融資

不動産投資を始めて何棟か買い進めると、銀行から「そろそろ踊り場ですね・・」と言われるタイミングがあります。

この「踊り場」とはどういう意味でしょうか？

長い階段には、登りの途中で一息ついたり、転落したとき一番下まで転がり落ちるのを防止する広場があり、これを踊り場と呼びます。

不動産投資の拡大戦略も、ずーっと登りっぱなしではなく、途中で一服する局面が必ず必要です。
それを銀行は「踊り場」に擬えるのです。

具体的には、最初のステージは個人属性を活かして融資してもらうのですが、ある程度の規模になると頭打ちが来ます。

この「ある程度の規模」とは、その人の年収や資産背景によって異なりますが、普通のサラリーマン投資家であれば、通常は年収の30〜70倍くらいです。

当然、年収が2000〜3000万と高かったり、自己資金を数千万円もっている人のほうがその借りれる倍率は大きくなるのですが、それは対応できる銀行の数が広がるからです。

そして、自分の借りれる限度枠が近づくと、冒頭のように銀行から「そろそろ・・・」と肩を叩かれることになります。

その場合、どうすればいいのでしょうか。

答えは、2期黒字の決算を作ることです。
個人の場合は確定申告書ですね。
それなくしてその後の拡大戦略はありません。

2期黒字を作るためには、まずは一旦買い増すのをストップする。
そして要らぬ節税対策とかはやめる。
減価償却も長く設定する方がいいでしょう。
そうすると勝手に黒字になります。

但し黒字の事業には「納税」が付き纏います。
儲かった分、当然税金が課税されるのです。

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ここで悩ましいのは、不動産投資の場合、元本返済は経費に認められていないので、元本返済前の「利益」に課税されることです。
この特性を知らない人も多いので、しっかり覚えておいてください。

いずれにせよ、そうやって納税すれば金融機関から自ずと評価される財務体質になっていきます。

本格的に買い増ししていくのは、ようやくこのタイミングから、です。

また、既存で借りている金利交渉や、他行への借り換えなどもすべて、この2期黒字の決算に裏付けされて上手くいくというものです。

不動産投資は、狩りか農業かと言えば、完全に農業です。

畑を耕し（属性を高め）、苗を植え（最初の不動産を買い）、肥料を撒いて育て（2期黒字の決算）、最後に刈り取る（踊り場の後の拡大）。

これの繰り返しで、最終的には法人で果てしなく大きな規模に拡大する事ができます。

逆に早い段階で刈り取ろうと思っても充分な成果物は得られないでしょう。

この基本的なサイクルを、知らない人は多いですし、世の中に数多ある不動産投資本でも、この原理原則が語られてないことが多いです。

おそらく本のコンテンツとして、地味過ぎて面白くないからだと思います。

しかし、真実は常に地味である。
ということを知ってもらい、基本に忠実に所作していくことが、結果的に正常進化することになるのは不動産投資に限ったことではありません。

僕が推奨してきた公庫の融資ですが、今年の3月から厳しくなってきています。

「公庫」というのは、日本政策金融公庫のことで、その中でも「国民生活事業」という部署の融資制度を活用してこれまで、不動産投資の融資を多数組み立ててきました。

不動産投資とは、業種業態で言うと不動産賃貸業という装置産業であり、アパートという箱物の「装置」を取得し、売上をあげる事業という解釈です。

そのため、収益不動産の新規取得や、取得後のリフォーム等に係る費用は、「設備資金」として融資の対象となります。

不動産賃貸業のような家内制零細事業は「運転資金」こそ使えないものの、この設備資金だと返済期間が15年、もしくは条件によっては20年という長期借入れを選択できたため、インカムメインの不動産投資にも転用することができていたのです。

しかし2017年3月に庫内で通達が流れ、諸条件が急に厳しくなってしまいました。

そのうち最もクリティカルなのが「期間」で、不動産への貸付けは原則10年となりました。
まあ、原則論を言い始めると従前も、原則10年という規定はあった訳ですが、それを拡大解釈して伸長してくれる支店が例外的に存在していたのです。

それが今回の基準変更で厳格化され、特別枠を除く普通貸付は10年となりました。
特別枠というのは「新規創業」「女性」「若年層」「シニア」「経営の多角化」の5つの枠となります。

これまでも地方の支店では殆どの場合、10年と言われてキャッシュフローが合わず見送りになるケースが多かったのですが、これからは都心部の支店でも同じく、数字が合わない案件が続出となります。

なので公庫融資は終わったな・・・と言われることが多いのですが、僕の考え方は違います。

実はこれまでにも、公庫は何度も審査基準が厳しくなった経緯があります。

親方日の丸の国有機関であり、国民の起業を助ける・・・ないしはセーフティーネットという位置付けから長期の固定金利という民間にない運用形態を取ることができる公庫はこれまでにも何度か民間の金融機関から「民業圧迫だ！」という糾弾を浴びて、トップダウンで審査基準を厳しくする…ということを何度か断行しています。

しかしそこは国有企業とは言え、「国民の起業に融資する」というミッションステートメントがあるわけで、そうであるなら末端の営業マンには貸付残高を伸ばすというノルマはあるのです。

しかも今どき、創業資金の融資と言ってもハイリスクな無担保にたかだか数百万円。
それよりは、不動産担保に裏付けされた比較的安全な有担保貸付を2〜3000万円融資実行した方が余程ラクで安全なわけです。

そういう流れでこれまでにも、庫内の審査基準が厳しくなっては担当者が抜け道を探してはまたやり、また緩くなっては民間からの苦情で引き締めが通達される・・・というイタチごっこが繰り返されて来たのです。

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だから今回も、恒久的な策ではなく、あくまで一時的な緊縮措置だろう…と僕個人は楽観視しています。

また、今の基準で厳格化されたとは言え、人によってモノによって担当者によってはまだ従来と変わらない条件で融資を引ける可能性も実は残っていますので、比較的属性の高めの人はご安心ください。

公庫の動向は、また動きがあり次第、追ってお伝えしていきますね。

投資家面談をやっている中で、
意外なほど多くの方がカードローンで
数百万単位の債務を抱えていたりします。

いまから不動産投資を始めて、数千万円から
数億単位の借入を起こすことに比べると、
金額自体は正直たいしたことありませんが、
これがあると不動産投資できません。

なぜかというと、それは一言で言うと、
カードローンに頼らないと生活できない
無計画な消費生活を銀行が評価しない、
ということなんです。

銀行は貸金によって金利で利益を得ますが、
金利の前に貸した元本を保全することが、
貸金事業としての大前提となります。

つまり、貸出先の財務の健全性が、
すべての金融機関が最優先する点なのです。

カードローンがあると不動産投資できない
もう一つの理由として、
オーバーローンのエビデンス作りに邪魔
という点もあります。

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正直、自己資金が無一文な人でも、
僕らの手にかかればオーバーローンで、
優秀な数字の不動産を買うことはできます。

しかしそのためには、銀行に対しては、
少なくとも◯千万円の流動資産を保有している
ということをアピールしなければいけません。

その際、カードローンが例えば200万円ある
ということは銀行から見れば、
非常に「違和感」に映るのです。
当たり前ですよね？

手元に数千万円の現預金を持ってるのに、
なぜわざわざメチャ金利の高い
カードローンなんか摘まんでいるのか？？
という疑問がわくわけです。

住宅ローンや、せいぜいクルマを買った
マイカーローンくらいまでならOKなのですが、
それでも保有資金が億近くになってくると、
個人のマイカーローンも違和感が出ます。

いずれにせよ銀行が思い描く「お金持ち」の
イメージにそぐわない生活スタイルや、
銀行が貸出先として不安視するような
派手な消費生活を送っている人は、
その辺りを見直し改善することが
不動産投資への第一歩と言えるでしょう。

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たまに、出回り物件を持ち込んで来て、
これをオーバーローンで買いたいので
コンサルお願いします！
と軽く依頼して来る人がいます。

いや、出回り物件がダメとは言いません。
中には高利回りな良い物件もあるし、
高積算な物件もあるかもしれません。

まあ、それらを普通に自己資金入れたり、
もしくはそれ相当額を預金協力するなどして、
普通にまっとうに融資組んで買える人は
そういう出回り物件でも良いでしょう。

しかし、僕の所に相談に来る人は、
年収はそこそこ高い人が多いのですが、
なぜか自己資金があまりありません・・
という相談者が多いです。

そうであるなら不動産の買い方も
ガラリと戦法が変わるわけで、
ハッキリ言って正面突破の正攻法だと
2秒で討ち死にします。

てか、千万程度の自己資金すら
これまでに貯金して来れなかった人に、
買いたい不動産が多少良いからといって
銀行は融資するわけはありません。

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これは常識的に考えれば解ることです。
書籍で『年収1億円』とか武勇伝を
語っている投資家は、自己資金持ってます。
頭金ゼロと自己資金ゼロは違います。

なかには、ホントに所持金ゼロの状態から
身を起こしたメガ大家さんもいますが、
それはファイナンスアレンジャーが
コネクションとテクニックを駆使して初めて
フルローンとかオーバーローンの組み立てが
実現するってもんです。

ここではその手口は書きませんが、
水面下でアレンジャーたちが、
あんなことやこんなことをして、
やっとの思いで融資を組み立てているわけです。

そうなら、
物件自体もまだ銀行も見たことない
未公開物件でないとならない・・
という不文律がうまれるわけです。

例えば「レインズ」という不動産業者専用の
物件情報検索サイトがあります。

これは一般の人からすると、
さぞかし上流情報が詰まっているのだろう・・
と期待している人もいると思いますが、
僕から言わせると「レインズは下流情報」です。

要するに、売れ残った物件が最後に掲載される
燃えカス物件の掃き溜めサイトに過ぎません。
レインズですらこうですから、
いわんや楽待や健美家をや、です。

なぜか？
一言で言うと「銀行員が見れるから」です。

銀行の目に触れた瞬間に、その物件は
オーバーローン組み立てがダメになります。
例えるならギリシャ神話に出て来る、
髪の毛が生きた蛇でできた“メデューサ”に
見られた瞬間に人が「石」になるようなもんです。

なので、未公開物件しか僕らはやりません。
というか、そうでない限り組み立て不可です。

楽待とかに晒されてる物件を持ち込んで来て、
「これでオーバーローンお願いします」
と言って来るのは、いわばマジシャンに、
こちらが用意したトランプを渡して
「これでマジックをやって見せろ」
と無茶を言うのと同じようなもんです。

もちろん上述したように1〜2割分の現金を
ポンと預金協力に応じれる程度の
現預金を持ってる人なら全然大丈夫ですよ。

ではなく、自己資金もほぼ無いのに、
「オーバーローンでお願いします」と、
サラッとオーダーしてくる投資家も多いですが、
実際の裏舞台では想像を遥かに超えるレベルの
仕込みを丹念にやっているわけです。

レストランでステーキの焼き加減でも
オーダーするかのごとく、
当たり前のように呼び鈴を鳴らされても困る…
と言うより滑稽で笑いをこらえるのが
やっとなので、やめてください。

そういうわけで、自己資金に乏しい人は、
せめてその辺を弁えてコッソリ相談くださいな。
まあ、色々言いましたが何とかしますから。笑

4/22土曜日に東京でセミナーやります。
まだもう少しだけ席はあるようですので、
不動産投資に興味ある方はご参加ください。
↓ ↓ ↓
https://www.pleast-group.com/lp/seminar_170422sp/public/

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スルガで売ることしか能がないような
しょぼい不動産業者も多い一方で、
スルガと聞けば耳を塞ぐ投資家も多いです。
まさに羹に懲りて膾を吹くという感じです。

これは過去にダメ業者に変な物件を掴まされた
残念な失敗投資家が「スルガは良くない」と
歯軋りしながら情報発信している為なのですが
このこと自体が本質を掴んでおらず、

買って良い物件と悪い物件の判断は、
ちゃんとした指標で評価するべきであって、
「スルガ融資だからダメ」と短絡的に見送ると、
良い物件を見逃すことにもなりかねません。

僕も元々スルガ融資で数棟買っていますが、
まずは審査スピードが格段に速いため、
良い物件が出たときに他行にくらべて
優位に買付けを通すことができます。

あと何といってもオーバーローンが
組み立てやすいというメリットもあります。
しかしそれは物件次第で、OLで組んで
良い物件と悪い物件があるので注意です。

どうしても最近の投資家の傾向としては
あってもなくても一切自己資金を使わず、
収益不動産を買いたいという人が多いので
「じゃスルガで」と易きに流れる業者が
多いのですが、オーバーローンの効用と
副作用を理解していない業者も多くいて、
本来の使い方を誤用しているケースもあります。

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またスルガ銀行の融資審査の場合、
年収によって自分の「枠」が分かるので
融資可能か否かの判別がつきやすいという
特徴があり、それがメリットでもある一方、

これも一歩使い方を間違えると、
特に年収3000万円とかの高属性には、
甘めに審査が通ってしまうことから、
他人には買えず自分にしか買えない・・
という物件を買ってしまうこともあり得ます。

なので、物件単体できちんと評価が出る
物件かどうか？本当は評価が出ないのに、
それを自分の属性で引き上げる融資でないか？
という点は注意した方がいいです。

このようなスルガ融資の特性を理解した上で
スピード重視と自己資金節約の意味で
スルガで物件を取得するのであれば
なんら問題ありません。

昔のスルガは年収制限も300万円程度と低く、
どこも貸してもらえなかった投資家が
最後に行き着く銀行として「スガル銀行」
などと揶揄された時期もありましたが、

いまでは原則年収1000万円以上の人が対象で、
例外として年収700万円でも9990万円までの
小さい物件なら貸してやってもいいぞよ、、
とかなり殿様商売をしています。

それには理由があって、やはり一貫して
収益不動産への融資貸付残高をキープして来た
「一日の長」というのが彼らにはあって、
不動産投資のナレッジが他の金融機関よりも
蓄積できているのは間違いないです。

例えば東日本大震災を受けて沿岸部2km圏内の
海抜レベル5ｍ以下の物件には融資しないとか、
熊本地震以降は鉄骨3階以上のピロティ
（1階が駐車場の物件）は避けるだとか、
全国エリアOKでも細かいリスク回避のための
指標と水準がびっしりと決められていて、

そのマニュアルに基づいて危険な物件には
どれだけ高利回りでも一切融資しないので、
いまやスルガがOK出す物件だったら安全、
と言う別の都市銀行担当者もいるくらいです。

あとスルガ銀行に関する都市伝説で、
もうひとつ誤った情報があってそれは、
スルガ抵当の物件を次もスルガ融資で
買うことはできない・・というものです。

これはスルガ銀行だけでなくどの銀行も
国土交通省と監督官庁である金融庁から、
「銀行が地価高騰の旗振り役を担っている」
と睨まれることを警戒しているのです。

どういうことかと言うと、
たとえば2年前に1億円の抵当を付けた物件に
今度は1.3億の抵当を付け直すことを許容すると
明らかに銀行が物件高騰を容認したことになり、
そういうのが散見されると当然お上から
目を付けられてしまうわけです。

これは色んな銀行の支店長クラスが異口同音に
言明しているので間違いないと思われます。

逆に言うと、前回の抵当額を大幅に上回らない
範囲においてはスルガ抵当の物件を
次またスルガの融資で借りることも可能です。
率にして5〜10%程度の高騰率であれば、
ナチュラルと判定されることもあるようです。

なので、借りる時は将来売却を想定するなら
要不要を問わず、目一杯の評価額まで
借りた方が良いです。そして不要ならば、
その分を繰り上げ返済しておけば良いでしょう。

それと、スルガ銀行は入口の金利は高くても
あとで金利交渉に応じてくれる珍しい銀行です。

これは知らない人も多いですが、
他行では後でレートダウンと言っても、
余程のことがない限りは応じてくれません。

まあもっともスルガの場合は入口の金利が、
3.5%〜4.5%と高い（エリアによる）ので、
金利圧縮するバッファがあるという事でしょう。

僕もそうだし他の投資家もですが、
「他行への借り換え」をちらつかせば、
1%単位で何回かレートダウンしてくれます。

とくに銀行が手放したくない物件や人なら
1%を切っている投資家も知っています。笑
これも昔話ではなく直近の事例です。

それでも金利を下げてくれない場合は、
やむなく本当に借り換えしてしまいましょう。
ただし一度他行に借り換えてしまうと、
そのあと二度とスルガは新規で借りれませんので
やるなら自分の枠を全てを借り切ってから
最後に金利交渉や借換えすることをお奨めします。

変なイメージや都市伝説などに惑わされず、
うまくスルガ銀行を活用すればよいのにと、
ニュートラルな立場の僕は思う次第です。

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今月の半ばに関東甲信越北陸と、
北部九州に跨る広域を営業エリアとする
信用組合が誕生しました。

誕生したというか合併によってできたので、
基本的にはこれまでと変わらない
営業方針のようですが、
確実に担保設定エリアは拡がります。

その名を「横浜幸銀信用組合」といいます。
http://kantou.mof.go.jp/rizai/pagekthp028000024.html

従来からも柔軟な融資スタンスとして
関東では認知されていた横浜中央信組が、
九州幸銀信組を併合する形で、
統合して出来た信用組合です。

両信組ともに朝鮮系資本の民族金融機関で、
特に横浜中央信組は、名前にこそ「横浜」と
冠しているものの実態としては、
各県に置かれた旧商銀系信組を次々と併呑して
肥大化していったコングロマリットであり、

営業エリア内に在勤在住であれば、
どこの物件にでも融資可能な、
珍しい広域信用組合でした。

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もともとの横浜中央信組のエリアは、
神奈川県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、
静岡県、山梨県、長野県、新潟県、
富山県、石川県、福井県に渡っていました。

今回の合併により、
福岡県、佐賀県、熊本県、大分県
が加わることになりました。

朝鮮系金融機関は、不祥事があったり、
公安調査庁にマークされていたりと、
営業もなかなか苦しいようなので、
今後も更に同朋の合併は進むかもしれません。

ちなみに関東では、東京都と埼玉県は
この横浜幸銀信組の拠点はないため、
都内在住者はそのままでは借りれません。

東京は、あすか信金やハナ信組といった
別の朝鮮系金融機関があったり、
他にも外資系は多々あって競合するため、
今後もエリアには組み込まれないと思います。

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これまでにも何度か、
属性別の不動産投資のための融資について
カテゴリー分けして解説してきましたが、

年収そこそこの自営業者の人や
中小零細企業の社長さんはどうしたらいいか？
という質問をよく頂くため、
今日はこれについて書きます。

まず、いまの属性別のカテゴリーとは、
①流動資産5000万円以上
②年収1500万円以上のサラリーマン
③年収700万円以上のサラリーマン
④それ以下の人
という4つです。

それぞれの融資戦略については、
過去の記事を参照していただくとして、
問題は年収そこそこの自営業者ですね。

ここで挙げた「サラリーマン」は、
いわゆるサラリーマン、公務員のほか
「士業（しぎょう）」と呼ばれる
医師・弁護士・税理士・会計士などの
有資格開業の自営業者を含みます。

一方、個人事業主を始めとして、
小さな会社やお店の経営者などは、
やはり個人年収や本業の業績変動に
不安定な要素が強いため、
金融機関からすると融資先としては
慎重にならざるを得ません。

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ましてや仕入れが多額発生したり、
売掛金の回収サイトが長い業種業態だと、
いくら不動産投資のための担保融資でも
「返済原資」としての家賃が
そちらの本業へ流れてしまうことを
金融機関は嫌うのです。

そのため自営業者や中小企業の社長は、
年収そこそこの方でも
④のその他の属性に分類していましたが、
その中でも例外的に、

本業の業歴も長く業績も良い、
既に信金や信組との付き合いがあり、
運転資金や設備資金を
融資で調達していて返済実績がある、

などの場合は、不動産投資の融資にも
事業性融資として金融機関が
貸し付けてくれる可能性があります。

この辺りは個別性が高い話なので、
いずれにしても分類上は
④その他属性の中の例外となりますが、
お心当たりの場合は、
金融機関に相談されると良いでしょう。

都内の場合は、
僕が開拓している信金信組で
対応できるケースもあるかもしれません。

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