賃や税金、保険料、利回りは、物件や地域によって異なり、数字の例は仮のものです。実際の購入や契約は、専門家に確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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