①金融資産1億円の富裕層
ホントは5000万円くらいでも何とかなりますが、最近は特に都銀は厳しくなってきていて、購入前の段階では1億円くらいある方がいいです。これだと三菱を除く都銀すべてから引けます。みずほ銀行だけは、最近はこれに加えて「年収」も問うようになってきましたが、三井住友とりそなであれば年収がなくても金融資産さえあればOKという融資スタンスです。もともとは、三井住友は積算重視、一方りそなは収益還元評価でしたが、いずれもそんな物件が巷に少なくなったので、その乖離を「金融資産」として示せる人でないと貸さないスタンスになって来ているのです。
②年収1500万円以上の高属性
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大手のサラリーマン、公務員、士業で年収1500万円以上あれば、結構多くの地銀で融資を引っ張れます。個人の属性を利用して、新設法人でも融資は可能です。たとえば都内のお住まいの方なら、横浜銀行、千葉銀、大光銀行などの地銀でフルローンが出ています。個人事業主や中小企業の経営者だと、同じ年収1500万円でも属性が良くないので、このゾーンでは対象外となります。④をご参照ください。
高属性はつい最近までは年収1000万くらいで良かったのですが、投資を始めたい人が増えており、バーがどんどん上がってます。また僕はオススメしていませんが、いわゆる一銀行一法人という方式で、個人の信用情報を汚さないようにして一気に買い進めます。他行の債務を見せずに買うので理論上いくらでも買えますが、バレたときには期限の利益喪失事由となるなどリスク伴うので個人的には推奨しません。
③年収700万円以上のサラリーマン
オリックス、スルガ、静岡銀、SBJなどを使います。ここも事業主はダメで、サラリーマンとか安定職向けです。年収1000万円越えると、併せて10億近くは買えます。700万円だと3〜5億くらいで頭打ちになります。個人の与信を使って法人でも買えますが、代表者の個人信用情報に登録するため法人で買うことに、あまり意味がありません。ちなみにスルガは個人でしか買えません。各銀行によって、それぞれ年収の10倍から40倍くらいまで借りることができます。オリックスは年収のハードルも緩くなったのと、エリアについても北関東まで進出しています。
④低年収または低属性
多くの経営者や、個人事業主、年収700ないサラリーマンはここになります。公庫で買います。新設法人で買えます。ただし法人で買っても個信には載りますので、一銀行一法人はできません。なので、公庫で買って二期の黒字決算を出してその賃貸業としての実績で、3期目から信金や信組で買っていきます。拡大スピードは遅いですが、最も全うなやり方からもしれません。
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