空き家が招く民事トラブル5選｜持ち主の責任と事前の備え

椙田(すぎた)です、

「相続した実家を、忙しくてそのままにしている」「遠方にある空き家が、近所に迷惑をかけていないか心配」。空き家を持っている方、これから空き家を買おうとしている方から、よく聞く不安です。

今日は、空き家を放置したときに起きやすい民事トラブルと、持ち主の責任の考え方、そして事前にできる備えについてお話しします。トラブルの種類は多そうに見えますが、整理すると5つにまとまります。順番に、実際の現場で見てきたことを交えて書いていきます。

※この記事は、一般的な情報の提供です。責任の範囲や賠償の考え方は、個別の事情や自治体、裁判所の判断によって異なります。実際に問題が起きたときや、不安があるときは、弁護士などの専門家や、お住まいの自治体の窓口に確認したうえで、ご自身の判断で進めてください。

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空き家の民事トラブルとは何か｜持ち主に責任が生じる場面

民事トラブルというのは、簡単にいえば、個人や会社同士の間で起きる揉め事のことです。空き家でいえば、お隣さんや近所の方との間で、「迷惑をかけられた」「損害が出た」といった話になる場面が中心です。警察や役所が動く刑事事件や行政処分とは別に、当事者同士でお金や対応を話し合う世界だと思ってください。

一般論として、建物や塀、屋根材などに不具合があって、それが原因で他人にケガや損害が出た場合、その建物の持ち主が責任を問われることがあります。「誰も住んでいないから、自分は何もしていない」という理屈は、通りにくいのが実情です。持ち主であること自体が、管理する立場にあるとみなされやすいからです。

ただ、どこまでが持ち主の責任になるのかは、状況によって変わります。何が起きたか、どれだけ予見できたか、日頃どんな管理をしていたか。こうした事情を見て判断されるものなので、「こうなったら必ず責任を負う」とは言い切れません。だからこそ、僕は「責任を問われたらどうしよう」と考えるより、「問われにくい状態を先に作っておく」ほうが現実的だと考えています。

空き家を放置すると、お金と人間関係の両方が悪くなる

臭いものには蓋、という言葉があります。空き家が面倒で、ついつい見なかったことにして放置してしまう。気持ちはよく分かります。ただ、放置した結果として起きるのは、お金の面での出費がかさむことと、人間関係が悪化することの、2つです。

お金の面でいうと、あとで詳しく書くとおり、雑草の繁茂、害虫、水回りの劣化は、時間がたつほど直すのに手間と費用がかかります。人間関係の面でいうと、近隣の方との関係が悪くなります。一度こじれると、売却や賃貸に出すときにも、その悪い印象が足を引っ張ります。

僕は、空き家の持ち主が最初にやるべきことを、たった3つに絞っています。これだけで、近隣トラブルの大半は、起きにくくなると感じています。

近隣トラブルを避けるためにまずやる3つのこと

1つ目は、近隣への一言の連絡

難しいことを言う必要はありません。「こういう事情で、しばらく空き家になります。防犯のこと、よろしくお願いします」。この程度の一言で十分です。それだけで、近所の方の受け止め方は変わります。何も知らされないまま、荒れていく家を見ているのと、事情を聞いて「何かあったら連絡しよう」と思えるのとでは、まったく違います。

実際に何かあったとき、頼れる相手が近所にいるというのは、遠方の持ち主にとって、非常に心強いことです。

2つ目は、連絡先の貼り出し

近所の方に一言お願いしたから安心、ということにはなりません。人づてだと、連絡先が伝わらなかったり、古くなったりするからです。この空き家のことで何かあったら連絡してください、と書いた紙を、門や玄関など、見えるところに貼っておきます。

これには、トラブル予防以外の効果もあります。僕の経験では、貼り出した連絡先に、「借りたいのですが」「売ってもらえませんか」といった問い合わせが来ることが、ちょいちょいあります。放置していれば、そもそも気づかれなかった出口が、紙1枚で生まれることがあるわけです。

3つ目は、蜂などの害虫は、専門業者に頼む

蜂の巣を見つけたとき、「殺虫剤のスプレーで、プシューッとやればいいのでは」と考える方がいます。やめておきましょう。素人が蜂の巣の駆除をして、うまくいくケースは少ないです。節約のつもりで自分でやって、刺されたり、慌てて転んでケガをしたりして、追加の費用がかかる。骨折り損のくたびれ儲けになりやすいのです。

ここは、プロに任せたほうが安全です。ただし、業者なら誰でもいい、というわけではありません。残念ながら、相場よりかなり高い金額を請求してくる業者もいます。複数の業者に、「いくらくらいですか」と聞いて、見積もりを比べてから選んでください。

民事トラブル①｜境界・越境の問題

1つ目は、境界と越境の問題です。越境というのは、お隣の敷地に、建物の一部や塀、植木の枝などの所有物がはみ出して、相手の邪魔になっている状態のことです。

越境は、お互いさまで起きる

ここで大事なのは、越境は一方通行ではなく、相互に起きる、ということです。こちらから隣へはみ出していることもあれば、隣から、こちらの敷地へはみ出してくることもあります。

相手からはみ出してきている分には、こちらが我慢すれば、大きなトラブルにならないことが多いです。ただし、その家を将来売るときには、話が変わります。相手方からの越境という問題が、そのまま次の買い手さんに引き継がれてしまうからです。売ったあとで、買い手さんとお隣さんの間で揉めて、売主であるこちらに話が戻ってくる。そんなリスクもあるので、放置はおすすめしません。

新しいオーナーが登場すると、態度が変わることがある

もう一つ、現場でよく見てきたことがあります。元の持ち主同士であれば、長年の近所付き合いの中で、「まあまあ」と、なあなあで済んでいた越境の話が、新しい持ち主が登場したことで、いったんリセットされてしまうことです。それまで何も言わなかったお隣さんの態度が、急に変わる。特に相続で空き家を引き継いだ方は、この変化に戸惑うことが多いようです。

地域の特性もあります。田舎では敷地が広いので、多少はみ出していても、境界をあまり意識せずに暮らしていることが多いです。一方、都市部では敷地が狭く、土地の価値も高いので、越境の問題にピリピリしやすく、トラブルに発展しやすい傾向があります。

目に見えない越境にも注意

越境には、目に見えるものだけでなく、見えないものもあります。たとえば、地中に埋まっている配管、浄化槽などの共有設備、基礎の一部がはみ出している場合などです。こうしたものは発見が遅れがちで、問題が表に出たときに、大きなお金の話になる可能性があります。

調べ方は、さまざまです。僕自身、毎回すべてを確認しているわけではありません。ただ、売主さんに丁寧に聞くことは、必ずやっています。「近隣とトラブルはありませんか」「お隣と越境の件で揉めたことはありませんか」。聞けば、問題があれば、たいていは教えてくれます。

もし、問題を知りながら隠して売られていた場合は、売主さんに責任が生じることがあります。その場合、買ったあとでも、対応や費用負担を相談できる可能性があります。ただし、どこまで認められるかは契約の内容や状況によって違うので、そうなったら、不動産に詳しい弁護士などの専門家に確認してください。

境界問題は、冷静に、客観的に

境界の話は、感情的になりやすいテーマです。だからこそ、まずは、お互いの越境の状況を客観的に把握します。そのうえで、冷静に話し合いや交渉を進める。これが、解決への近道であり、衝突を避ける近道です。測量や登記が必要になることもありますが、その基礎は別の記事で書いたとおりです。

民事トラブル②｜落下・飛散(屋根材・窓・看板)

2つ目は、落下と飛散です。落下は、高い所から物が落ちること。飛散は、ガラスや瓦が割れて周囲に散らばったり、傷んだ木材が飛んだりすることです。人や隣家に直接ケガや被害が及ぶ可能性があるので、5つの中でも、特に気をつけたい項目です。

よくある落下・飛散の例

• 台風や強風で、屋根瓦が落ちる
• 古い窓や建具の立て付けが悪くなって、外れて落ちる
• 前のオーナーが残した看板が、落下する

この中で、意外に多いのが看板の落下です。以前、お店として使っていた家や、店舗付きの住宅には、古いテナント用の看板が残っていることがよくあります。これは、見た目の印象を損なうだけでなく、安全面でもリスクになります。

古い看板は、早めに撤去する

リスクの原因になりそうなものは、先に撤去しておくのが安全です。撤去は、安全のためだけではありません。テナント用の看板が残っている物件より、住居としての見た目が整っている物件のほうが、当然、入居者を見つけやすくなります。

これから空き家を買う方は、売買の交渉の段階で、売主さんに看板を撤去してもらうか、撤去費用を持ってもらえないかを相談してみる価値があります。応じてもらえるかは分かりませんが、挑戦してみて損はありません。

高い所には、素人は上らない

落下・飛散の対策で、最も大切にしてほしいのは、素人は高い所に上らない、ということです。瓦のズレを直す、窓や建具を調整する、看板を外す。こうした高所作業は、専門の業者に任せるほうが安全です。節約のために自分でやって、転落事故を起こしたのでは、本末転倒です。

民事トラブル③｜雑草・害虫・悪臭

3つ目は、雑草、害虫、悪臭です。見た目の問題と思われがちですが、近隣の方への迷惑という意味では、いちばん目につきやすく、苦情にもつながりやすい項目です。

雑草は、夏場なら1か月で状況が変わる

夏場に1か月も放置すると、雑草はかなりの勢いで伸びます。場合によっては、建物が半分隠れるほどになって、草をかき分けないと玄関に近づけない状態になります。こうなると、一般の方から見れば、廃墟という印象になります。

実際には、1か月程度で家が廃墟になるわけではありません。ただ、庭の草が生い茂るだけで、見た目が実物以上にボロく見えてしまい、物件の印象が大きく下がります。近隣の方にとっても、虫や景観の面で不安の種になります。

雑草は、買い手にとってはチャンスにもなる

少し視点を変えると、雑草は空き家ビジネスの観点では、チャンスにもなります。草に覆われた物件は、見た目が悪く、持ち主も「うちの空き家が廃墟になってしまった」と弱気になりがちです。ほかの購入希望者からも敬遠されます。その分、買う側は、価格の交渉がしやすくなったり、草を刈ってみたら思いのほか綺麗な家が出てきたり、ということが少なくありません。

草刈りは、「最大のコスパが良いリフォーム」だと僕は思っています。それくらい、ぱっと見の印象が変わります。

草刈りの方法と、費用の目安

金額は、広さと草の量によって、かなり違います。僕の経験では、一般的な戸建ての庭程度なら、2〜3万円で綺麗になることが多いです。ただし、あくまで目安で、地域や状況によって変わります。

刈ったあとの対策

草は刈ってもすぐにまた伸びます。そこで、何かしらの対策が必要になります。除草剤をまく人もいれば、防草シートを敷く人もいます。除草剤については、人によって賛否があります。僕は、顆粒タイプの除草剤を使っていますが、土や周囲の植物への影響、近隣への配慮が必要です。塩を混ぜてまく方法もありますが、地中の配管や基礎の鉄部をサビさせるおそれがあり、土も傷みます。誰にでもおすすめできる方法ではありません。やるのであれば、自己責任で、慎重に判断してください。

熱湯をかける方法は、安全で、効果もすぐ出ます。ただ、空き家の管理でお湯を沸かして運ぶのは、手間がかかりすぎて、現実的ではありません。防草シートは、初期費用がかかりますが、長い目で見ると楽になります。

害虫は、シロアリと害獣が厄介

害虫の中でも、空き家の天敵は、シロアリです。木造住宅の床や柱の内部を食べてしまい、気づかないうちに、柱がスカスカになっていることもあります。専門業者にシロアリ駆除を頼むと、数十万円かかることもあります。市販の防蟻剤で、ある程度の効果が期待できる場合もありますが、木がすでにスカスカになってしまっていたら、傷んだ部分を切り取って差し替えるなどの処置が必要です。

害獣にも注意してください。ネズミやハクビシンなどの小動物が、屋根裏に住み着いてしまうことがあります。特にハクビシンは、同じ場所に何度もフンをする習性があり、その重みで、最悪の場合、天井が抜け落ちることもあります。購入前の内見で、天井にシミがあっても、雨漏りだけが原因とは限りません。動物の糞尿の可能性も、しっかり確認してください。

悪臭の原因は、下水とカビ

空き家の悪臭は、下水のニオイとカビのニオイが大部分です。排水管には、下水のニオイが上がってこないように、水をためて蓋をする仕組みがあり、封水トラップと呼ばれます。長く使っていないと、この水が蒸発して、なくなります。すると、ニオイを遮るものがなくなり、下水のニオイが室内に上がってきます。

対策は簡単で、定期的に水を流すか、ラップなどで排水口に封をするだけで、大幅に改善します。ニオイは、近隣の方の苦情にもなりやすいので、見落とさないでください。

民事トラブル④｜水回りの劣化と漏水

4つ目は、水回りです。洗面、キッチン、お風呂、トイレといった水を使う設備、そしてそこにつながる給水管・排水管などの配管のことを指します。空き家の期間が長引くと、これらが劣化しているケースは、とても多いです。

水漏れは、自分の物件の中だけの問題で終わらないことがあります。漏れた水が隣の敷地に流れたり、高額な水道代の請求が来たりします。これもまた、民事のトラブルに発展しやすい項目です。

水回りの確認の手順

1. 水道局に依頼して、水道を開栓してもらう
2. 水を流して、水道メーターが回るかを確認する
3. 水を止めて、メーターの動きも止まるかを確認する
4. 水を止めているのにメーターが回っているなら、どこかで漏れている可能性が高い
5. その場合は、水道業者に頼んで、配管に穴が空いていないかを確認してもらう

古い配管では、エルボと呼ばれる曲がり角の部分が劣化していることが、よくあります。

補修の費用は、場所によって大きく変わる

水道管の補修費用は、状況によって大きく違います。僕の経験では、敷地内の短い距離であれば数千円から直ることもあります。一方で、遠い場所の確認をするだけでも何メートルも掘り返すような大がかりな工事になれば、数十万円かかることもあります。雨樋のように、露出しているものなら、交換も修繕も比較的安く済みます。水道管のように、埋まっていて見えない部分は、高くなる傾向があります。

古い住宅では、配管自体がサビて傷んでいることも多く、最悪の場合は、給水管の全交換になります。ですから、古い空き家を買うときは、水道管はすでに劣化している前提で考えます。そして、配管を全部交換するくらいの予算を、物件の価格から値引きしてもらったうえで買う。そのうえで、取得したあとに配管が使えたなら、出費が減ってラッキー、くらいに捉えておくのがちょうどいいと思います。

上下水道を購入前に確認する具体的な順番は、別の記事で詳しく書いているので、あわせて読んでみてください。

民事トラブル⑤｜景観・日照・視線の問題

5つ目は、景観、日照、外からの視線の問題です。ここは、5つの中でも、僕自身はあまり気にしていない項目です。

都市部のタワーマンションや高級物件であれば、眺望、日当たり、周囲からの視線の入り方は、とても大切です。一方、僕が扱っているような、地方、特に田舎の安い戸建ては、家賃も低めです。入居される方も、見た目や景観にそれほどこだわりません。それよりも、きちんと「住めること」が最優先です。見た目の美しさは、あればなお良い、くらいの位置づけです。

お金をかけず、清潔さで印象を変える

大規模なリフォームにお金をかけるよりも、清潔に掃除をしたほうが、ずっと効果的です。具体的には、次のような内容です。

• 窓ガラスを綺麗にする
• 玄関まわりを整理整頓する
• 庭の、道路から見える部分の草を刈る
• 外壁を簡単に清掃する

この程度の作業でも、物件の印象は劇的に変わります。近隣の方から見ても、「ちゃんと管理されている家だな」と受け止めてもらえます。

5つの民事トラブルと対策の早見表

空き家の持ち主の責任を軽くする、日頃の記録のとり方

ここまで読んで、「すべてを完璧にはできない」と感じた方もいると思います。その通りです。完璧に管理することは、遠方に住んでいる方には難しいです。そこで大切になるのが、ちゃんと対応しているという履歴を残しておくことです。

手入れや駆除、修繕をしたあとは、日付が入った写真と、簡単な作業報告を残しておきます。蜂の巣の駆除に限らず、手入れ全般で同じです。あとあと何か問題が起きたときに、「放置していたわけではなく、必要な対応をしていた」ことの、証拠の一つになるからです。

記録を近隣への安心につなげた例

最近あった例を紹介します。門に連絡先を貼り出したうえで、「◯日◯時に駆除します」という予告の紙も一緒に掲示しました。そして、作業が終わったあとに、その写真を町内会の理事長さんにLINEで共有しました。これで、苦情が出なくなりました。何をするかを事前に知らせ、終わったら報告する。それだけで、近隣の方の受け止め方は、まったく違ってきます。

記録の残し方は、複雑にする必要はありません。次の内容を、スマホのメモやアルバムにまとめておくだけで十分です。

• いつ、どこを、誰が(どの業者が)作業したか
• 作業前と作業後の写真(日付が分かるもの)
• かかった費用と、見積書や領収書
• 近隣の方に連絡した内容と日付

業者に頼むときの注意点

民事トラブルを防ぐには、専門家の力を借りる場面が多くあります。ただ、頼む側が詳しくないことにつけ込んで、高い金額を請求してくる業者もいます。次の点を心がけてください。

1. 複数の業者から、見積もりを取る
2. 金額だけでなく、どこからどこまでの作業なのかを見比べる
3. 作業後は、写真と報告を、必ずもらう
4. 高所作業や害虫の駆除など、危険を伴うものは、自分でやらない

草刈りのように、地域のシルバー人材センターが対応してくれる作業もあります。まずは自治体の窓口に、相談できる窓口がないか聞いてみるのも手です。

空き家を買う前・相続した直後に確認したいチェックリスト

これから空き家を買う方、または相続したばかりの方は、次の項目を、一度、確認してみてください。

全部が埋まらなくても構いません。埋まらなかった項目は、そのまま不確定の要素として認識しておき、価格交渉や、買うかどうかの判断材料にします。

よくある質問

空き家を放置していて、近所に迷惑をかけたら責任を問われますか？

一般論として、建物の不具合が原因で他人に損害が出た場合、持ち主が責任を問われる可能性はあります。ただし、どこまで責任があるかは、状況によって違います。不安なときは、弁護士などの専門家に相談してください。

遠方に住んでいて、頻繁に見に行けません。最低限、何をすればいいですか？

まず、近隣への一言の連絡と、連絡先の貼り出しです。この2つは、遠方でもできます。そのうえで、草刈りなど、定期的に必要な作業は、シルバー人材センターや便利屋さんに外注する方法があります。

蜂の巣を自分で駆除しても大丈夫ですか？

おすすめしません。刺されたり、慌てて転んだりして、かえって費用がかかることがあります。複数の業者から見積もりを取ったうえで、専門業者に依頼するほうが安全です。

隣の家から木の枝が越境してきています。どうすればいいですか？

相手から越境してくる分は、自分が我慢すれば大きなトラブルにならないことも多いです。ただ、その家を売る場面では問題になりやすいので、状況を客観的に把握したうえで、冷静に話し合ってください。法的な扱いは状況で異なるため、不安な場合は専門家に確認を。

空き家に連絡先を貼り出すと、いたずらされませんか？

いたずらの可能性がゼロとは言い切れません。ただ、僕の経験では、貼り出した連絡先に、借りたい、売ってほしいといった問い合わせが入ることもあります。何かあったときの連絡窓口としてのメリットのほうが、大きいと感じています。

空き家を買うとき、近隣トラブルの有無はどう確認すればいいですか？

売主さんへのヒアリングが基本です。「近隣とのトラブルはないか」「越境の件で揉めていないか」と聞くと、問題があれば教えてくれることが多いです。そのうえで、現地で、屋根・窓・草・水回りの状態を確認します。

まとめ

空き家の民事トラブルは、境界・越境、落下・飛散、雑草・害虫・悪臭、水回り、景観の5つに整理できます。そして、近隣トラブルを避けるために最初にやることは、近隣への一言の連絡、連絡先の貼り出し、害虫のプロへの依頼、の3つです。

持ち主の責任は、状況によって変わります。だからこそ、完璧を目指すよりも、問われにくい状態を先に作ること、そして、対応した記録を残しておくことが大切です。作業を予告し、終わったら報告する。これだけで、近隣の方の受け止め方は大きく変わります。

もしお手元に、気になっている空き家があるなら、まずは連絡先を紙に書いて貼るところから始めてみてください。お金も時間も、ほとんどかかりません。

空き家の管理やトラブル予防の具体的な進め方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。責任の範囲、賠償、境界、水道、保険などの扱いは、個別の事情や自治体によって異なります。実際の判断は、弁護士、役所、専門の業者などに確認したうえで、ご自身で行ってください。

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